La transmission de biens immobiliers à vos enfants, à votre conjoint ou à un proche est devenue un enjeu crucial. L’année 2025 marquera un tournant avec des révisions notables des droits de succession immobilier, redéfinissant les règles de votre patrimoine. Nouveaux seuils, abattements révisés et exonérations étendues… La fiscalité successorale se transforme, mais cela rend également la situation plus complexe. Andriveau, expert respecté dans le domaine et membre de la Chambre des Généalogistes Successoraux, nous éclaire sur ces changements. Dans ce contexte en évolution, comprendre les règles, anticiper l’évaluation des biens et activer les leviers fiscaux adéquats devient essentiel pour éviter les mauvaises surprises.
Comment évaluer les biens immobiliers en succession ?
Valeur vénale : un principe clé à ne pas négliger
La fiscalité successorale repose sur un principe fondamental : les biens doivent être évalués selon leur valeur vénale à la date du décès. Cette base, établie par les articles 761 et 764 bis du CGI, sert de référence pour déterminer les droits de succession. La valeur vénale représente le prix potentiel de vente dans un marché normal. L’administration s’appuie sur l’estimation fournie, sauf si une adjudication récente a eu lieu.
Par ailleurs, l’administration fiscale dispose de plusieurs outils pour évaluer la valeur des biens immobiliers, comme l’outil patrim, accessible via l’espace particulier sur impots.gouv.fr, permettant de consulter les transactions récentes dans une zone géographique. En cas de sous-évaluation intentionnelle, l’administration peut appliquer une majoration de 40% des droits éludés, selon l’article 1729 du Code général des impôts.
Avantages fiscaux liés à la résidence principale
Un atout majeur dans le calcul des droits de succession immobilière concerne la résidence principale du défunt. En effet, un abattement de 20% est appliqué sur la valeur de ce bien sous certaines conditions. Cette disposition est particulièrement bénéfique lorsque la résidence est occupée, au jour du décès, par le conjoint survivant, le partenaire pacsé, ou par des enfants mineurs, majeurs protégés ou handicapés, afin de soulager la pression fiscale sur les héritiers continuant à vivre dans le bien.
Il est à noter que cet avantage ne concerne que la résidence principale. Les Alternatives d’évaluation des biens
Dans certaines situations, d’autres méthodes d’évaluation peuvent être utilisées. En cas d’adjudication dans les deux ans précédant ou suivant le décès, le prix obtenu, augmenté des charges en capital, sert de référence. Cela permet de fixer une valeur claire et d’éviter les contestations fiscales. La fiscalité successorale prévoit un régime spécifique pour les monuments historiques, reconnaissant leur valeur patrimoniale et les frais d’entretien. Selon l’article 795 A du CGI, une exonération des droits de succession est possible, à condition que les héritiers s’engagent à conserver le bien et à l’ouvrir au public. Ce dispositif vise à encourager la préservation du patrimoine architectural en allégeant la fiscalité associée. Pour bénéficier de cette exonération, il est nécessaire de signer une convention avec les ministres des Cultures et Finances. À la fin de l’année 2023, la France comptait 45 080 immeubles protégés au titre des monuments historiques, dont 14 317 étaient classés et 30 763 inscrits. Depuis le 16 février 2025, les biens ruraux et forestiers bénéficient d’une exonération de 75% jusqu’à 600 000 €, suivie de 50% au-delà, sous condition de maintien du bien pendant 5 ans. Pour des transmissions plus élevées, le seuil peut atteindre 20 millions d’euros avec un engagement de 13 ans. Cela vise à soutenir l’exploitation agricole et la gestion durable des forêts. Selon l’Inventaire Forestier National (IGN), la superficie forestière de la France métropolitaine est d’environ 16,5 millions d’hectares, représentant 30% du territoire. Concernant les terres agricoles, la surface agricole utile (SAU) est estimée à environ 27,4 millions d’hectares, s’élevant à 50% du territoire. Par ailleurs, l’IGN souligne qu’environ 74% des forêts françaises sont possédées par des propriétaires privés, souvent dans un cadre familial. Cela souligne l’importance de ces dispositifs fiscaux pour la transmission intergénérationnelle de ces patrimoines. Certaines premières mutations immobilières permettent d’accéder à des allègements fiscaux. Les biens neufs acquis entre 1993 et 1995, ou anciens entre 1995 et 1996, peuvent bénéficier d’exonérations totales ou partielles. Le plafond est fixé à 46 000 € par part, selon l’article 793 ter du CGI. Bien que ces mesures soient anciennes, leurs effets se font encore sentir dans les successions actuelles. Le BOI-ENR-DMTG-10-20-30-40 précise les conditions d’application de ces exonérations, notamment en termes de délais de construction et d’affectation des biens. Bien que ces dispositions s’appliquent à des acquisitions anciennes, elles restent pertinentes pour certaines successions en 2025, tant que les conditions initiales sont respectées et qu’aucune première transmission à titre gratuit n’a été réalisée. Le calcul des droits de succession immobilier repose sur un barème progressif avec des taux variant fortement selon le lien de parenté. En ligne directe, ils s’étendent de 5% à 45%, avec un abattement de 100 000 € par enfant. Pour les frères et sœurs, le taux peut aller de 35% à 45%, tandis qu’il atteint 55% pour les neveux et nièces et 60% pour les héritiers sans lien de parenté. Cette structure progressive illustre la politique fiscale française qui privilegie les transmissions familiales directes. La Chambre des Généalogistes Successoraux précise ces barèmes pour 2025. Ainsi, pour une succession en ligne directe, la tranche supérieure à 1 805 677 € est taxée à 45%, après un abattement de 237 606 €. En comparaison, selon des données de l’OCDE, le taux marginal d’imposition des successions en France est l’un des plus élevés des pays développés, alors que la moyenne européenne se situe entre 30% et 35% pour les transmissions en ligne