La note de conjoncture immobilière d’avril 2025, émise par les notaires de France, dévoile une stabilisation lente mais tangible du marché immobilier français après plus de trois années de déclin. Avec un volume de transactions atteignant 803 000 ventes sur les douze derniers mois à la fin de février 2025, nous assistons à un arrêt de la spirale baissière qui affectait le marché depuis 2021. Les prix, quant à eux, affichent également une tendance à la stabilisation, enregistrant une baisse annuelle qui s’atténue à -2,1 % au niveau national. Ce tableau semble indiquer une reprise fragile, même si des incertitudes économiques persistent encore.
Conjoncture immobilière en avril 2025 : Un redressement prudent des volumes de transactions
Un tournant après une longue période de déclin
Au mois d’avril 2025, la conjoncture immobilière marque une inflexion notable après une phase difficile pour le marché immobilier français. Selon les Notaires de France, le volume des transactions de logements anciens atteint 803 000 à la fin de février 2025, sur une période de douze mois cumulatifs. Bien que ce chiffre demeure historiquement bas, il représente une nette progression par rapport au point le plus bas de 777 000 transactions constaté en octobre 2024. Cette petite hausse met définitivement fin à plus de trois années de déclin continu du marché.
Pour mettre cela en perspective, entre août 2021, qui a vu un pic de 1 207 000 transactions, et octobre 2024, où le volume a chuté à 777 000, le secteur a connu une baisse de 35,6%. Le marché français n’avait pas enregistré un niveau aussi faible depuis plus de vingt ans, ce qui témoigne de la gravité de la situation pour le secteur immobilier.
Il est important de noter que la conjoncture immobilière d’avril 2025 présente des signes d’amélioration significatifs. La baisse annuelle des transactions, qui était de -23,4 % en février 2024, ne s’élève à présent qu’à -3,6 %. Ce ralentissement dans la chute est un signal positif pour les professionnels du secteur.
Une activité en reprise, mais encore mesurée
Les notaires constatent un regain d’activité dans leurs bureaux à travers toute la France. Cette reprise se concrétise surtout par une augmentation des avant-contrats, plus que par des ventes finalisées. Cela indique que les acheteurs commencent à revenir progressivement, mais avec précaution. Le marché en lui-même n’est qu’au début de sa stabilisation.
D’après le Conseil supérieur du notariat, la reprise reste cependant précaire, pouvant être freinée par une augmentation des droits de mutation à titre onéreux. De très nombreux départements ont adopté cette hausse, déjà en vigueur dans de nombreux cas. Cela explique en partie le décalage entre la signature des avant-contrats et l’aboutissement effectif des ventes.
Stabilisation progressive des prix
Un ralentissement de la baisse des prix au niveau national
En France métropolitaine, les prix des logements anciens continuent de descendre, mais le rythme diminue. Au quatrième trimestre 2024, la baisse est de -2,1 %, une amélioration par rapport aux reculs plus importants des trimestres antérieurs. L’analyse d’avril 2025 montre même une quasi-stabilité des prix au cours du dernier trimestre (+0,1 %). Ce léger rebond valide le ralentissement de la baisse.
Selon l’indice Notaires-INSEE, il s’agit du deuxième trimestre consécutif avec ce niveau de stabilité, un signal qui pourrait annoncer un changement de tendance. Les prévisions basées sur les avant-contrats anticipent même une légère montée des prix d’ici fin mai 2025, estimée à environ +0,4 % sur un an. Cela pourrait signaler la fin du cycle baissier entamé en 2022.
Des disparités entre appartements et maisons
L’analyse détaillée de la conjoncture immobilière d’avril 2025 met en évidence d’importantes divergences selon le type de bien. À l’échelle nationale, les prix des appartements anciens baissent moins fortement (-1,8 %) comparativement à ceux des maisons (-2,3 %). L’écart est encore plus prononcé en Île-de-France, où les maisons perdent 5 % sur un an, contre une baisse de seulement 2,9 % pour les appartements.
D’après les données des Notaires de France, cette tendance s’observe également dans les avant-contrats. D’ici la fin mai 2025, on prévoit une augmentation des prix des appartements de 1 % sur un an, tandis que les maisons n’auraient droit qu’à une hausse de 0,3 %. Cette différence s’explique en partie par la localisation des biens, les appartements étant souvent situés en centre-ville, des zones plus résilientes. De plus, les maisons sont confrontées à des contraintes plus strictes en matière de performance énergétique.
Des variations significatives selon les territoires
Des disparités géographiques marquées sont également à souligner. L’Île-de-France continue d’afficher une baisse annuelle plus significative (-3,6%) par rapport à la province (-1,7%). À Paris, les prix au m² des appartements anciens se sont repliés de 3% sur l’année, s’établissant autour de 9470 € le m².
