Le marché locatif immobilier français vit une période de tension sévère à l’approche de la fin d’année 2024. Cette réalité a été mise en lumière par l’Observatoire Guy Hoquet Location dans son analyse des tendances de janvier à septembre. Alors que la demande de logements à louer continue d’augmenter, l’offre disponible connaît une contraction importante. Cette situation entraîne une flambée des loyers dans la plupart des régions. Quelles en sont les causes ? Ce déséquilibre se manifeste-t-il de la même manière sur l’ensemble du territoire français ? Examinons les faits marquants et les analyses les plus récentes.
L’offre locative s’effondre, en particulier pour les logements non meublés
D’après les données de l’Observatoire Guy Hoquet Location, le nombre de biens disponibles à la location a chuté de 5,2 % entre janvier et septembre 2024 par rapport à la même période en 2023. Cette pénurie est particulièrement accentuée dans le segment des logements non meublés, qui représentent 62 % de l’offre, tandis que leur nombre a diminué de 11,7 % en un an. En revanche, l’offre de logements meublés (38 % du total) a augmenté de 7,7 %.
Stéphane Fritz, président de Guy Hoquet l’Immobilier, attribue cette tendance à “la contraction brutale du marché de la transaction, la baisse de la construction neuve, ainsi que les tensions fiscales et réglementaires croissantes pour les propriétaires”.
Le marché des logements meublés se comporte mieux, grâce à des avantages fiscaux, des loyers supérieurs et la flexibilité offerte par le bail meublé, permettant au propriétaire de récupérer son logement lorsque cela est nécessaire.
Un déséquilibre entre offre et demande selon les zones géographiques
L’analyse conduite par l’Observatoire Guy Hoquet Location met en révélation de grandes disparités régionales :
- La pénurie de logements à louer est plus sévère dans la moitié Est du pays, atteignant des baisses allant jusqu’à -9,5 % dans les Hauts-de-France, alors que l’Ouest, notamment la Bretagne, montre un léger surplus de +1,3 %.
- Tous les types de logements non meublés sont en déclin significatif, avec des baisses de -4,1 % dans les Pays de la Loire jusqu’à -19,3 % en Île-de-France.
- À l’inverse, l’offre de logements meublés connaît une montée partout, particulièrement marquée en Bretagne (+15,3 %), en Pays de la Loire (+12,5 %) et en Normandie (+11,8 %).
Une constatation similaire se dessine dans les 20 plus grandes villes françaises, hors Île-de-France, selon Guy Hoquet Location :
- Dans la moitié de ces villes, notamment dans le Sud, des chutes d’offre locative atteignent même -11,6 % à Nice.
- Un quart d’entre elles affiche une croissance du nombre de biens à louer, surtout dans l’Ouest, avec une hausse de +9,2 % au Havre, majoritairement grâce aux logements meublés.
- Un autre quart parvient à mieux résister à la baisse générale (-5,2 %), avec des diminutions plus limitées allant de -1,6 % à Lyon à -4,9 % à Lille.
Des loyers en hausse : une tendance à l’augmentation sur le marché locatif
Évidemment, ce déséquilibre entre une demande croissante et une offre restreinte entraîne une hausse des loyers. Avec une progression de 4 % en 2024, le loyer moyen atteint désormais 14,6 €/m² à l’échelle nationale. Bien que cette inflation touche toutes les régions, elle varie selon les territoires :
- Une augmentation de +2,5 % en Corse et en Bretagne, à +5 % en Île-de-France.
- Les loyers moyens présentent des écarts significatifs, allant de 10,8 €/m² en Bourgogne-Franche-Comté à 25,6 €/m² en Île-de-France.
La montée des loyers est également alimentée par la proportion croissante de logements meublés sur le marché, dont les loyers au m² sont systématiquement 20 % plus élevés que pour les logements non meublés. Cette tendance est particulièrement palpable dans les grandes villes de France :
Un marché locatif immobilier en tensions persistantes
Guy Hoquet Location dresse un tableau d’un marché locatif durablement sous pression, face à un nombre croissant de candidats locataires et à une offre de logements insuffisante.
Du côté de la demande, deux éléments renforcent cette pression :
- Une arrivée toujours plus importante de nouveaux entrants, avec 1,8 million d’étudiants attendus en 2024, contre 1,6 million en 2020.
- La durée des baux s’allonge avec des locataires généralement présents pendant 7 ans, contre 6 ans en 2020.
En face, l’offre locative se heurte à plusieurs obstacles :
- La désaffection des investisseurs pour l’immobilier locatif due à la montée rapide des taux d’intérêt sur les crédits immobiliers, ainsi que des contraintes réglementaires de plus en plus sévères (encadrement des loyers, normes énergétiques, IFI, plus-value à la revente…).
- Une baisse alarmante de la production de logements neufs, estimée à -20 % en un an, à la fin d’août 2024.
- Au 1er janvier 2025, l’interdiction de location des logements classés en DPE G, représentant environ 755 000 logements selon les estimations de l’ADEME, dont l’impact se fait déjà sentir.
Face à cette situation complexe, Guy Hoquet Location évoque la possibilité de “révisions [réglementaires] à envisager par les autorités”. La ministre du Logement, Valérie Létard, a récemment signalé qu’un ajustement du calendrier pourrait être envisagé pour les logements en copropriété, en reconnaissant les défis spécifiques qu’ils rencontrent, en raison de la nécessité d’un consensus collectif et des travaux à réaliser.
Néanmoins, pour Guy Hoquet Location, ces ajustements légers ne suffiront pas à résoudre la crise du logement et à instaurer une détente pérenne sur le marché locatif. Une action robuste et coordonnée pour susciter la construction neuve et revitaliser l’investissement locatif privé est essentielle pour renverser la tendance actuelle. À défaut, le marché locatif immobilier continuera à être sous forte tension pendant encore longtemps.
