Le marché immobilier des territoires d’Outre-mer observe une contraction des transactions qui s’aligne avec la tendance observée en métropole. D’après les récentes données du Conseil supérieur du notariat et de l’INSEE, environ 9 100 biens ont changé de mains en septembre 2024, marquant une chute de 17 % par rapport à l’année précédente. Ce recul concerne aussi bien les appartements que les maisons anciennes, avec des variations notables selon les régions : -20 % en Guadeloupe, -12 % en Martinique, et -7 % en Guyane. En parallèle, les prix immobiliers affichent des tendances divergentes : alors que les maisons anciennes voient leur valeur diminuer en Guyane et en Martinique, les prix des appartements continuent de grimper en Guadeloupe et à La Réunion. Quels éléments expliquent ces évolutions? Quelles sont les perspectives pour les acheteurs et les vendeurs dans les DROM? Cet article analyse les dynamiques du marché immobilier en Outre-mer.
Un Intrigant Décrochage des Ventes dans les DROM
En septembre 2024, environ 9 100 transactions ont été réalisées dans les dépôts et régions d’Outre-mer (DROM), représentant 1 % du volume total des ventes immobilières en France métropolitaine, où près de 780 000 opérations ont été effectuées durant le même semestre.
Un Marché Immobilier en Outre-mer : Une Rallentissement Inexorable
Le marché immobilier des DROM est en plein ralentissement, et cette tendance se manifeste sur l’ensemble du secteur des logements anciens. Les appartements affichent une baisse des transactions de 17 %, tandis que les maisons anciennes enregistrent une diminution de 16 %.
Cette situation met en lumière un affaiblissement de la demande, issu d’une part, de la montée des taux d’intérêt et d’autre part, des conditions de crédit plus strictes. Tous types de logements sont touchés par ce ralentissement, bien que des disparités se fassent jour selon les régions et la nature des biens recherchés. Notamment, les logements en milieu urbain, surtout dans les centres-villes, montrent une résistance plus forte face à cette contraction. À l’inverse, les biens situés en périphérie ou dans des zones moins attractives subissent des délais de vente prolongés et nécessitent des ajustements de prix plus fréquents.
Les Facteurs à l’Origine du ralentissement du marché Immobilier en Outre-mer
Depuis 2022, une forte augmentation des taux de crédit a été observée, grimpant en moyenne de 1,5 % à plus de 4 % en 2024. Cette hausse restreint la capacité d’emprunt des ménages et limite le nombre d’acquéreurs solvables. De plus, les institutions financières adoptent une approche plus prudente, exigeant des apports personnels plus importants. Dans les DROM, où les revenus sont souvent inférieurs à ceux de la métropole, cette situation désavantage particulièrement les primo-acquéreurs.
Il est à noter qu’en Guyane, l’intérêt pour les logements, qu’ils soient neufs ou anciens, reste fort, mais l’offre demeure limitée. À La Réunion, la tension sur le marché immobilier est marquée dans certaines zones telles que Saint-Denis et Saint-Pierre.
Des Écarts Notables dans l’évolution des prix selon les Territoires
Bien que les volumes de ventes soient en baisse, les prix immobiliers ne varient pas de manière uniforme dans les DROM.
Voici quelques tendances marquantes :
- Les prix des maisons anciennes diminuent en Martinique et en Guyane, en raison d’une baisse du pouvoir d’achat des ménages.
- Les prix des appartements augmentent en Guadeloupe et à La Réunion, où la demande reste forte, surtout dans les métropoles.
- La Guadeloupe est le territoire le plus cher, avec des prix médians dépassant 250 000 € pour les maisons anciennes.
Les Profils des Acheteurs et Vendeurs en Outre-mer
Le profil des acheteurs des DROM, distinct de celui rencontré en métropole, mérite une attention particulière.
Des Jeunes Acheteurs Moins Représentés qu’en Métropole
En septembre 2024, seulement 8 % des acquéreurs dans les DROM avaient moins de 30 ans, contre 16 % en métropole.
- À La Réunion et en Guyane, cette proportion est plus élevée, bénéficiant d’une population plus jeune.
- En Guadeloupe et en Martinique, la présence des jeunes acheteurs est plus faible, conséquence des prix plus élevés et d’un marché moins étendu.
Un Profil Socio-Professionnel Distinctif
Les professionnels intermédiaires constituent la majorité des acquéreurs, représentant entre 36 % et 41 % selon les territoires. Ce groupe inclut les cadres moyens et les techniciens, qui jouissent souvent d’une stabilité professionnelle et d’une capacité d’emprunt adéquate.
De plus, les artisans, commerçants et chefs d’entreprise sont particulièrement visibles en Guadeloupe (18 % des acheteurs), ce qui s’explique par le dynamisme économique local et une forte proportion d’indépendants.
Quant aux retraités, ils sont plus nombreux en Martinique (10 % des acheteurs), mais peu présents en Guyane (4 %), où la population est majoritairement jeune.
Des Transactions Majoritairement Locales
- 47 % des acheteurs acquièrent des biens dans leur commune de résidence.
- 41 % réalisent des achats dans une autre commune de leur département.
- Les Franciliens ne représentent que 6 % des acquéreurs en Outre-mer, surtout à La Réunion et en Guyane.
La durée moyenne de détention des biens est plus longue en Guadeloupe et à La Réunion (+12 ans), contre 8 à 11 ans en Martinique et en Guyane.
Quelles Perspectives d’Évolution pour le Marché Immobilier en Outre-mer?
Face à une baisse des ventes, quelles perspectives se dessinent pour le marché? Les prix devraient dans l’ensemble rester relativement constants. En effet, une chute des transactions n’entraîne pas systématiquement une baisse des prix. En Guadeloupe et à La Réunion, la demande reste forte, permettant de maintenir des niveaux de prix élevés, notamment dans les zones urbaines et les secteurs prisés. Néanmoins, dans les territoires où l’offre dépasse la demande, comme en Guyane ou en Martinique, une légère correction des prix pourrait survenir à court terme.
D’autre part, le marché immobilier en Outre-mer continuera d’être entravé par l’accès au crédit tant que les taux d’intérêt restent élevés. La hausse amorcée en 2022 a considérablement limité la capacité d’emprunt des ménages et freiné les investissements. Si cette tendance persiste, les transactions continueront de se raréfier, contribuant à rigidifier le marché. Cependant, un éventuel assouplissement des conditions bancaires et une baisse des taux d’intérêt en 2025 pourraient relancer la demande et faciliter l’accès à la propriété.
Enfin, les politiques publiques joueront un rôle fondamental dans la dynamique du marché immobilier en Outre-mer. Des dispositifs tels que le prêt à taux zéro (PTZ) Outre-mer ou certaines incitations fiscales spécifiques pourraient encourager la demande et pousser les primo-accédants à investir. De surcroît, l’adaptation des aides au logement, complétée par des mesures pour favoriser la construction et la rénovation, pourrait contribuer à stabiliser le marché, répondant ainsi aux besoins croissants en logements dans ces territoires.
Conclusion : Une Température Tempérée sur le Marché Immobilier en Outre-mer
Le marché immobilier en Outre-mer subit une période de ralentissement avec une baisse marquée des ventes (-17 % en un an), bien que les prix ne chutent pas uniformément. Si les maisons anciennes se déprécient en Martinique et en Guyane, les prix des appartements restent élevés en Guadeloupe et à La Réunion. L’évolution du marché sera grandement influencée par les taux d’intérêt et les initiatives publiques à venir.