Parmi les augmentations notables, on observe Mulhouse (+11,3% pour les appartements), La Réunion (+5,6%), Metz (+3,4% pour les maisons) et Montauban (+6,2%). Inversement, certaines villes subissent d’importantes corrections : Châteauroux (-16,2% pour les maisons), Reims (-11% pour les maisons), Limoges (-7,8% pour les appartements) et Corse-du-Sud (-14% pour les maisons).
Ces écarts mettent en exergue la fragmentation du marché immobilier en France, où les prix dépendent fortement des dynamiques locales : attractivité économique, évolution démographique ou offre de logements disponible.
Un marché influencé par des facteurs économiques contradictoires
L’impact positif de la réduction des taux d’intérêt
La politique monétaire de la Banque Centrale Européenne (BCE) joue un rôle primordial dans la conjoncture immobilière d’avril 2025. Depuis juin 2024, la BCE a abaissé ses taux directeurs à sept reprises, améliorant ainsi les conditions d’emprunt. L’objectif consiste à atténuer les effets des tensions commerciales sur la croissance dans la zone euro, tout en poursuivant la désinflation.
En février 2025, le taux moyen des crédits immobiliers (hors renégociations) s’élevait à 3,27 %, revenant ainsi à son niveau de juin 2023. Cette baisse a engendré un bond de 55 % dans la production de crédits habitat en un an, atteignant 10,7 milliards d’euros, selon les données de la Banque de France.
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À noter que l’utilisation de la marge de flexibilité autorisée par la norme HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) était de 15,3 % en février 2025, en dessous de la limite de 20 %, indiquant ainsi que les banques conservent une certaine latitude pour assouplir leurs critères d’octroi de crédit.
Des incertitudes économiques persistantes
Malgré des signaux positifs, la conjoncture immobilière d’avril 2025 demeure sous le signe de l’incertitude. La reprise semble peiner à s’accélérer. En mars, la confiance des ménages a légèrement chuté et, début avril, certaines banques ont relevé leurs taux d’emprunt.
Par ailleurs, la politique économique des États-Unis, notamment concernant les droits de douane, ajoute une dimension d’incertitude. Cela incite certains acheteurs à retarder leurs décisions. Cependant, la volatilité des marchés financiers pourrait jouer en faveur de l’immobilier, perçu comme une valeur refuge.
Ces éléments, parfois antagonistes, expliquent pourquoi la reprise reste lente et fragile, loin des redémarrages spectaculaires observés lors de cycles précédents.
La hausse des droits de mutation : un frein potentiel
Un autre obstacle à la reprise du marché est l’augmentation des droits de mutation à titre onéreux. Cette hausse, votée par la majorité des départements, alourdit les fameux “frais de notaire</div><div class=glossaryItemBody>Les <strong>frais de notaire</strong> désignent l'ensemble des sommes dues au notaire lors de l'achat d'un bien immobilier. Ils comprennent les taxes, les débours et les émoluments du notaire. »></div><div id="cmtt_related_articles" class="cmtt_related_articles_wrapper"><div class="cmtt_related_title cmtt_related_articles_title">Articles associés : </div><ul class="cmtt_related"><li class="cmtt_related_item"><a href="https://monimmeuble.com/actualite/seo-immobilier-quels-acteurs-dominent-le-marche-en-2024"target="_blank>SEO immobilier : quels acteurs dominent le marché en 2024 ?</a></li><li class="cmtt_related_item"><a href="https://monimmeuble.com/actualite/budget-logement-quelles-mesures-du-plf-2025-vont-impacter-les-francais"target="_blank>Budget logement : quelles mesures du PLF 2025 vont impacter les Français ?</a></li></ul></div><div class=glossaryTooltipMoreLinkWrapper><a class=glossaryTooltipMoreLink href=https://monimmeuble.com/lexique/frais-de-notaire >> Lire la suite de la définition</a></div> » data-gt-translate-attributes= »[{ » attribute tabindex= »0″ role= »link »>frais de notaire”. Cette mesure représente un surcoût non négligeable pour les acquéreurs, à un moment où leur capacité financière reste limitée.
Cette mesure pourrait ralentir l’élan émergent du marché. Rappelons que ces droits constituent une part importante du coût total d’une acquisition, leur augmentation risquant de réduire le budget attribué à l’achat lui-même.
La transition énergétique et ses répercussions sur les transactions
La baisse des ventes de logements énergivores
La conjoncture immobilière d’avril 2025 met en exergue l’impact croissant de la performance énergétique sur le marché. En 2024, les logements classés F et G ont représenté 15 % des ventes, enregistrant une baisse de 2 points par rapport à 2023. Ce phénomène concerne exclusivement les maisons individuelles, dont la part de biens énergivores a chuté de 20 % en 2023 à 17 % en 2024. Cette tendance témoigne d’une attention accrue envers la qualité énergétique des logements.
