L’indivision successorale, fréquemment considérée comme une phase temporaire, peut se transformer en un véritable blocage juridique et patrimonial. La récente proposition de loi transmise au Sénat (n°415) éclaire cette problématique complexe. Ce texte aborde les obstacles rencontrés dans les indivisions successorales, analysant leurs impacts sur les territoires et suggérant des solutions concrètes pour optimiser les procédures de partage. Alors qu’un nombre croissant de biens demeure figé en raison de l’absence d’accord entre les héritiers, cette réforme législative vise à simplifier les mécanismes de partage, à protéger les droits des indivisaires et à lutter contre l’encombrement foncier, un enjeu crucial pour de nombreuses familles françaises.
Indivision successorale : des blocages juridiques aux répercussions tangibles
Une situation temporaire qui devient un obstacle durable
L’indivision successorale, comme l’indique l’article 815 du Code civil, est la configuration dans laquelle plusieurs personnes exercent des droits de propriété sur les biens d’une succession. Bien qu’elle soit censée aboutir à un partage final, elle reste souvent en suspens à cause de désaccords entre les héritiers. Un rapport parlementaire (n°1004) met en lumière le fait que ces situations entraînent un abandon massif de biens. Dès lors, des biens peuvent être bloqués par des indivisions prolongées, créées en raison de désaccords entre indivisaires, d’une inertie prolongée, ou même d’une impossibilité d’identifier certains d’entre eux.
Des impacts concrets sur les territoires
En réalité, l’indivision successorale va bien au-delà d’une difficulté juridique abstraite. Elle représente un frein majeur au développement local, un obstacle à la valorisation du patrimoine, et un facteur de désorganisation foncière. Ces impacts sont particulièrement marquants dans des régions où les successions non réglées s’accumulent depuis de nombreuses générations.
Corse : un désordre foncier permanent
Le cas de la Corse illustre clairement les conséquences néfastes d’une indivision prolongée. Le rapport parlementaire stipule qu’« Un tiers des parcelles en Corse sont aujourd’hui enregistrées comme appartenant à des personnes nées avant 1910, donc supposées décédées ».
Cette situation résulte en partie d’un régime successoral coutumier ainsi que de législations spécifiques. À titre d’exemple, l’arrêté Miot du 21 prairial an IX (1801) a favorisé l’absence de recensement des héritiers en raison d’exonérations fiscales. Le résultat est une explosion des indivisions de fait, avec de nombreux héritiers potentiels pour un même bien, souvent sans titre de propriété formel.
Le rapport de l’Assemblée nationale affirme : « Cette situation entrave l’application normale des règles du droit civil, limite les possibilités de recours au crédit, empêche l’exploitation des biens concernés, et réduit les recettes fiscales perçues par les collectivités publiques ».
Outre-mer : un gel foncier chronique
Les territoires ultramarins ne sont pas en reste. Le rapport de la délégation sénatoriale aux outre-mer parle d’un « fléau endémique ». Ce terme désigne la généralisation de l’indivision successorale, conséquence d’une transmission essentiellement orale, avec une faible régulation juridique.
Cette situation entraîne :
- des biens abandonnés ou squattés, devenus des foyers insalubres ;
- une rareté artificielle du foncier constructible, freinant les politiques de logement ;
- des difficultés pour identifier les propriétaires, percevoir la taxe foncière</div><div class=glossaryItemBody>La <strong>taxe foncière</strong> est un impôt local annuel payé par les propriétaires de biens immobiliers. Elle s'applique aux propriétés bâties et non bâties, telles que les maisons, les appartements, les terrains et les bâtiments commerciaux. En effet, les propriétaires financent les collectivités locales via cette taxe, calculée en fonction de la valeur(…) » data-gt-translate-attributes= »[{ » attribute tabindex= »0″ role= »link »>taxe foncière ou faire appliquer des obligations légales telles que le débroussaillage ou l’entretien des bâtiments.
Dans ce contexte, le législateur vise à doter les communes d’outils efficaces, notamment à travers la création d’une base de données nationale des biens abandonnés, facilitant leur identification, suivi, et potentiellement leur réutilisation pour le bien commun.
Pourquoi l’unanimité complique-t-elle le partage ?
L’exigence d’unanimité : un verrou juridique issu du droit civil napoléonien
Le principe d’unanimité dans l’indivision successorale constitue une pierre angulaire du droit civil français, établi par le Code Napoléon. Ce principe repose sur l’idée que chaque indivisaire détient des droits égaux sur l’ensemble du bien indivis. Ainsi, toute décision touchant à ce bien — vente, donation, hypothèque — nécessite le consentement de tous les cohéritiers.
Rappelons que ce principe est inscrit dans l’article 815-3 du Code civil, qui distingue trois catégories d’actes :
- Conservatoires, dont tout indivisaire peut décider de façon autonome.
- D’administration, réalisables à la majorité des deux tiers.
- De disposition, nécessitant, sauf exceptions, l’unanimité des indivisaires.
