Accession à la Propriété : Relancer un Modèle en Crise

En mars 2025, une étude de l’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement (ANIL) dresse un constat préoccupant quant à l’accession à la propriété. Bien que 57 % des ménages soient propriétaires de leur logement principal, cette stabilité apparente dissimule des enjeux majeurs. Avec l’envolée des taux d’intérêt, la réduction de l’octroi de crédits et la baisse de la construction neuve, de nombreux primo-accédants rencontrent des difficultés pour réaliser leur projet d’achat. L’étude se fonde sur des données fournies par les agences départementales pour l’information sur le logement (ADIL), ainsi que des instruments financiers comme ImmOpera et des entretiens avec des banques, afin d’explorer les leviers encore disponibles. L’objectif ? Déterminer dans quelle mesure des dispositifs tels que le prêt à taux zéro (PTZ), les aides locales et les innovations bancaires pourraient atténuer cette crise structurelle de l’accession à la propriété. Existe-t-il des solutions à cette problématique croissante ?

La Chute Historique de l’Accessibilité à la Propriété

Taux et crédit immobilier : Une Crise Sans Précédent

Depuis 2022, le marché du crédit immobilier a subi un repli sans précédent. Le volume de prêts accordés a été réduit à son niveau le plus bas depuis 15 ans. L’analyse de l’ANIL révèle que la production de crédits a été divisée par deux entre 2021 et 2024.

En 2024, une part significative de 67 % des prêts accordés pour l’accession à la propriété a des durées de 20 à 25 ans, un accroissement par rapport aux 53 % de 2019. Cette situation souligne un effort croissant des foyers pour diluer leur dette en réponse à la flambée des taux d’intérêt.

« Le marché est paralysé. L’inflation, l’incertitude politico-économique, et la suppression de certains dispositifs publics ont considérablement réduit l’offre de crédit », souligne Erwan Lefay, co-auteur de l’étude.

Le marché immobilier : Une Pression Croissante

La pression ne se limite pas qu’aux prix des logements. En Île-de-France, les tarifs des logements anciens ont chuté de 7,4 % en cinq ans, mais cela ne compense en rien l’augmentation des taux. D’après des simulations réalisées par AdilPrimo, un couple qui pouvait acquérir un bien à 250 000 € en 2022 avec 2 700 € de revenus a désormais besoin de 3 500 € aujourd’hui pour le même achat.

Primo-Accédants : Analyse de Profil, Freins et Solutions

Un Public Majoritairement Jeune et Vulnérable

D’après l’étude, 98 % des projets soutenus par les ADIL en 2024 concernent des primo-accédants. Ces derniers sont souvent jeunes (52 % ont moins de 35 ans), majoritairement locataires (79 %) et, pour beaucoup, ne disposent pas d’un apport significatif (17 % n’ont aucun apport).

Préférence pour l’Ancien Face à la Crise du Neuf

En 2024, 65 % des projets visent des logements anciens, contre 25 % pour le neuf. Cette mentalité est le résultat de l’inflation dans le secteur du bâtiment et la rareté des offres, ainsi qu’un recentrage du PTZ. Malgré tout, le prix moyen d’un bien ancien (142 358 €) demeure plus accessible par rapport à celui du neuf (194 104 €), même si 37 % de ces propriétés requièrent des travaux.

Le Prêt à Taux Zéro : Rôle Central mais Relativisé

Le PTZ se retrouve dans 43 % des schémas de financement étudiés par les ADIL, une baisse par rapport à son taux d’utilisation de 49 % en 2022. Cette diminution s’explique par le durcissement des conditions d’accès au dispositif. Toutefois, son impact sur la capacité d’emprunt demeure crucial.

Une Réforme Nécessaire pour Satisfaire les Besoins

À compter du 1er avril 2024, la nouvelle version du PTZ permettra aux ménages des classes moyennes d’augmenter leur budget de 20 à 25 % selon les zones. Ainsi, dans une zone A, un couple avec enfant gagnant 3 500 € pourra désormais envisager d’acheter un bien à 300 000 € avec le PTZ, contre 245 000 € sans.

« Le PTZ recouvre son effet sur la solvabilité grâce à la remontée des taux, bien que son impact reste limité géographiquement. »

Démarches Publics et Privés : Quelles Solutions pour Demain ?

Démarche Progressive de l’État

L’étude souligne la suppression de l’APL accession en 2020, privant ainsi de nombreux ménages modestes d’un soutien financier essentiel. De plus, le taux d’usure, mal adapté à l’augmentation des taux, a bloqué l’accès au crédit durant 2022-2023. Les normes imposées par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) – un taux d’endettement maximal de 35 % et une durée de prêt restreinte – ont également limité les capacités des établissements bancaires.

Des Solutions Innovantes, mais pas Encore Diffusées

Face au resserrement du crédit et à la diminution des aides traditionnelles, plusieurs dispositifs d’accession à la propriété alternatifs ont émergé. Leur point commun ? Proposer une solution à des ménages souvent exclus des circuits bancaires classiques, avec des mécanismes plus flexibles. Bien que prometteuses, ces options restent marginales à cause de leur méconnaissance, de leur complexité juridique, ou de leur application limitée à certaines régions.

