Dans une question écrite parue au Journal Officiel le 28 janvier 2025, le député Antoine Vermorel-Marques attire l’attention sur les défis auxquels sont confrontés les propriétaires face à des locataires peu scrupuleux. Entre impayés, dégradations et documents falsifiés, la confiance s’amenuise. Toutefois, la législation fixe un cadre précis concernant les justificatifs locatifs que les propriétaires peuvent exiger, limitant ainsi leurs options. Le ministère du Logement souligne que la liste des documents requis ne sera pas modifiée et met en avant des plateformes telles que Dossier Facile et la garantie Visale, conçues pour sécuriser les locations et restaurer la confiance. Reste à déterminer si ces dispositifs suffisent à prévenir les litiges et à rassurer les bailleurs.
Quelles sont les règles en vigueur pour les justificatifs locatifs ?
Une liste de justificatifs locatifs définie par la loi
Le cadre juridique repose sur le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015, qui s’applique selon l’article 22-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Ce décret établit une liste restrictive des justificatifs locatifs qu’un propriétaire ou son mandataire peut demander à un candidat à la location et à sa caution.
Ces documents doivent concerner :
- l’identité (carte nationale d’identité, passeport),
- le domicile (quittance, facture d’énergie),
- la situation professionnelle (contrat de travail, attestation d’employeur),
- et les ressources (bulletins de salaire, avis d’imposition).
Toute demande hors de cette liste est considérée comme illégale.
Le ministère précise que toute information au-delà de cette liste, notamment sur d’éventuels impayés, rendrait illégale la base de données la contenant. En d’autres termes, les projets de systèmes de « notation » des locataires ou de fichiers fédéraux sur les incidents de paiement sont strictement interdits. Cette position vise à protéger les droits des candidats locataires et à éviter les abus.
Une protection contre les abus et les discriminations
L’objectif est double : protéger la vie privée et garantir l’égalité de traitement. En définissant des justificatifs locatifs strictement encadrés, le législateur vise à éviter des exigences qui pourraient être jugées intrusives ou discriminatoires, réduisant ainsi les risques de sélection arbitraire. De plus, le ministère du Logement confirme qu’il n’est pas prévu d’ajuster la liste des pièces exigibles. Cette stabilité juridique offre une référence claire tant pour les bailleurs que pour les candidats.
Quels outils facilitent une relation propriétaire-locataire sécurisée ?
Dossier Facile : un dossier vérifié et transparent
Pour instaurer la confiance tout en respectant le cadre légal, l’État a développé Dossier Facile, un service lancé en 2018 par le ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires. Ce service permet aux candidats de télécharger leurs pièces justificatives, qui sont ensuite vérifiées individuellement par l’administration. Cela garantit leur authenticité et leur conformité. Ce processus aboutit à l’élaboration d’un dossier locataire labellisé, attestant de sa clarté, de sa complétude et de sa cohérence.
Depuis son lancement, plus de 1,8 million de personnes ont bénéficié de ce service. En 2024, 386 000 locataires ont reçu un accompagnement jusqu’à la validation de leur dossier. Ce parcours fluide et rassurant concerne toutes les parties impliquées.
Les bailleurs profitent de justificatifs présentés de manière standardisée, ce qui diminue les incertitudes et les fraudes documentaires, sans imposer de nouveaux critères d’exigence. Pour les candidats, l’accès est gratuit, dématérialisé et assure un traitement équitable de tous les dossiers, réduisant ainsi les risques de discrimination.
Visale : une garantie gratuite contre les risques locatifs
En parallèle, le dispositif garantie Visale, géré par Action Logement, offre aux propriétaires une protection contre le risque d’impayés de loyer et les dégradations du logement.
Le ministère souligne que ce mécanisme est gratuit et accessible sous certaines conditions aux futurs locataires. Ce dispositif représente un levier particulièrement utile pour accepter des profils parfois considérés à risque, tout en restant pleinement conforme aux exigences légales en matière de justificatifs locatifs.
Comment anticiper les impayés locatifs de manière efficace ?
Un plan de prévention et un rôle renforcé des CCAPEX
Au-delà des outils existants, le ministère du Logement mobilise divers acteurs (bailleurs, associations de locataires, collectivités) pour élaborer un plan de prévention des impayés locatifs. Les textes d’application de la loi du 27 juillet 2023, actuellement en cours de finalisation au moment de la réponse ministérielle publiée au JO le 1er juillet 2025, visent à renforcer le rôle des CCAPEX (Commissions de coordination des actions de prévention des expulsions locatives).
Ces commissions seront davantage impliquées dans le repérage précoce des locataires en difficulté et interviendront plus activement pour les orienter vers des aides adaptées afin d’éviter que les situations ne se détériorent au point de nécessiter des contentieux.
Intervenir rapidement, sans alourdir les demandes documentaires
L’objectif n’est pas d’exiger davantage de documents, mais d’introduire plus tôt les dispositifs d’appui : accompagnement social, aides financières, et information des bailleurs et locataires sur leurs droits et obligations.
Cette approche « préventive plutôt que répressive » s’inscrit dans une logique d’efficacité. En effet, elle vise à apaiser les relations, limiter les coûts humains et financiers, et éviter des procédures d’expulsion prolongées et conflictuelles. Dès lors, les bailleurs conservent un cadre clair pour instruire les candidatures, tandis que les locataires bénéficient d’un traitement équitable et de solutions d’assistance lors de difficultés.
FAQ – Justificatifs locatifs
Qu’est-ce qu’un justificatif locatif légalement autorisé ?
C’est tout document inscrit dans la liste du décret n° 2015-1437 (identité, domicile, activité, ressources). Hors de cette liste, des demandes sont jugées illégales.
Un bailleur peut-il consulter une base recensant les mauvais payeurs ?
Non. Le ministère précise que toute base de données fournissant des informations au-delà de la liste légale – notamment sur des retards de paiement – serait illégale.
Comment assurer la fiabilité d’un dossier de location tout en respectant la loi ?
En utilisant Dossier Facile, qui produit un dossier vérifié et labellisé, et en demandant uniquement les justificatifs locatifs autorisés.
La garantie Visale est-elle obligatoire ?
Non. C’est un dispositif facultatif, gratuit pour le bailleur, accessible sous conditions pour le locataire, et complémentaire aux justificatifs locatifs.
Quelle est la nouveauté apportée par la loi du 27 juillet 2023 ?
Les textes d’application renforcent le rôle des CCAPEX pour une détection précoce des situations précaires et une coordination des aides pour éviter les expulsions.
Sources
- Assemblée nationale – publication au JO le 28 janvier 2025 (question) et au JO le 1er juillet 2025 (réponse).
- (pièces justificatives pouvant être demandées).
- (amélioration des rapports locatifs).
- (prévention des expulsions locatives).
- Ministère du Logement – (créé en 2018) et (groupe Action Logement).
