Le marché de l’immobilier ancien en France a traversé l’année 2024 avec des tendances variées et une reprise notable dès l’été. Le Bilan de Century 21 France souligne qu’après un premier semestre difficile, les ventes ont enregistré une hausse de 2,8 %, soutenue par la baisse des taux d’intérêt et une inflation mieux maîtrisée. Cette évolution a redonné du pouvoir d’achat aux ménages et assoupli les conditions d’octroi des prêts. Bien que les prix continuent de diminuer, les perspectives pour 2025 apparaissent encourageantes, le marché se stabilisant progressivement.
Évaluation du Marché Immobilier Ancien en 2024
Cette année, le marché de l’immobilier ancien a franchi une étape déterminante. Après un ralentissement prolongé débuté en 2022, le secteur a observé une véritable dynamique de reprise au second semestre. Le Bilan de Century 21 France indique que cette reprise se traduit par une hausse des transactions de 2,8 %.
Répartition en Deux Phases en 2024
Le Bilan de Century 21 France met en exergue deux phases distinctes du marché immobilier en 2024. Le premier semestre a connu une persistance de la baisse amorcée l’année précédente, avec des prix et des transactions en déclin. Cependant, dès l’été, des signes de redressement se sont manifestés, soutenus par des facteurs économiques favorables :
- Baisse des taux d’intérêt : Les taux moyens se sont stabilisés autour de 3 % à 3,5 %, permettant aux ménages de mieux emprunter.
- Inflation contrôlée : Avec une inflation à 1,6 %, le pouvoir d’achat des ménages a légèrement augmentée.
Charles Marinakis, président de Century 21 France :
« Après deux années de déséquilibre, le marché immobilier ancien commence à retrouver un certain équilibre, grâce à des taux plus attractifs et à une baisse des prix. »
Corrélation des Prix et Ajustement du Marché
Le Bilan de Century 21 France révèle une baisse générale des prix au mètre carré, bien que cette correction soit modérée par rapport à 2023, elle est essentielle pour relancer les transactions. Les maisons ont connu une baisse plus marquée de 3,8 %, tandis que les appartements ont vu une diminution de seulement 0,7 %.
Ce déclin s’inscrit dans la continuité des tendances amorcées depuis 2022. En effet, depuis lors, le prix des maisons a chuté de 9,6 % et celui des appartements de 9,3 %. Ce réajustement a encouragé les ménages à réévaluer leurs projets immobiliers, en visant des biens de plus petite taille ou en se tournant vers les zones moins onéreuses.
Dans la région Île-de-France, le prix moyen des maisons a diminué de 13,3 % depuis 2022, atteignant 359 676 € en 2024, soit une baisse significative des dimensions achetées, passant de 111 m² à 106,4 m².
Diminution des Délais de Vente : Un Signe Positif
Un autre indicateur révélateur de la reprise du marché est la réduction des délais de vente. En moyenne, les délais se sont établis à 94 jours pour les maisons et 97 jours pour les appartements, affichant une légère diminution par rapport à 2023. Bien que ces chiffres restent élevés comparés à ceux d’avant la crise, ils montrent que le marché commence à se dynamiser.
Les délais les plus longs sont observés en Île-de-France, avec des maisons vendues en moyenne en 99 jours et des appartements en 100 jours. En revanche, à Paris, la situation est légèrement plus favorable, avec des délais s’établissant à 94 jours.
Conseil aux Vendeurs : « Il est crucial de bien positionner le bien sur le marché avec un prix réaliste, en adéquation avec les tendances locales, afin de réduire les délais de vente. »
Tendances de la Demande : Focalisation sur la résidence principale
En 2024, le marché de l’immobilier ancien a connu un changement notoire dans la nature des achats. Les transactions liées à la résidence principale ont constitué 66,8 % des ventes, marquant une hausse de 1,5 % par rapport à 2023.
À l’opposé, l’investissement locatif a continué de décliner, ne représentant plus que 25,5 % des ventes, un niveau record depuis 2018. Cette tendance est en grande partie imputable à des rendements locatifs moins attractifs et à un cadre réglementaire strict sur l’immobilier énergivore.
Des Disparités Régionales Prononcées
Bien que la reprise soit perceptible à l’échelle nationale, elle cache de fortes disparités régionales. Certaines zones, comme la Nouvelle-Aquitaine, ont connu une hausse significative de 13,8 % des transactions, alors que d’autres, comme la Bretagne, ont enregistré un recul de -12,2 %.
En région parisienne, les Hauts-de-Seine affichent une augmentation remarquable des volumes de vente (+9,9 %) tandis que les Yvelines subissent une baisse de -7,2 % des prix.
Analyse Régionale : Paris, Île-de-France et Autres Régions
Le Bilan de Century 21 France met en lumière les évolutions disparates à travers le territoire. Bien que l’Île-de-France et Paris présentent des signes de redressement, certaines régions continuent de faire face à des baisses de prix ou d’activité. Ces divergences montrent un marché immobilier à la fois fragmenté et résilient.
