Passoires thermiques : L’opportunité d’investir en 2025 ?

Une étude récente de Maslow.immo souligne l’impact croissant du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) sur le marché immobilier en France. Cette analyse, centrée sur l’investissement locatif, met en lumière des écarts de prix notables entre les logements énergivores et les biens performants, variant d’une ville à l’autre. Dans certaines métropoles, la décote des passoires thermiques peut sembler faible et ne justifie pas leur acquisition, tandis que dans d’autres zones, la proximité de prix avec des biens récents peut rendre l’investissement plus attractif. Cela soulève une question cruciale pour les investisseurs : les passoires thermiques méritent-elles encore d’être achetées à l’aube de 2025 ? Les investisseurs locatifs se voient également contraints, par la législation, d’engager des travaux de rénovation sur ces logements afin de maintenir leur capacité à les louer.

Passoires thermiques et DPE : une réalité incontournable

DPE : un critère d’achat devenu essentiel

Le DPE est devenu un élément déterminant dans le processus d’achat immobilier. Avec le renforcement des contrôles gouvernementaux visant à garantir la fiabilité des DPE, l’étude de Maslow.immo a mis en avant son effet direct sur les prix. Cela est particulièrement vrai pour les passoires thermiques, classées de E à G, dont la fréquence varie selon les communes. Selon l’Observatoire DPE de l’ADEME, ces logements dissidents représentent entre 4 % et 38 % des habitations dans les villes étudiées. Par exemple, à Lille, 31 % des logements sont classés comme passoires thermiques, tandis qu’à Bagneux, cette proportion n’atteint que 4 %. Cette divergence est en grande partie attribuée à l’ancienneté des constructions et aux politiques de rénovation urbaine mises en œuvre récemment.

Des obligations qui pèsent sur les investisseurs

Pour les investisseurs locatifs, la gestion des passoires thermiques représente un défi significatif. Contrairement aux résidences principales, la mise en location de ces logements exige des travaux obligatoires, impactant ainsi la rentabilité et nécessitant une analyse approfondie des écarts de prix par rapport aux biens mieux notés.

La loi Climat et Résilience introduit un calendrier progressif d’interdiction de location des passoires thermiques. Depuis le 1er janvier 2023, les logements les plus énergivores, dépassant 450 kWh/m²/an, ne peuvent déjà plus être loués. Cette interdiction s’étendra en 2025 aux logements classés G, puis en 2028 aux classés F, pour enfin toucher les habitations de classe E en 2034. Face à ces échéances, les investisseurs doivent anticiper et ajuster leur stratégie d’achat et de rénovation.

Pierre-Emmanuel Jus, directeur délégué chez Maslow.immo, souligne : « Notre engagement chez Maslow.immo est d’accompagner les acheteurs dans leurs décisions, en favorisant des choix éclairés et adaptés à leurs besoins réels. À ce jour, le DPE s’affirme comme un critère de plus en plus déterminant lors de l’achat, tant pour le confort que pour la valorisation à long terme, et la possibilité de continuer à louer. »

L’influence du DPE sur les valeurs immobilières en France

Des écarts de prix révélateurs

Une analyse détaillée de Maslow.immo sur 115 villes de plus de 40 000 habitants révèle que dans 32 municipalités, l’écart de prix par mètre carré entre les logements classés A/B et ceux classés E/F dépasse 1 000 €. Cette disparité peut rendre l’investissement dans des passoires thermiques plus attrayant, malgré les coûts de rénovation à envisager.

Toutefois, cette étude n’inclut pas la perte d’environ 7 % de

Les villes prometteuses pour investir dans des passoires thermiques

Des opportunités à capitaliser dans les grandes agglomérations

Dans les villes où un écart de prix notable existe, l’acquisition d’une passoire thermique à rénover peut représenter une stratégie judicieuse. Les données de Maslow.immo indiquent que sur certains marchés, la décote peut couvrir les travaux de rénovation, tout en offrant l’espoir d’une plus-value.

