En 2025, l’immobilier de luxe se positionne comme un véritable bouclier contre les incertitudes économiques et géopolitiques. D’après le BARNES Global Property Handbook, ce marché continue de séduire les Ultra-High-Net-Worth Individuals (UHNWI), ces investisseurs fortunés détenant des actifs de plus de 30 millions de dollars. Dans un contexte de transition écologique et d’essor de l’économie circulaire, ces acheteurs privilégient des biens qui conjuguent rentabilité, empreinte écologique et héritage familial. Cet article met en lumière les grandes tendances qui animent le secteur, des nouvelles destinations à la montée des investissements responsables. Quelles perspectives se dessinent pour l’immobilier de prestige en 2025 ?
L’immobilier de luxe : un refuge contre l’incertitude économique
Pour l’année 2025, l’immobilier de prestige renforce son statut de valeur refuge face aux crises économiques, politiques et géopolitiques. En dépit d’une conjoncture mondiale marquée par une inflation élevée et des taux d’intérêt accrus, ce secteur reste un choix de prédilection pour les Ultra-High-Net-Worth Individuals (UHNWI), des investisseurs possédant des fortunes supérieures à 30 millions de dollars. En effet, ils perçoivent l’acquisition de biens immobiliers haut de gamme comme une opportunité pour sécuriser et valoriser leur patrimoine au sein d’un environnement instable.
Une dynamique mondiale en pleine expansion
En 2024, la population des UHNWI a connu une hausse de +7,9 %, s’élevant désormais à 426 330 individus dans le monde, pour une richesse cumulée de 49 159 milliards de dollars. Ce rebond s’explique en partie par la reprise des marchés financiers et la solidité économique des pays développés, malgré des craintes de récession et des tensions géopolitiques persistantes. Ces investisseurs sont majoritairement situés en Amérique du Nord (37,8 %), suivis par l’Europe (26,2 %) et l’Asie (25,9 %).
En France, le marché de l’immobilier de luxe a ressenti cet élan positif. Sotheby’s International Realty France-Monaco a enregistré un volume de ventes proche de 1,4 milliard d’euros, avec plus de 750 transactions de prestige. Les biens les plus recherchés oscillent entre 10 et 50 millions d’euros, avec une forte demande pour les propriétés situées à Paris, sans oublier des régions emblématiques comme la Côte d’Azur et les Alpes, qui attirent également une clientèle aisée en quête d’excellence immobilière.
Paris et les régions françaises : des valeurs inébranlables
Paris conserve sa position de leader dans le marché de l’immobilier de prestige en France. En 2024, plusieurs ventes records y ont été réalisées :
- Un magnifique hôtel particulier dans le 16e arrondissement vendu pour 23 millions d’euros.
- Un appartement spacieux de 216 m² à proximité de l’Arc de Triomphe, acquis pour 6,9 millions d’euros.
- Un appartement de 348 m² près du Champ-de-Mars, vendu pour 6,5 millions d’euros.
En dehors de Paris, la Côte d’Azur a enregistré des transactions significatives. Par exemple, une villa contemporaine de prestige à Monaco a été vendue pour environ 30 millions d’euros. De plus, une propriété historique à Cannes, connue sous le nom de “La Favorite”, a trouvé preneur pour un montant de 15 millions d’euros. Les Alpes, avec des stations prisées comme Megève et Courchevel, continuent aussi d’attirer les amateurs de chalets d’exception.
Pourquoi l’immobilier de luxe reste un choix stratégique ?
En période d’instabilité, l’immobilier haut de gamme se présente comme un rempart contre les fluctuations des marchés financiers. Les investisseurs se tournent vers des actifs tangibles et sûrs.
Alexander Kraft, PDG de Sotheby’s International Realty France-Monaco, déclare : « Les biens d’exception incarnent une valeur refuge qui attire tant les acheteurs internationaux que locaux, en quête de sécurité. »
Malgré les ajustements de prix observés en 2024 pour séduire les acheteurs étrangers, les biens de luxe conservent leur attrait indéniable. Le retour des acheteurs américains et européens, amplifié par la parité entre l’euro et le dollar, renforce cette dynamique bénéfique, offrant aux acheteurs internationaux un pouvoir d’achat accru de 10 à 15 %.