Paris : Prix en Baisse, Ventes en Hausse
En 2024, Paris a subi une correction significative des prix, ce qui a finalement dynamisé les ventes, après une année 2023 difficile. Le prix moyen du mètre carré est désormais de 9 321 €, marquant une baisse de 4,8 % sur un an, dans une tendance plus large amorcée depuis 2022 avec une chute cumulative proche de 10 %.
Selon Charles Marinakis : « La diminution des prix à Paris a permis à de nombreux acquéreurs de se lancer sur le marché, même si cela se traduit par un choix de biens de plus petite taille. »
De fait, la superficie moyenne des biens achetés a légèrement diminué, atteignant 48,6 m² par rapport à 50 m² deux ans auparavant. Cette approche plus mesurée permet de compenser la hausse des taux d’intérêt et d’ajuster les projets aux réalités budgétaires des ménages. Par exemple, le montant moyen d’un achat à Paris est passé de 517 756 € en 2022 à 441 661 € en 2024, accuse une baisse significative de 14,7 %.
Il est donc essentiel d’adopter une stratégie de prix compétitifs dès la mise en vente, car un bien proposé à un prix juste augmente considérablement les chances de conclure une vente rapidement.
Île-de-France : Disparités Markées entre Les Départements
En Île-de-France, le marché immobilier ancien montre des signes d’amélioration avec une légère montée des transactions :
- +1,7 % pour les maisons
- +1,1 % pour les appartements
Cependant, cette reprise est nuancée. Les prix continuent de reculer, avec des baisses plus importantes pour les maisons (-4,6 %) que pour les appartements (-2,3 %).
Les Hauts-de-Seine se démarquent avec une progression des ventes de +9,9 %, tandis que les Yvelines enregistrent la plus forte diminution avec -7,2 %.
En Seine-Saint-Denis, le marché demeure attractif pour les primo-accédants, malgré une légère baisse des prix de -1,5 %. Les ventes ont également progressé de 1,5 %, reflétant un regain d’intérêt pour les communes périphériques à Paris.
Régions : Dynamiques Contrastées
Bien que certaines régions aient connu une augmentation de leur marché, d’autres continuent d’afficher des difficultés. Les régions les plus dynamiques en 2024 incluent :
- Nouvelle-Aquitaine : +13,8 % des transactions.
- Occitanie : +9,7 %.
- Centre-Val de Loire : +7,2 %.
À l’opposé, des régions comme la Bretagne ont connu une diminution d’activité de -12,2 %. En Normandie, les prix ont augmenté de 2,5 %, tandis que les ventes ont progressé de +4,1 % après un important déclin de -21,7 % en 2023.
Conseils Pratiques pour les Acheteurs et Vendeurs en Région
- Acheteurs : Orientez-vous vers les régions où les prix sont encore en baisse, telles que la Bretagne ou certaines zones d’Île-de-France.
- Vendeurs : Dans les régions où l’activité reprends (Nouvelle-Aquitaine, PACA), ne surestimez pas votre bien. Un prix réaliste facilitera une vente rapide.
Facteurs Déterminants de la Reprise Immobilière en 2024
Le Bilan de Century 21 France souligne plusieurs facteurs clés ayant favorisé la reprise du marché de l’immobilier ancien en 2024. Ces évolutions sont le fruit d’ajustements économiques et de comportements d’achat adaptés à la nouvelle réalité du marché.
Baisse des Taux d’Intérêt : Un Moteur Essentiel
L’un des principaux moteurs de la reprise a été la diminution progressive des taux d’intérêt. Après avoir atteint des niveaux élevés en 2023, les taux se sont stabilisés autour de 3 % à 3,5 %. Cette baisse, bien que modeste, a redonné aux ménages une capacité d’emprunt accrue. Par exemple, un ménage avec un budget de 300 000 € a vu sa capacité de crédit augmenter de près de 8 % par rapport à 2023, grâce à ces baisses de taux.
Charles Marinakis affirme : « Les ajustements de taux, même tardifs, ont agi comme un électrochoc pour un marché en perte de vitesse. Les ménages ont retrouvé confiance et sont en mesure de relancer leurs projets immobiliers. »
Stabilisation de l’Inflation : Rétablissement du Pouvoir d’Achat
Parallèlement, la maîtrise de l’inflation a joué un rôle clé dans la reprise du secteur immobilier. Avec une inflation estimée à 1,6 % pour 2024 selon la Banque de France, les ménages ont réussi à gérer leur budget avec plus de sérénité. Cette maîtrise a permis de réduire les dépenses contraignantes, augmentant ainsi leur capacité d’épargne.
Baisse des Prix de l’Immobilier : Une Correction INDISPENSABLE
Les prix ont continué de baisser en 2024, rendant les biens plus accessibles. Toutefois, cette correction ne s’est pas produite uniformément à travers le pays, certaines régions affichant des baisses plus prononcées que d’autres.