La location-accession (PSLA) : Un Achat en Deux Phases

Le Prêt Social Location-Accession (PSLA), instauré en 2004, offre un parcours d’achat en deux temps : une phase locative engendrant une épargne intégrée, suivie d’un transfert de propriété. Cependant, ce dispositif est soumis à des conditions de ressources. Il donne également droit à un taux de TVA réduit de 5,5 % et à des exonérations de taxe foncière durant 15 ans.

« Le PSLA répond parfaitement aux attentes des primo-accédants modestes, bien qu’il soit sous-exploité en raison du faible nombre d’opérateurs participant à ce modèle », précise l’ANIL.

Le Bail Réel Solidaire (BRS) : Une Dissociation entre Foncier et Bâti

Introduit par la loi Alur et généralisé en 2017, le Bail Réel Solidaire permet à l’accédant de ne prendre possession que du bâtit, tandis que le foncier reste la propriété d’un Organisme de Foncier Solidaire (OFS). Le ménage s’acquitte d’une redevance foncière mensuelle tout en bénéficiant d’un prix d’achat réduit de 15 à 30 %.

En 2023, 1 450 PTZ ont été combinés avec un BRS, soit une augmentation de 200 % par rapport à l’année précédente. Bien que cette solution se développe, son utilisation varie significativement selon les régions. Elle est particulièrement prisée dans les zones tendues, où le foncier pèse lourdement dans le coût total d’un logement, offrant ainsi un rempart contre la spéculation, grâce à une régulation des reventes et une limitation des plus-values.

La SCI d’Accession Progressive (SCI APP) : Achat Échelonné

Relativement peu connue, la Société Civile Immobilière d’Accession Progressive (SCI APP) permet à plusieurs ménages de devenir propriétaires en acquérant progressivement des parts sociales d’un logement. Ce modèle est particulièrement adapté aux personnes exclues du crédit traditionnel, telles que les travailleurs précaires ou les bénéficiaires du RSA.

Bien qu’elle favorise la mutualisation des risques et encourage l’épargne progressive, cette option reste marginale en France, avec seulement quelques projets pilotes dans des villes comme Marseille ou Lille.

Habitat Participatif : Un Modèle en Évolution

L’habitat participatif, promu par la Loi ALUR, mise sur une gouvernance collective où les habitants conçoivent, financent, et gèrent ensemble leur environnement de vie via des coopératives. Ce modèle, axé sur l’usage plutôt que sur la propriété spéculative, réduit les coûts par la mutualisation et encourage la mixité sociale. Toutefois, il peine à s’implanter, le montage juridique complexe (coopératives, SAS, SCI) ainsi que le soutien des collectivités locales, principalement dans des villes comme Strasbourg et Grenoble, limitent son essor.

Aides Locales : Un Système Hétérogène

Les collectivités territoriales s’emploient à innover en proposant subventions directes pour l’accession à la propriété, bonifications sur les taux d’intérêt ou aides aux achats dans le parc HLM. Par exemple, Toulouse offre une prime de 6 000 € pour les jeunes ménages acquérant du neuf, tandis que Lyon soutient des initiatives en BRS ou en PSLA.

Malgré cela, l’étude de l’ANIL met en avant le caractère hétérogène des dispositifs : « La lisibilité des aides locales est insuffisante et leur coordination avec les dispositifs nationaux reste à améliorer. »

Conclusion : Rethinking Home Ownership

Bien que l’annonce d’une extension du Prêt à Taux Zéro sur l’ensemble du territoire soit considérée comme un signal positif, cette seule action ne suffira pas à renverser la tendance actuelle d’exclusion de l’accession à la propriété. Selon l’ANIL, cette initiative devra être accompagnée d’une révision complète du système d’aides. Aujourd’hui, les dispositifs publics se révèlent être trop fragmentés, souvent trop techniques et inégalement répartis sur le territoire. Cette complexité administrative constitue un frein pour les ménages modestes, qui peinent à naviguer entre le PTZ, le PSLA, le BRS, et les aides locales.

Simultanément, l’engagement des banques est essentiel. Celles-ci se montrent fréquemment réticentes à accorder des crédits à des profils perçus comme atypiques, mais malgré une solvabilité réelle (CDD, travailleurs indépendants, familles monoparentales). De plus, elles doivent adapter leur approche à une société en évolution rapide, nécessitant une recentralisation sur les besoins réels des accédants, des critères d’emprunt assouplis, un encadrement plus renforcé et des produits innovants.

Enfin, la collaboration entre les collectivités locales et l’État doit être renforcée pour assurer une politique cohérente et synergique. Harmoniser les aides, simplifier les démarches et maximiser les projets d’accès social sont autant de leviers à activer. Car derrière les chiffres se cachent des histoires humaines, des jeunes ménages qui retarde leur premier achat, des classes moyennes contraintes de rester sur le marché locatif, et des familles qui abandonnent leur rêve de propriété.

Redonner vie à l’accession à la propriété, c’est offrir à chacun une place durable dans le parcours résidentiel. C’est un enjeu d’ordre économique et social, qui nécessite un effort collectif, tant public que privé, pour relever le défi de cette décennie.