En somme, l’immobilier de prestige permet non seulement de diversifier les portefeuilles d’investissement, mais aussi de transmettre un patrimoine pérenne aux générations futures, répondant ainsi aux aspirations des UHNWI cherchant des biens reflétant des valeurs de durabilité et de longévité.
Les nouvelles attentes des UHNWI : engagement envers la circularité et la durabilité
En 2025, les UHNWI affichent des attentes plus aiguisées en matière d’immobilier de luxe. Ces investisseurs exigent désormais des biens qui s’inscrivent dans une démarche de responsabilité sociétale, de transmission intergénérationnelle et d’impact environnemental positif. Le BARNES Global Property Handbook 2025 souligne une transition marquante vers une économie circulaire, redéfinissant progressivement les critères d’achat dans le domaine de l’immobilier de prestige.
La circularité : un incontournable pour les investisseurs
Initialement appliqué aux produits manufacturés, le concept de l’économie circulaire s’impose aujourd’hui en priorité dans l’immobilier de luxe. L’objectif est de prolonger la durée de vie des biens, en favorisant la rénovation, le recyclage des matériaux, et la valorisation du patrimoine architectural. Entre 2019 et 2024, le chiffre d’affaires du luxe de seconde main a ainsi enregistré une flambée de 75 %, atteignant 48 milliards d’euros. Près de 90 % des acheteurs fortunés souhaitent désormais adopter une approche écoresponsable lors de leurs acquisitions.
Thibault de Saint Vincent, président de BARNES, précise : « La responsabilité n’est plus une option, mais un art de vivre pour les UHNWI. Ils recherchent des biens intégrant des valeurs de durabilité et de circularité, qu’ils soient neufs ou anciens. »
On observe un regain d’intérêt pour les propriétés historiques, telles que les appartements haussmanniens à Paris, les riads à Marrakech, ou encore les chalets en bois rénovés dans les Alpes. Ces biens, en offrant un charme inégalé, répondent également aux normes modernes de confort et de durabilité.
Alignement avec les normes de durabilité : une exigence incontournable
Pour faire face aux défis climatiques actuels, les UHNWI privilégient des biens respectueux de l’environnement. Les constructions, qu’elles soient neuves ou rénovées, doivent répondre à des standards stricts en matière de performance énergétique et utiliser des matériaux écologiques.
Les critères recherchés sont les suivants :
- Bâtiments performants en énergie : panneaux solaires, isolation thermique optimisée.
- Matériaux écologiques : pierre naturelle, bois certifié ou recyclé.
- Situation géographique durable : emplacements où la biodiversité et la qualité de l’air sont préservées.
Les résultats de Sotheby’s France-Monaco témoignent de cette tendance. De nombreuses transactions en 2024 ont concerné des biens alliant luxe et écologie, comme une villa Belle Époque entièrement rénovée sur la Côte d’Azur, vendue à hauteur de 15 millions d’euros.
Transmission intergénérationnelle : un enjeu majeur
La transmission d’un patrimoine écologique et durable figure désormais en tête des priorités des investisseurs. Cette préoccupation d’hériter des biens à forte valeur pérenne et à empreinte écologique réduite influence leurs choix d’achat.
Selon le BARNES Global Property Handbook, les acheteurs fortunés aspirent à acquérir des biens engageant des valeurs à long terme :
- Châteaux rénovés bâtis avec des matériaux traditionnels, affichant une faible empreinte carbone.
- Domaines viticoles situés dans des régions d’exception comme le Bordelais ou la Toscane, permettant d’allier passion et héritage.