Assouplissement des Banques : Un Crédit Plus Accessible
Cette année a également été marquée par un assouplissement des conditions de prêt. Après une période de restriction, les banques ont recommencé à faciliter l’octroi de crédits. Les éléments-clés de cet assouplissement incluent :
- Durée d’Emprunt Allongée : La durée moyenne des prêts a été portée à 21,8 ans.
- Financement Accru : 80,9 % des transactions ont été financées par emprunt en 2024, contre 80,7 % en 2023.
Investissement Locatif en Recul : Un Marché Recentred sur la Résidence Principale
Un facteur essentiel de la reprise est la mutation des intentions d’achat. L’investissement locatif, qui représentait 30,6 % des ventes en 2021, est tombé à 25,5 % en 2024. Ce déclin tend à recentrer le marché sur l’achat de résidences principales.
« Les priorités des ménages se déplacent vers l’achat de leur résidence principale, délaissant peu à peu l’investissement locatif, notamment à cause des contraintes réglementaires. »
À Paris, la part des ventes destinées à des résidences principales a atteint 62,2 %, tandis que l’investissement locatif a chuté à 26,8 %.
Réduction des Surfaces Acquises : Un Ajustement Stratégique
Face à la hausse des taux et à la diminution du pouvoir d’achat, de nombreux acheteurs choisissent de réduire la superficie des biens acquis. Cette tendance est particulièrement marquée dans les zones urbaines où le prix au mètre carré reste élevé.
Ainsi, en 2024, la superficie moyenne des maisons est restée stable à 113 m², tandis que celle des appartements a légèrement diminué à 57,3 m², favorisant des achats plus modestes face aux limitations budgétaires. Miser sur des biens plus petits, mais idéalement situés demeure une stratégie efficace, surtout pour les primo-accédants souhaitant maîtriser leur endettement tout en restant proches des centres-villes.
Perspectives pour 2025 : Attentes Vis-à-Vis du Marché Immobilier Ancien
L’année 2025 pourrait être un cap déterminant pour le marché immobilier ancien en France, avec des prévisions tablant sur une stabilisation des activités, estimant environ 850 000 transactions. Ce développement pourrait prémunir le secteur à retrouver des niveaux similaires à ceux de 2015, bien que des incertitudes subsistent concernant l’évolution des taux d’intérêt et des décisions politiques.
Stabilisation des Taux d’Intérêt : Un Levant pour la Confiance des Acheteurs
Les taux d’intérêt demeurent un facteur critique pour le dynamisme du marché immobilier en 2025. On envisage des taux stabilisant entre 3 % et 3,25 %, à condition que l’inflation soit maîtrisée autour de 1,6 %. Une telle stabilité pourrait favoriser l’accès au crédit et encourager les ménages à poursuivre leurs projets d’acquisition.
« Tant que les taux d’intérêt se maintiennent dans cette fourchette, nous pouvons espérer une continuité de la reprise constatée en 2024. Le marché immobilier bénéficiera de cette accalmie après deux années tendues. »
Vers une Stabilisation des Prix Après Deux Années De Baisse
Si 2024 a été marquée par des ajustements significatifs des prix immobiliers (-3,8 % pour les maisons et -0,7 % pour les appartements), les prévisions pour 2025 annoncent une stabilisation globale des tarifs. Cependant, cette accalmie ne sera pas uniformément répartie sur l’ensemble du territoire.
Recentrage du Marché Vers les Résidences Principales
La part des acquisitions destinées à l’investissement locatif a atteint un plancher historique en 2024, représentant seulement 25,5 % des transactions, contre 30,6 % en 2021. En 2025, cette tendance devrait se renforcer avec un marché de plus en plus axé sur l’achat de résidences principales, compte tenu des pressions exercées sur l’investissement locatif, notamment à cause de la réglementation croissante autour des logements énergivores.
Régions : Performances Variables Selon les Territoires
Certaines régions devraient connaître une croissance plus marquée que d’autres. L’Île-de-France, après des baisses significatives, pourrait repartir à la hausse, en particulier dans les Hauts-de-Seine (+9,9 % de ventes en 2024). À l’inverse, des régions comme la Bretagne, ayant enregistré un déclin de -12,2 %, feront face à d’autres ajustements.
Un Environnement Fiscal et Politique à Surveiller
Malgré ces signaux positifs, plusieurs incertitudes demeurent quant à l’évolution de la politique fiscale en 2025. Le Projet de Loi de Finances 2025 pourrait introduire des mesures susceptibles d’influer sur le marché immobilier ancien, notamment concernant :
- Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO).
- La taxation des plus-values immobilières.
Un durcissement des conditions fiscales pourrait entraver la reprise, en dissuadant certains vendeurs de proposer leurs biens sur le marché. Il est important de demeurer attentif aux évolutions législatives et d’adapter vos projets en conséquence. Privilégier des biens énergétiquement performants et bien situés demeure la meilleure approche pour sécuriser un investissement à long terme.
« L’année 2025 pourrait marquer un retour à un équilibre durable, cependant, la vigilance sera nécessaire pour anticiper les fluctuations du marché. » – Charles Marinakis.
