En pleine crise du logement, l’UNPI alerte sur une nécessité urgente : réinventer le parc locatif privé. L’Union Nationale des Propriétaires Immobiliers propose deux initiatives révolutionnaires : le « Dispositif fiscal universel des revenus locatifs » et le « Statut des foncières intermédiaires des territoires ». L’objectif est clair : garantir un parc locatif de qualité apte à accueillir 30 % des Français d’ici une décennie. En replaçant le bailleur au centre de la stratégie, ce rapport incite à un changement de perception et à la mise en place de mesures fiscales favorables. Un tournant décisif pour l’immobilier en France.
Le parc locatif privé : un élément clé du logement en France
Un secteur vital pour un quart des ménages français
Le parc locatif privé est aujourd’hui l’un des piliers fondamentaux du logement dans l’Hexagone. Selon les données de 2023, la France compte 36,8 millions de logements, dont 55 % de maisons individuelles et 45 % d’appartements. Au sein de cette vaste structure, le parc locatif privé occupe une place prépondérante, hébergeant 23 % des ménages français, contre seulement 18 % pour le secteur social.
Ces chiffres, provenant de l’INSEE et du Service des Données et Études Statistiques (SDES), illustrent l’importance cruciale du parc locatif privé dans le paysage immobilier national. Il convient de noter que les Comptes du logement 2023, qui se basent sur les revenus de 2022, fournissent des statistiques légèrement différentes. En effet, on y recense 38,1 millions de logements au total, dont 31,242 millions sont des résidences principales, et 7,773 millions de logements locatifs. En somme, 24,9 % des ménages vivent dans le secteur locatif privé.
Un poids économique significatif souvent sous-évalué
Le secteur repose sur 5,09 millions de bailleurs, parmi lesquels 76 % sont des particuliers. Le parc locatif privé constitue donc un levier économique majeur. Chaque année, ce secteur génère environ 60 milliards d’euros de loyers bruts, dont seulement 42,6 milliards sont déclarés. Ces données soulignent l’importance essentielle de ce secteur dans l’économie nationale, bien que sa contribution soit souvent minimisée par les politiques publiques.
Comme le mentionne Sylvain GRATALOUP, Président de l’UNPI France, “Le parc locatif privé est fondamental pour notre économie et l’équilibre de notre système de logement, mais il ne reçoit pas la reconnaissance qu’il mérite face à sa contribution.”
Ce constat justifie la nécessité de reconsidérer l’approche fiscale et réglementaire concernant les bailleurs privés.
Deux types de bailleurs aux réalités distinctes
Le rapport de l’UNPI révèle deux catégories de bailleurs dont les réalités diffèrent grandement. D’un côté, le bailleur particulier qui agit comme un agent économique. De l’autre, les dirigeants de foncières intermédiaires des territoires qui opèrent en tant qu’entrepreneurs véritables. Cette seconde catégorie, bien que jouant un rôle vital dans les territoires, est trop souvent négligée dans les politiques de logement actuelles.
Cette distinction est cruciale pour appréhender les enjeux du secteur et adapter les politiques publiques en conséquence. Les dispositifs proposés par l’UNPI visent précisément à tenir compte de ces variations de réalités, offrant des structures adaptées à chaque profil de bailleur.
Vers une reconnaissance économique des bailleurs privés
Le bailleur en tant que producteur de services au logement
L’une des avancées majeures du rapport de l’UNPI consiste à considérer le bailleur comme un producteur de services au logement. Cette approche permettrait d’intégrer les loyers dans les comptes nationaux du logement, accédant ainsi à une reconnaissance officielle du rôle économique joué par les bailleurs privés.
Ce changement de paradigme constitue une avancée significative dans la perception des propriétaires bailleurs, qui étaient souvent envisagés sous un angle patrimonial. Reconnaître leur contribution à l’économie réelle et au service public du logement est essentiel, car cette absence de reconnaissance freine leur engagement à long terme.
Une ambition décennale pour un parc locatif privé de qualité
Par cette nouvelle forme de reconnaissance, l’UNPI véhicule une ambition claire : préserver et développer un parc locatif privé de qualité à l’échelle des territoires français. L’objectif ? Permettre à ce parc de loger 30 % des concitoyens d’ici dix ans, soit une hausse notable par rapport aux 23 % actuels.
Pour atteindre cette ambition, l’UNPI estime qu’il est impératif d’instaurer des incitations fiscales attrayantes et un cadre réglementaire stable. Ces conditions sont essentielles pour dynamiser l’investissement dans le secteur locatif privé et développer une offre de logements adaptés aux besoins locaux. En posant un cadre clair et incitatif, le parc locatif privé se rendra plus attrayant sur le long terme.
Des démarches individuelles orientées vers l’intérêt général
Les propositions de l’UNPI visent à encourager les propriétaires bailleurs à agir comme des citoyens responsables. Les décisions individuelles, soutenues par un cadre fiscal approprié, devraient ainsi concourir à la satisfaction de l’intérêt général, et à la résolution de la crise du logement qui sévit en France.
En adoptant cet angle, il est possible de concilier les intérêts des propriétaires et ceux de la société. En offrant un cadre fiscal avantageux, l’État inciterait les bailleurs à proposer des logements de bonne qualité.
Le dispositif fiscal universel : une révolution pour le parc locatif privé
Un système simple, neutre et universel
Ce dispositif se distingue par son universalité, s’appliquant tant à la location nue que meublée, y compris dans le cadre d’héritages ou de donations, et en option pour le parc existant.