Le coût d’une rénovation énergétique complète oscille entre 400 et 1 200 €/m² selon l’ampleur des travaux. Dans les zones où la décote des passoires thermiques dépasse ce montant, l’investissement peut être rentable, à condition de gérer efficacement les coûts, le choix des matériaux et la planification des travaux.

Évaluation coûts-bénéfices des rénovations énergétiques

Investir dans une passoire thermique requiert d’intégrer le coût de la rénovation dans les calculs de rentabilité. Isolation, chauffage, fenêtres à double vitrage : ces interventions représentent un investissement conséquent. Toutefois, dans les villes où l’écart de prix avec des logements performants est considérable, cette approche peut s’avérer payante à long terme, sous réserve d’anticiper les dépenses correctement.

Il est également crucial de considérer les aides financières disponibles pour la rénovation énergétique, telles que MaPrimeRénov’, les certificats d’économie d’énergie (CEE) ou l’éco-prêt à taux zéro. Ces dispositifs peuvent alléger le coût net des travaux et améliorer la rentabilité globale. Cependant, leur évolution est imprévisible, ce qui représente une incertitude à inclure dans votre stratégie d’investissement.

Les avantages indéniables des logements énergétiquement performants

Les villes où l’écart de prix reste négligeable

Cette étude révèle que dans certaines villes, la proportion de logements classés A/B est significative : 11 % à Stains, 10 % à Clichy, témoignant d’efforts de construction et de rénovation récents. À Lille, malgré un écart modéré de 189 €/m², plus de 30 % des DPE analysés sont classés E-F. Cela indique un potentiel de revalorisation considérable du marché immobilier local dans les années à venir.

Dans ces localités, il est souvent plus judicieux d’investir dans des biens performants. Cela permet d’éviter les coûts de rénovation, d’assurer une valorisation meilleure à long terme et de minimiser les risques de restrictions locatives à venir.

Des paradoxes révélateurs sur un marché en mutation

Un fait troublant mis en évidence par l’étude : dans certaines villes telles qu’Antibes, Sevran, ou Melun, les logements classés E-F sont parfois plus chers que ceux notés C-D. Ce phénomène illustre un marché en pleine transformation, où les prix n’ont pas encore pleinement intégré les nouvelles exigences énergétiques, créant ainsi des occasions pour les investisseurs avisés.

À Antibes, cette anomalie est particulièrement notable avec un écart négatif de -841 €/m² entre les biens classés E-F et C-D. Cette disparité peut être attributable à des éléments tels que l’emplacement privilégié des anciens logements, leur valeur patrimoniale, ou encore des spécificités locales du marché. D’autres villes comme Rennes, Mérignac, Angers ou Compiègne corroborent cette tendance, affichant des écarts de prix minimes entre passoires thermiques et logements récents bien classés.

Comme le souligne l’analyse de Maslow.immo, dans ce contexte, il apparaît « essentiel de privilégier l’investissement dans un bien avec un bon DPE, qui s’avère non seulement préférable, mais aussi plus stratégique sur le long terme ».

Conclusion : adapter votre stratégie d’investissement aux spécificités locales

Les conclusions de l’étude de Maslow.immo mettent en évidence l’importance d’une évaluation précise de chaque marché régional. La problématique des passoires thermiques ne peut se résoudre à l’échelle nationale. Dans des villes résidentielles comme Boulogne-Billancourt ou Cagnes-sur-Mer, la décote peut justifier l’achat d’une propriété à rénover, sous réserve d’évaluer minutieusement les coûts des travaux.

En revanche, dans des agglomérations telles que Stains, Caen ou Clichy, où l’écart de prix est faible, il serait préférait de sélectionner directement un bien performant. Les situations paradoxales, avec des passoires vendues à un prix plus élevé que des logements mieux classés, montrent que le marché nécessite encore une maturation face aux enjeux énergétiques contemporains.

Pour les investisseurs locatifs, l’obligation de rénover ces passoires thermiques représente un enjeu clé. Les interdictions progressives de mise en location en 2025, 2028, et 2034 nécessitent une anticipation fine des coûts et des délais. Dans cette optique, l’approche de Maslow.immo, fusionnant données et expertise de terrain, offre des repères précieux pour naviguer dans un marché en transition.