Richard Tzipine, directeur général de BARNES, souligne : « Les acquéreurs aspirent à ce que leurs acquisitions deviennent un projet de vie à long terme, tant pour leur famille que pour la planète. »
Les jeunes générations comme moteurs du changement
Un autre facteur clé de cette mutation réside dans l’influence des jeunes générations, notamment des digital nomads fortunés qui privilégient flexibilité et biens multifonctionnels. Ces clients recherchent des propriétés connectées, écoresponsables et situées dans des villes au patrimoine culturel valorisé tout en étant innovantes.
Le Pre-Loved Luxury Show, organisé par BARNES en 2024, a mis en lumière le potentiel de la circularité dans le secteur du luxe et de l’immobilier. Avec près de 10 000 visiteurs, cet événement a sensibilisé les acheteurs fortunés aux bienfaits d’une consommation responsable, avec un focus sur la restauration de propriétés historiques et l’émergence d’une économie circulaire en immobilier.
Fabienne Lupo, PDG de ReLuxury, résume cette philosophie en déclarant : « La circularité n’est plus une option. Le luxe doit être exemplaire, alliant qualité, réparabilité et transmission. »
Les destinations les plus prisées pour 2025
En 2025, certaines villes et régions s’imposent comme les destinations incontournables pour les investisseurs en immobilier de prestige. Selon le BARNES City Index 2025, plusieurs villes brillent par leurs atouts exceptionnels. Madrid, Dubaï et Miami se distinguent grâce à une fiscalité avantageuse, une qualité de vie élevée et des perspectives d’investissement attrayantes. Par ailleurs, des régions emblématiques comme la Côte d’Azur, les Alpes et Paris continuent de séduire en s’adaptant aux exigences d’une clientèle haut de gamme de plus en plus exigeante.
Les premières villes selon le BARNES City Index 2025
Madrid : une capitale en plein essor
En tête du classement, Madrid s’affirme comme une destination privilégiée pour les investisseurs fortunés. La capitale espagnole bénéficie d’une scène culturelle vibrante et d’une fiscalité attractive, avec un coût de la vie compétitif en comparaison à d’autres grandes métropoles européennes. En 2024, cette dynamique a été corroborée par une hausse des prix de l’immobilier, atteignant 10 à 20 % selon les secteurs.
Les quartiers populaires incluent :
- Salamanque, réputé pour ses immeubles de prestige et son cadre de vie raffiné.
- Chamberí, apprécié pour son atmosphère villageoise et ses commodités.
- Chamartín, un quartier tendance pour les familles et les expatriés.
Selon BARNES Madrid, la ville est surnommée « la ville des 15 minutes », grâce à une gestion efficace de la circulation et un accès simplifié à tous les services. En 2024, le chiffre d’affaires de BARNES Madrid a grimpé de 40 %, propulsé par des ventes records et une forte demande pour la location de biens haut de gamme.
Dubaï : un fer de lance d’innovation avec une fiscalité attractive
Dubaï maintient sa place de choix grâce à l’absence d’impôt sur le revenu et à ses infrastructures de pointe. La ville attire de nombreux investisseurs grâce à des initiatives novatrices, telles que le développement de quartiers durables et de projets immobiliers intégrant des solutions respectueuses de l’environnement. En outre, Dubaï reste une destination de prédilection pour les résidence secondaire est un logement possédé ou loué pour un usage occasionnel, souvent pour les vacances ou les weekends. Ce n’est donc pas le domicile principal où le propriétaire réside habituellement.
L’Essentiel sur les Résidences Secondaires
Qu’est-ce qu’une résidence secondaire ?
Une résidence secondaire est un logement(…)
» data-gt-translate-attributes= »[{ » attribute tabindex= »0″ role= »link »>résidences secondaires, attirant particulièrement les investisseurs d’Europe et d’Asie.
Miami : un marché en pleine effervescence
Miami continue d’émerger comme une ville phare grâce à son climat ensoleillé, une fiscalité favorable et sa proximité avec les marchés nord et sud-américains. En 2024, la demande pour des villas avec vue sur l’océan et des appartements modernes a fortement augmenté, témoignant de l’attractivité continue de cette ville.