directe. La fiscalité successorale inclut une dimension sociale en prévoyant des abattements spécifiques pour les héritiers handicapés. Un abattement de 159 325 € s’applique à tout héritier, légataire ou donataire ayant un handicap l’empêchant de travailler normalement. Cette disposition, cumulable avec d’autres abattements, vise à compenser les difficultés économiques liées au handicap et à faciliter l’accès au patrimoine immobilier. L’article 779-II du CGI définissant les modalités d’application de cet abattement, le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) indique qu’un certificat médical circonstancié est généralement requis pour attester de l’incapacité. Depuis 2007, le conjoint survivant ou partenaire pacsé bénéficie d’une exonération totale des droits de succession, révolutionnant ainsi la planification successorale des couples. En pratique, cela signifie que la transmission de la résidence principale ou d’autres biens immobiliers entre époux ou partenaires pacsés se fait sans aucune taxation. Cette exonération, prévue par l’article 796-0 bis du CGI, est sans limite de montant et s’applique automatiquement sans nécessiter de démarche particulière. Il est toutefois impératif de soumettre une déclaration de succession, sauf si l’actif brut successoral est inférieur à 50 000 € et que le bénéficiaire est un héritier en ligne directe ou le conjoint survivant. Le Donations avec réserve d’usufruit
La donation avec réserve d’usufruit constitue une stratégie prisée pour réduire les droits de succession immobilière. En transmettant la nue-propriété d’un bien tout en conservant l’usufruit, le donateur réduit significativement la base imposable. À son décès, l’usufruit s’éteint au profit du nu-propriétaire sans nouvelle taxation. Cette approche permet aussi de bénéficier des abattements cumulables tous les 15 ans. Cette méthode est particulièrement efficace pour les biens susceptibles d’augmenter en valeur dans le temps, permettant que la plus-value future profite au nu-propriétaire sans être soumise aux droits de succession. La résidence principale est primordiale dans les stratégies successorales. Elle bénéficie d’un abattement de 20% et du droit au logement temporaire pour le conjoint survivant, ce qui en fait un élément à traiter avec attention. De plus, les crédits en cours sont déductibles, réduisant ainsi l’assiette taxable. L’article 775 quater du CGI prévoit également la déductibilité des loyers ou indemnisations perçues par le conjoint survivant durant l’année suivant le décès. Un nouveau dispositif sera instauré de février 2025 à fin 2026 : l’exonération des dons familiaux pour des projets immobiliers. Il sera possible de transmettre jusqu’à 100 000 € par donateur et 300 000 € par donataire sans imposition, à condition d’utiliser les fonds dans les six mois pour acquérir un logement neuf ou pour financer des travaux de rénovation énergétique. Bien que temporaire, cette mesure stratégique allégera les transmissions futures tout en facilitant l’accès à la propriété. L’article 790 A bis du CGI détaillera les conditions d’application, stipulant que le bien acquis ou rénové doit être conservé pendant au moins cinq ans en tant que résidence principale du donataire ou être loué à un tiers en tant que résidence principale, sans lien fiscal avec le donataire. Cette exonération vient s’ajouter aux abattements classiques et peut être combinée avec des donations renouvelables. La fiscalité de 2025 introduira également un abattement exceptionnel sur les plus-values immobilières, pouvant aller de 60% à 85% selon les cas. Ce dispositif s’appliquera aux cessions effectuées suite à une promesse de vente signée entre 2024 et 2025. Cela peut influencer les décisions de vente avant succession, optimisant ainsi le patrimoine et réduisant potentiellement les droits de succession. Prévu par l’article 150 VE du CGI, cet abattement sera particulièrement avantageux dans les zones à forte demande et pour certaines opérations d’urbanisme. Une condition essentielle est que le cessionnaire s’engage à réaliser et achever des constructions d’habitations collectives dans un délai de quatre ans. L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), imposant les patrimoines immobiliers nets supérieurs à 1,3 million d’euros, influencera aussi les stratégies successorales. En 2025, le barème demeurera stable, avec des taux allant de 0,5 % à 1,5 % selon la valeur du patrimoine. Cette taxe annuelle incite certains à anticiper la transmission des biens afin de rester en dessous des seuils d’imposition et profiter des abattements sur les droits de succession. Pour 2024, la Direction générale des finances publiques (DGFiP) a estimé que 186 000 foyers seront assujettis à l’IFI, générant un montant imposable total de 2,2 milliards d’euros, soit une augmentation de 11% par rapport à 2023. Par conséquent, la transmission anticipée des biens permet d’optimiser les abattements en matière de droits de succession, créant une synergie entre la gestion de l’IFI et la planification successorale. Pour consulter la 121e édition de la plaquette de fiscalité successorale éditée par Andriveau et télécharger la version PDF : Pour suivre les dernières nouvelles de notre partenaire ANDRIVEAU sur leur page dédiée.Exonérations et régimes spéciaux en matière immobilière
Monuments historiques : un traitement fiscal privilégié
Traitement fiscal favorable des biens ruraux et forestiers
Exonérations pour les biens neufs et anciens
Comprendre le barème des droits de succession immobilier et les abattements
Des taux progressifs selon le lien de parenté
Abattements spécifiques pour les personnes vulnérables
Exonération totale pour le conjoint survivant
Stratégies pour optimiser la fiscalité immobilière
démembrement de propriété : un outil puissant d’optimisation
La résidence principale : outil central dans la planification successorale
Nouveaux dispositifs fiscaux pour 2025
Dons familiaux pour des projets immobiliers
Abattement exceptionnel sur les plus-values immobilières
Évolutions de l’IFI et impact sur les successions