Ces statistiques, élaborées par l’ADNOV sur la base des données BIEN et Perval des notaires de France, rendent compte de l’effet progressif des nouvelles réglementations énergétiques. À partir de 2021, plusieurs mesures ont été adoptées pour éliminer progressivement les logements les plus énergivores du marché locatif. En conséquence, les investisseurs adaptent leurs choix, la performance énergétique devenant un critère de plus en plus déterminant lors des décisions d’achat.
Des disparités régionales marquées
Une analyse territoriale révèle d’importantes variations régionales concernant les logements énergivores. À Paris, leur part reste stable mais élevée (31% des transactions), tandis qu’elle augmente dans la petite couronne parisienne (+5 points, atteignant 21%). Dans d’autres régions, cette proportion a généralement baissé de 1 à 2 points, avec une diminution plus prononcée en grande couronne francilienne (-6 points).
Certaines régions françaises sont particulièrement touchées par les logements énergivores : Paris (31%), petite couronne (21%), Auvergne-Rhône-Alpes (17%) ou Centre-Val de Loire (15%). À l’inverse, des zones comme la Bretagne (14%) ou l’Occitanie (8%) présentent des proportions plus faibles de biens classés F et G.
En ce qui concerne les logements les plus performants énergétiquement (classes A et B), leur part demeure stable à environ 6% au niveau national. Cependant, certaines régions affichent une proportion plus élevée, comme l’Occitanie (11%) ou Nouvelle-Aquitaine (9%), tandis que d’autres connaissent des taux plus bas, à l’instar de Paris (1%).
L’effet de la réforme du DPE sur les petites surfaces
La conjoncture immobilière d’avril 2025 souligne également les conséquences de la réforme du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), entrée en vigueur en juillet 2024. Cette réforme a modifié le calcul pour les logements de moins de 40 m², permettant de mieux prendre en compte les spécificités de ceux-ci. Dans certains cas, cela a conduit à une réévaluation favorable de leur étiquette énergétique.
Depuis 2021, le DPE a subi des évolutions significatives. Le changement de juillet 2024 vise spécifiquement les petites surfaces, souvent désavantagées par l’ancienne méthode de calcul. Cette mise à jour a permis à certains biens de rester sur le marché, alors qu’ils auraient pu être exclus en raison des règles de plus en plus strictes relatives aux logements énergivores.
On note d’ailleurs une évolution en plusieurs phases de la part de logements énergivores dans les transactions : forte hausse en 2022 (+5 points), progression plus modérée en 2023 (+1 point), puis recul en 2024 (-2 points). Ces fluctuations traduisent l’effet des réglementations et l’adaptation des acteurs du marché, ainsi que l’impact des réformes successives du DPE.
Perspectives pour le marché du neuf
Dans ce contexte de préoccupations croissantes concernant la performance énergétique des logements, le marché du neuf pourrait représenter une alternative intéressante. Néanmoins, ce secteur demeure lui aussi en difficulté, malgré quelques signes timides d’amélioration.
Après plusieurs années marquées par une baisse des autorisations, des mises en chantier et des ventes, une légère reprise semble se dessiner au premier trimestre 2025. D’après le SDES (Service des Données et Études Statistiques), les autorisations de construire ont augmenté de 4,5 %, tandis que les logements commencés ont progressé de 14,2 % par rapport au trimestre précédent.
Cependant, cette embellie reste fragile et pourrait être entravée par l’augmentation des droits de douane, qui risque d’impliquer des hausses des prix des matériaux et des coûts de construction. Il semble néanmoins qu’un assouplissement des exigences normatives pourrait aider à compenser ces hausses et à relancer de manière plus durable la construction de logements neufs.
Conclusion : La nécessité d’un environnement économique stabilisé pour un redressement pérenne
La situation immobilière en avril 2025 témoigne d’une reprise fragile du marché français, tant en ce qui concerne les volumes que les prix. Cette stabilisation progressive survient après une correction sévère, ramenant les niveaux d’activité à des seuils observés depuis plus de vingt ans.
De nombreux signes encourageants se présentent : baisse des taux d’intérêt, amélioration des conditions d’emprunt, légère reprise des volumes de transactions, et fin des chutes de prix. Néanmoins, plusieurs facteurs continuent de menacer cette reprise timide : hausse des droits de mutation, incertitudes économiques internationales, et impact des réglementations énergétiques sur une partie du parc immobilier.
Comme l’indiquent les Notaires de France, “une politique publique claire et ambitieuse visant à dynamiser le marché immobilier et à rendre l’achat de logements plus accessible à un plus grand nombre de ménages est toujours essentielle.” À cet égard, l’élargissement du prêt à taux zéro (PTZ) serait un pas dans la bonne direction, renforçant les options pour les primo-accédants.
En somme, bien que “les Français montrent un certain attrait pour la pierre”, ils demeurent “sensibles à un environnement économique et politique stabilisé, garant de la confiance.” C’est sans doute cette confiance retrouvée qui conditionnera la consolidation de la reprise observée en ce début d’année 2025.
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