« Les actes qui ne relèvent pas de l’exploitation normale des biens indivis ne peuvent être réalisés sans le consentement unanime des indivisaires » (article 815-3 al. 3 du Code civil).
Bien que ce cadre vise la protection des droits patrimoniaux de chacun, il s’avère en pratique extrêmement contraignant. Par conséquent, un seul indivisaire peut à lui seul bloquer la vente d’un bien, même en l’absence d’utilisation ou d’entretien, ou en refusant tout contact avec les autres héritiers.
L’indivisaire silencieux, absent ou opposant : une situation fréquente et paralysante
Ce verrou juridique entre en conflit avec les réalités contemporaines, telles que la dispersion géographique des familles, les malentendus, et les ruptures relationnelles, jusqu’à l’impossibilité de localiser certains héritiers. Ces situations sont loin d’être rares. Selon le rapport de l’Assemblée nationale, les blocages dus à un indivisaire inactif ou opposant constituent une des principales causes de stagnation des successions.
Pour y remédier, la loi a mis en place des mécanismes spécifiques :
- L’article 837 du Code civil. Il permet à un indivisaire d’obliger un cohéritier défaillant à se faire représenter dans le cadre d’un partage amiable. À défaut, le juge peut désigner une personne qualifiée pour représenter ce coindivisaire silencieux.
- L’article 841-1 du Code civil. Dans le cadre d’un partage judiciaire, il autorise également le notaire à demander au juge la nomination d’un mandataire pour l’indivisaire inactif.
Ces dispositifs visent à surmonter l’inertie, mais restent remarquablement peu utilisés dans la pratique. Le Conseil supérieur du notariat fait état, dans son rapport, d’une mise en œuvre perçue comme « longue, complexe et peu efficace, car souvent évitée par les acteurs ». Les coûts associés (honoraires d’avocat, frais notariés, droits de partage) ainsi que la lenteur des procédures rendent leur application dissuasive pour de nombreuses familles concernées. Ainsi, l’unanimité, pensée comme un garde-fou, devient dans bien des cas un facteur d’inaction et de détérioration du patrimoine successoral.
Solutions juridiques pour débloquer l’indivision successorale
Face aux difficultés rencontrées dans le droit commun, le législateur a introduit des régimes dérogatoires spécifiques dans certains territoires particulièrement affectés par les blocages successoraux.
En Corse : une gestion simplifiée pour réduire le désordre foncier
La loi n°2017-285 du 6 mars 2017 a mis en place un régime exceptionnel pour les indivisions foncières en Corse. Désormais, une majorité des deux tiers est suffisante pour effectuer des actes de disposition (vente, donation) sur les biens indivis, à condition que l’indivision soit constatée par un acte de notoriété acquisitive rédigé par un notaire.
« Dans cette situation, la majorité simple s’avère suffisante pour les actes d’administration, et la majorité des deux tiers pour les actes de disposition, contrairement à l’unanimité exigée en droit commun ».
Cette simplification vise à réduire les effets du désordre foncier, hérité d’un système coutumier et d’un faible taux de déclaration des successions, qui bloquent actuellement près d’un tiers des parcelles en Corse.
Outre-mer : la loi Letchimy pour relancer les politiques de logement
La loi n°2018-1244 du 27 décembre 2018, surnommée loi Letchimy, s’applique dans les territoires ultramarins (Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion, Mayotte, Saint-Martin, Saint-Barthélemy et Saint-Pierre-et-Miquelon). Elle permet aux indivisaires qui détiennent plus de la moitié des droits indivis en pleine propriété de procéder à la vente ou au partage des biens indivis, dans le cadre de successions ouvertes depuis plus de dix ans.
Ce processus inclut :
- Une phase amiable obligatoire devant un notaire ;
- La notification du projet à tous les cohéritiers ;
- Un délai d’opposition (minimum trois mois) ;
- En cas d’opposition, une saisine du tribunal, pour vérifier que la vente ne porte pas atteinte excessivement aux droits des autres indivisaires.
Cette loi permet également aux indivisaires de réaliser des actes d’administration à la majorité simple, facilitant ainsi la mise en location ou l’entretien des biens.
Des outils prévus par le Code civil, mais sous-exploités
Le Code civil propose plusieurs dispositifs pour sortir d’une indivision bloquée, sans nécessairement recourir à un partage judiciaire complexe.
Vente à la majorité des deux tiers (article 815-5-1)
Depuis la réforme de 2009, l’article 815-5-1 du Code civil permet aux indivisaires détenant au moins les deux tiers des droits indivis de demander au tribunal l’autorisation de vendre un bien indivis, même sans l’accord des autres cohéritiers.
Le processus inclut :
- Notification par notaire de l’intention de vendre ;
- Délai de réponse des autres indivisaires (trois mois) ;
- Saisine du tribunal en cas d’opposition ;
- Le juge statue en fonction du préjudice moral ou économique causé aux indivisaires minoritaires.
Désignation d’un mandataire successoral (article 813-1 du Code civil)
Quand un héritier bloque l’administration de la succession, le juge peut désigner un mandataire successoral, responsable provisoirement de la gestion du patrimoine, y compris la réalisation d’actes de disposition si nécessaire (article 814).