Ces trois caractéristiques répondent à une critique fréquente des dispositifs actuels, jugés souvent trop complexes, localisés et limités à certaines catégories de biens. La simplicité du dispositif proposé faciliterait son adoption par les bailleurs, tandis que sa neutralité géographique garantirait une application équitable sur l’ensemble du territoire national.
Des principes novateurs pour stimuler l’investissement
Ce dispositif introduce plusieurs mécanismes novateurs pour encourager l’investissement dans le parc locatif privé. Il propose notamment l’amortissement de 80 % de la valeur du bien, réparti sur 2 % par an pendant 40 ans.
En 2023, la valeur du patrimoine locatif d’habitation en France est estimée à 1 680 milliards d’euros. Le système inclut aussi l’amortissement des grands travaux sur 20 ans, à un rythme de 5 % par an. Enfin, il prévoit la réintégration de l’amortissement dans le prix de revient après dix années de location.
Le dispositif permet également la déduction des charges courantes et des dépenses liées aux petits entretiens, ainsi que la déduction des intérêts d’emprunt. De plus, il autorise le report des déficits sur les revenus courants sans aucune limite. Ces mesures sont conçues pour créer un environnement fiscal favorable à l’investissement et à l’entretien du parc locatif privé.
Des avantages économiques concrets
Le rapport fait état d’un coût pour l’État inférieur à 500 millions d’euros en pleine charge, une réduction significative par rapport aux coûts actuels des dispositifs d’aides fiscales, rendue possible grâce à la gestion particulière des travaux, éliminant ainsi les déficits fiscaux. En échange, ce dispositif requiert la suppression des aides existantes pour les bailleurs qui choisissent d’y adhérer. L’objectif est de simplifier et d’optimiser l’efficacité du système.
Pour les bailleurs, cela se traduirait par un gain de rendement estimé entre 0,8 % et 1 %. Ce gain, bien que modeste en apparence, pourrait s’avérer déterminant pour l’attractivité de l’investissement locatif, surtout dans un contexte de taux d’intérêt bas et de quête de placements sécurisés.
Les foncières intermédiaires : une reconnaissance pour les entrepreneurs du logement
Valoriser la dimension entrepreneuriale
Le second dispositif proposé par l’UNPI vise à reconnaître et valoriser le rôle entrepreneurial des Dirigeants de Foncières Intermédiaires des Territoires (DFIT). Ce statut est destiné aux acteurs qui agissent dans une véritable logique entrepreneuriale, s’appuyant sur des critères juridiques, financiers et professionnels précis.
Cette reconnaissance de la dimension entrepreneuriale est cruciale, car les dirigeants de foncières ne sont pas simplement des investisseurs passifs. Ce sont des entrepreneurs actifs qui investissent, gèrent et développent des parcs immobiliers au service de leurs territoires.
Des critères d’éligibilité rigoureux et fondamentaux
Pour bénéficier de ce statut, les foncières doivent répondre à plusieurs exigences. Sur le plan juridique, elles doivent posséder un patrimoine immobilier et être soumises à l’impôt sur les sociétés.
Sur le plan financier, le chiffre d’affaires de la foncière doit atteindre au minimum 1,5 million d’euros, à condition que 75 % de son actif soit constitué d’immobilier situé en Europe. En outre, elle doit s’engager à affecter 30 % de son résultat à une réserve d’investissement immobilier.
Le dispositif requiert également des critères professionnels, stipulant que l’activité principale du mandataire social s’accompagne d’un engagement de formation déontologique. De plus, une responsabilité sociale et environnementale triennale sera exigée, plaçant la dimension citoyenne et responsable au cœur des attentes vis-à-vis de ces entrepreneurs du logement.
Des allégements fiscaux pour encourager l’entrepreneuriat
Le dispositif prévoit divers avantages fiscaux pour les dirigeants de ces foncières. En particulier, le dirigeant pourrait bénéficier d’une exonération d’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), proportionnelle à sa participation dans une Foncière Intermédiaire des Territoires (FIT). Par ailleurs, la société est éligible au pacte Dutreil, favorisant grandement la transmission des entreprises familiales.
Ces mesures incitent à un entrepreneuriat dynamique dans le secteur du logement. En allégeant la fiscalité et en facilitant la transmission, elles visent à promouvoir des acteurs professionnels capables de gérer un parc locatif de qualité sur l’ensemble des territoires.
L’UNPI : un acteur clé au service des propriétaires immobiliers
L’UNPI, association loi 1901, est active depuis plus de 130 ans pour représenter, accompagner et défendre les intérêts des propriétaires privés, qu’ils soient modestes ou plus significatifs. Avec plus de 100 000 membres représentant près de 700 000 logements, l’UNPI s’appuie sur l’engagement de ses 76 chambres locales présentes sur tout le territoire.
En tant qu’acteur local et national de défense des propriétaires, l’UNPI veille à protéger les intérêts des bailleurs privés auprès des instances publiques. L’association publie également chaque mois la revue « 35 millions de propriétaires », une source d’informations riches et diversifiées dédiée à la propriété.
Le rapport ayant abouti à l’élaboration de ces deux dispositifs a été remis à Madame la Ministre, Valérie LETARD. Ce dernier est issu des travaux d’un groupe composé de Sylvain GRATALOUP, Président de l’UNPI France, Bruno BROSSET, Administrateur UNPI France, Hugues MARTIN, avocat fiscaliste FIDUCIAL UNPI 69 & Métropole de Lyon, et Jean-Marc TORROLLION, Administrateur UNPI 69 & Métropole de Lyon.
Avec ces initiatives, l’UNPI démontre sa volonté d’influencer le débat public en proposant des solutions innovantes pour faire face à la crise du logement, tout en défendant les intérêts des bailleurs privés.