Zoom sur les destinations françaises
Bien que Paris ait légèrement perdu sa place dans le Top 5 mondial, elle reste une destination emblématique. En 2024, plusieurs ventes record ont renforcé son attrait, notamment dans des quartiers recherchés comme le 7e, le 8e et le 16e arrondissements. Paris se distingue par sa richesse culturelle, une fiscalité stable et un marché immobilier qui garde sa valeur sur le long terme.
Les régions du sud de la France et des Alpes continuent d’attirer une clientèle internationale grâce à leur qualité de vie, leur climat ensoleillé et leurs infrastructures de luxe.
Opportunités d’investissement : focus sur les marchés émergents
Pour 2025, les marchés émergents suscitent un intérêt croissant de la part des investisseurs fortunés en quête de nouvelles opportunités. Selon le BARNES Global Property Handbook, ces marchés connaissent une évolution remarquable, stimulée par une urbanisation rapide et des politiques incitatives pour les investissements étrangers.
Les villes émergentes à suivre en 2025
En plus des destinations établies, certaines villes moins connues gagnent en popularité grâce à leur rapidité de croissance et leurs initiatives innovantes. Des villes comme Oslo, Bangalore et Kuala Lumpur présentent une forte augmentation de leur population UHNWI, attirant ainsi des investisseurs nouveaux.
Asie : un dynamisme impressionnant
L’Asie se positionne en leader des marchés émergents, avec une population UHNWI en forte expansion. En 2024, la région comptait 110 630 UHNWI, représentant 25,9 % de la population mondiale. Cette tendance devrait se confirmer avec une projection de 140 000 UHNWI d’ici 2028.
En Inde, certaines métropoles parmi les plus dynamiques au monde, comme Bangalore, Hyderabad et Delhi, connaissent une augmentation annuelle de leur population UHNWI oscillant entre 14 % et 16 %. Cette dynamique est renforcée par un essor technologique soutenu par le développement d’hubs d’innovation.
Les Philippines et la Malaisie affichent également une forte croissance, avec une population UHNWI à Manille et Kuala Lumpur augmentant d’environ 11 % à 12 % par an. Ces villes séduisent les investisseurs internationaux par leur fiscalité avantageuse et leurs projets immobiliers d’envergure.
Moyen-Orient : une attractivité en constance
Le Moyen-Orient, notamment à travers Dubaï et Abou Dhabi, continue d’attirer une clientèle internationale par une conjonction unique de fiscalité zéro, de sécurité et de projets d’envergure. Dubaï, reconnue comme l’une des principales « pre-loved cities », voit une forte demande pour des biens de luxe intégrant des technologies économes en énergie, avec des transactions atteignant parfois plus de 20 millions d’euros. Pendant ce temps, Abou Dhabi se distingue par sa stratégie d’innovation, mises sur le développement de villes intelligentes et des projets axés sur les énergies renouvelables.
Europe de l’Est : des destinations à découvrir
Alors que l’Europe de l’Ouest reste un bastion traditionnel de l’immobilier de luxe, des pays d’Europe centrale et orientale émergent rapidement sur la scène internationale. Budapest et Prague attirent les investisseurs avec leur riche héritage architectural tout en offrant des opportunités d’investissement à des prix compétitifs, par rapport à ceux de l’Europe de l’Ouest.
Selon Wealth-X, cette attractivité est accentuée par la croissance des marchés financiers et le développement des industries technologiques locales, favorisant l’augmentation de la population UHNWI dans ces régions. En 2024, Prague a enregistré des ventes record de propriétés récemment rénovées dans son centre historique, avec des transactions culminant à 5 millions d’euros.
Les marchés émergents offrent aux UHNWI des occasions uniques, mêlant fiscalité avantageuse, projets immobiliers innovants et croissance rapide des prix. Que ce soit en Asie, au Moyen-Orient ou en Europe centrale, ces destinations représentent des alternatives stratégiques pour les investisseurs en quête de rendements élevés et de nouvelles perspectives.