À l’approche des élections municipales, le cinquième Baromètre sur l’encadrement des loyers, publié en septembre 2025 par la Fondation pour le logement des défavorisés, présente une situation préoccupante : 32% des annonces locatives en France surpassent les plafonds légaux. Bien que certaines métropoles comme Montpellier et Lyon affichent des avancées notables, d’autres zones, en particulier Plaine-Commune et Grenoble, rapportent des taux d’illégalité alarmants. Ce baromètre souligne une application inégale de la réglementation, malgré son étendue à près de 70 communes. Cette enquête dresse un état des lieux contrasté et soulève des questions quant à l’efficacité des contrôles gouvernementaux, appelant à une consolidation législative avant la fin de l’expérimentation en 2026.
Points Clés de l’Encadrement des Loyers en 2025 :
- 32% des annonces locatives dépassent les plafonds légaux en France, enregistrant une hausse de 4 points par rapport à l’année précédente.
- Montpellier (12%), Lyon (24%) et Bordeaux (25%) se distinguent par une meilleure application des lois.
- Plaine-Commune (59%) et Grenoble (45%) affichent les taux les plus élevés de non-conformité.
- Les logements modestes et meublés sont fréquemment concernés par ces dépassements, touchant particulièrement les locataires précaires.
- Si aucune nouvelle législation n’est adoptée d’ici 2026, l’encadrement des loyers risque de disparaître, malgré son efficacité prouvée.
Encadrement des Loyers : Une Progrès Divergent
En 2025, le baromètre de l’encadrement des loyers présente un bilan nuancé : bien que le concept se propage à travers le territoire, le respect des normes reste largement variable. L’analyse de plus de 20 000 annonces entre août 2024 et août 2025 révèle une moyenne nationale de 32% d’annonces non conformes à la législation, une augmentation de 4 points par rapport à 2024.
À Paris, le chiffre stagne autour de 31% avec un parcours de 35% en 2021. Malgré les efforts de la Ville pour renforcer les mesures de contrôle, dont une plateforme de signalement en ligne, la situation reste préoccupante.
Les lois ALUR (2014) et ELAN (2018) ont rendu possible l’encadrement des loyers de manière expérimentale, en se basant sur des loyers médians ajustés via un arrêté préfectoral. Depuis 2023, les annonces doivent inclure le plafond applicable (article 140 de la loi Climat et Résilience), renforçant la transparence dans les zones tendues. Le non-respect de ces normes peut entraîner des compléments de loyer injustifiés.
Territoires Respectant Mieux l’Encadrement des Loyers
Les communes les plus exemplaires sont celles ayant investi dans la communication et la surveillance. Par exemple, Montpellier a fait chuter les dépassements de 37% à 12% en l’espace de quatre ans. Lille, qui applique la réglementation depuis 2017, rapporte également une baisse significative, passant de 43% à 31% entre 2022 et 2025.
À Lyon-Villeurbanne, l’engagement des collectivités et des initiatives comme la Brigade Associative Inter-Locataires (BAIL) a permis de réduire les dépassements à 24%. En deux ans, cette brigade a récupéré 180 000 € pour les locataires lésés.
En revanche, Grenoble (45%) et le Pays Basque (38%) présentent des résultats inquiétants. Biarritz, avec 53% de dépassements, contraste fortement avec Bayonne, où Alda a assisté 109 locataires, aboutissant à 41 066 € d’économies grâce à 17 baisses de loyers.
Dans les banlieues de Paris, la situation est urgente. L’Est-Ensemble atteint 38% et Plaine-Commune 59%, ce qui représente un record. Les communes de Saint-Ouen et Saint-Denis affichent des performances particulièrement déplorables. De plus, le délai de réponse de l’État, parfois long de huit mois avant toute sanction, est jugé inacceptable.
Logements Modestes et Passoires Énergétiques : Cas Critiques
Les résidences les plus modestes sont principalement touchées. Selon le baromètre, 91% des logements de moins de 10 m² dépassent les plafonds. Cela inclut plusieurs chambres de service, > logements étudiants, et locations de courte durée. En revanche, seuls 24% des appartements de plus de 75 m² s’avèrent non conformes.
Les logements meublés, bénéficiant d’un régime fiscal avantageux (régime LMNP), dépassent les plafonds à 41%, contre 27% pour les logements vides, malgré des plafonds plus élevés. Les plateformes comme PAP (48%) ou Leboncoin affichent un nombre plus élevé d’annonces illégales que d’autres sites.
Depuis 2023, les passoires énergétiques classées F ou G au DPE ne sont pas autorisées à imposer de compléments de loyer (article 6 de la loi Climat). Cependant, 38% des logements classés G dépassent encore les limites, un paradoxe juridique et environnemental.
À Paris, les dépassements moyens atteignent 237 € par mois, soit plus de 2 800 € par an. À l’échelle nationale, le dépassement moyen est de 192 €/mois. Ces inégalités représentent une charge lourde pour les locataires déjà vulnérables.
Des Outils Disponibles, Mais un Contrôle Insuffisant
La Fondation utilise l’extension “encadrement”, un outil permettant à chaque utilisateur de vérifier la conformité d’une annonce. Plus ce service est employé, plus les données sont fiables. Ainsi, en 2025, plus de 20 000 annonces ont été examinées. Néanmoins, la responsabilité de la vérification repose encore excessivement sur les épaules des locataires.
À Paris, le système de signalement en ligne a permis un remboursement moyen de 3 300 € pour ceux ayant subi une surfacturation. À Lyon, la métropole utilise la plateforme Toodego pour recevoir les signalements, qui sont ensuite transmis à la préfecture, souvent avec célérité.
Cependant, l’État demeure trop passif dans de nombreuses régions. Des amendes administratives devraient être systématisées, avec des montants plus élevés pour servir de dissuasion. Il est à noter que certaines agences immobilières respectent mieux la réglementation que les particuliers, avec 29% de dépassements pour les agences contre 39% pour les particuliers.
De plus, un simulateur de loyer devrait être davantage diffusé parmi les locataires, via les ADIL et d’autres plateformes publiques.
Actions à Entreprendre Avant la Fin de l’Expérimentation en 2026
L’encadrement des loyers est actuellement un dispositif expérimental, prévu pour se terminer en novembre 2026. Sans une nouvelle législation, il pourrait disparaître, malgré des résultats très encourageants. Une étude de l’APUR (Atelier parisien d’urbanisme) a répertorié une économie moyenne de 1 694 € pour les locataires parisiens en 2024 grâce à l’encadrement.
La Fondation pour le logement recommande :
- De pérenniser l’encadrement via une loi définitive avant 2026.
- D’exiger l’enregistrement des données relatives aux logements (loyer, surface, DPE).
- De considérer l’extension du dispositif à toutes les villes volontaires, y compris Marseille, Rennes ou Tours.
- D’encadrer plus rigoureusement les compléments de loyer (plafonnement, justification).
- D’étendre le périmètre aux résidences étudiantes privées et aux baux de contournement.
- D’augmenter les amendes et d’en reverser le montant aux collectivités.
- De réguler les meublés touristiques comme Airbnb pour éviter une fuite de logements du marché résidentiel.
- De renforcer la politique du logement par des moyens de contrôle plus rigoureux et des ressources humaines locales adéquates.