Autorisation judiciaire en cas d’opposition dommageable (article 815-5)
Un indivisaire peut demander au tribunal l’autorisation d’accomplir seul un acte de disposition, si l’opposition des cohéritiers met en péril l’intérêt commun.
« Lorsqu’un indivisaire est hors d’état de manifester sa volonté ou s’oppose de manière injustifiée, un autre indivisaire peut être autorisé par le juge à accomplir certains actes » (article 815-4 et 815-5 du Code civil).
Mesures urgentes du président du tribunal (article 815-6)
Le président du tribunal judiciaire peut prescrire toutes mesures urgentes nécessaires à l’intérêt commun, notamment en cas de danger pour la conservation des biens indivis ou d’empêchement grave.
Malgré ces mécanismes, les professionnels soulignent un manque d’efficacité opérationnelle, en raison de la lourdeur des démarches, du coût des procédures (notaire, avocat, fiscalité) et de la durée excessive des partages judiciaires, pouvant s’étendre sur plusieurs années. Comme le souligne le rapport : « Le partage judiciaire reste une procédure lente, complexe et coûteuse, et les successions bloquées continuent d’affecter le quotidien de nombreuses familles ».
Une proposition de loi pour faciliter la sortie de l’indivision successorale
La proposition de loi n°415 a été adoptée en première lecture à l’Assemblée nationale en mars 2025. Son élaboration répond aux nombreux blocages constatés sur le terrain, tant par les professionnels du droit que par les collectivités locales. Son objectif est limpide : faciliter les sorties d’indivision successorale en offrant des mécanismes simplifiés et efficaces. Actuellement examinée au Sénat, cette proposition rassemble une série de mesures innovantes visant à moderniser et alléger les procédures existantes tout en préservant les droits fondamentaux des cohéritiers.
Faciliter la vente judiciaire pour les successions vacantes
Un des dispositifs phares proposé concerne les situations où l’indivision est bloquée par des successions vacantes. Le nouvel article 815-5-2 du Code civil, comme prévu dans le texte, permettrait à l’administration des domaines de demander l’aliénation judiciaire d’un bien indivis, sous certaines conditions. D’une part, l’indivision doit exister depuis au moins dix ans. D’autre part, l’un des cohéritiers doit être décédé depuis plus de deux ans, et sa succession doit avoir été officiellement déclarée vacante.
Dans ce cas, le tribunal judiciaire pourrait autoriser la vente du bien, sous réserve que l’administration fournisse les preuves nécessaires pour démontrer qu’elle a fait toutes les diligences nécessaires pour identifier et localiser les indivisaires manquants. Cette vente se ferait par licitation, c’est-à-dire via une mise aux enchères, et serait juridiquement opposable à tous les indivisaires, même en l’absence de leur accord formel.
Une procédure accélérée pour contourner l’inertie d’un indivisaire
En complément de cette première mesure, la proposition de loi envisage l’instauration d’une procédure judiciaire accélérée, mise en place à titre expérimental pour une durée de cinq ans. Elle s’appliquerait uniquement à certains départements, définis par arrêté ministériel, afin d’évaluer son efficacité avant une éventuelle généralisation.
Cette innovation permettrait de présumer le consentement d’un indivisaire resté silencieux. Si, après mise en demeure, ce dernier ne répond pas dans un délai d’un mois, il serait réputé accepter le partage. Ce mécanisme a pour but d’éviter que l’inertie de l’unique héritier ne bloque toute la procédure, ce qui est souvent le cas aujourd’hui.
Un nouvel outil pour repérer les biens juridiquement abandonnés
Enfin, le texte prévoit la création d’un outil centralisé pour l’identification des biens en état d’abandon juridique ou administratif. Cette base de données nationale sera alimentée par les administrations et les professions réglementées, telles que les notaires.
Concrètement, cette base de données recensera tous les biens concernés par des situations de blocage juridique ou administratif, incluant les déclarations de parcelles en abandon manifeste, les successions vacantes, les biens sans maître, ainsi que les successions en déshérence. Accessible aux élus locaux, cet outil leur offrira une meilleure visibilité sur leur territoire, facilitant ainsi la mise en œuvre de politiques d’aménagement ou de réhabilitation foncière.
Conclusion
L’indivision successorale, souvent subie plutôt que choisie, constitue l’un des principaux obstacles à un règlement efficace des successions en France. Entre l’inertie des héritiers, la complexité des démarches et les blocages juridiques, un grand nombre de biens reste gelé, au détriment des familles et des territoires. Bien que les réformes successives aient tenté de desserrer l’étau de l’unanimité, leurs effets concrets demeurent limités. Si la proposition de loi examinée en 2025 est adoptée, elle pourrait offrir de réels leviers pour simplifier la sortie de l’indivision successorale, notamment en cas de succession vacante ou d’indivisaires introuvables. Un enjeu patrimonial et de cohésion territoriale auquel le législateur semble désormais prêt à répondre avec pragmatisme.
