Le rapport récent de l’Institut Montaigne, intitulé « Classes moyennes : les nouvelles clés d’accès à la propriété », présente un constat alarmant. L’accès à la propriété, longtemps perçu comme un symbole d’autonomie et de sécurité pour les classes moyennes, devient un objectif de plus en plus lointain. Bien que près de 40 milliards d’euros soient investis chaque année dans le secteur du logement, seulement 1,1 milliard est alloué spécifiquement à l’accession à la propriété. En raison de la hausse continue des prix immobiliers, d’une fiscalité immobilière dissuasive et d’une offre de logements abordables inadaptée, l’accès à la propriété s’éloigne d’une part croissante de la population. Ce rapport propose des solutions concrètes pour inverser cette tendance et redonner espoir à ceux qui aspirent à devenir propriétaires.
Points importants à retenir – Accès à la propriété pour les classes moyennes
- En 2025, il faudra 15 ans de revenu pour acquérir 100 m² en France.
- 8,2% des logements sont vacants, offrant une opportunité potentielle pour l’accession.
- 1,1 milliard d’euros est le montant alloué aux aides à l’accession.
- La fiscalité immobilière sur les transactions entrave fortement la mobilité résidentielle.
- Le rapport présente 10 mesures concrètes pour revitaliser l’accession.
Les défis d’accès à la propriété pour les classes moyennes
Le rêve d’accéder à la propriété devient de plus en plus exclusif. Selon l’Institut Montaigne, entre 2000 et 2025, le temps nécessaire pour acheter 100 m² est passé de 10 à 15 années de revenus.
Cette situation reflète une dure réalité : les salaires n’évoluent plus au rythme du marché immobilier tendu. Actuellement, le taux d’effort d’acquisition des classes moyennes dépasse les 26%, un chiffre alarmant par rapport à la moyenne européenne.
« Les trois quarts des Français estiment désormais que l’accès à la propriété est un privilège réservé à une élite. L’Institut Montaigne souhaite mettre en évidence des leviers d’action mobilisables. » — Marie-Pierre de Bailliencourt, directrice générale de l’Institut Montaigne.
L’âge moyen d’accession à la propriété est aujourd’hui de 33 ans, avec des emprunts qui se prolongent jusqu’à 25 voire 29 ans. En conséquence, devenir propriétaire devient un projet de vie tardif, souvent irréalisable sans soutien financier familial pour les primo-accédants.
Les lacunes des politiques publiques face à la crise du logement
Malgré un budget de 40 milliards d’euros consacré au logement, les aides à l’accession ne représentent qu’un modeste 1,1 milliard d’euros. La majeure partie de ce budget est absorbée par l’aide aux personnes (15,6 Md€) et les incitations fiscales pour les bailleurs (15,8 Md€).
« La crise du logement est incontestable. Il est vital de trouver des solutions, surtout pour ceux dont le pouvoir d’achat souffre. » — Bertrand Savouré, Conseil supérieur du notariat
La fiscalité immobilière sur les transactions freine également la mobilité résidentielle. En France, les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), souvent erronément appelés « frais de notaire</div><div class=glossaryItemBody>Ils comprennent les taxes, les débours et les émoluments du notaire lors de l’achat d’un bien immobilier.</div> » data-gt-translate-attributes= »[{ » attribute tabindex= »0″ role= »link »>frais de notaire”, varient entre 7 à 8 % du prix d’achat d’un bien immobilier.
Cette pression financière représente un fardeau important pour les acheteurs, notamment pour les classes moyennes. Ce contexte fiscal dissuade non seulement les primo-accédants, mais également les ménages désirant changer de logement, même quand leur situation l’exige. Résultat : un marché immobilier moins fluide et des parcours résidentiels gelés. Selon les données européennes, la France se positionne au deuxième rang des pays avec les taxes sur les transactions immobilières les plus élevées, juste derrière la Belgique.
Améliorer l’offre pour faciliter l’accès à la propriété
Le rapport recommande une mobilisation accrue des établissements publics fonciers (EPF), la valorisation des friches urbaines, et la transformation de bureaux vacants en logements.
Les EPF jouent un rôle clé en acquérant du foncier dans des zones immobilièrement tendues, notamment autour des métropoles. Ces organismes peuvent intervenir de manière proactive pour faciliter le renouvellement urbain ou des densifications maîtrisées. De plus, la valorisation des friches industrielles ou commerciales, souvent situées en centre-ville, représente un potentiel significatif pour augmenter l’offre de logements abordables.
Par ailleurs, la conversion de bureaux vacants en résidences principales répondrait à l’évolution des usages liés au télétravail. En 2023, 8,2% des logements sont vacants, équivalant à environ 3,1 millions d’unités, un véritable gisement de surfaces habitables à exploiter. Cette réhabilitation urbaine est vitale pour répondre à la demande croissante dans les zones tendues et favoriser une transition écologique des territoires urbanisés.
« L’aspiration à devenir propriétaire est forte chez de nombreux Français, surtout en période de livraison d’un nombre historiquement bas de logements. » — Emmanuel Desmaizières, Bouygues Immobilier.
Des modèles de propriété alternatifs pour soutenir les classes moyennes
Des dispositifs comme le démembrement de propriété, le bail réel solidaire, et le prêt viager hypothécaire sont des solutions recommandées. Le démembrement permet à un ménage d’acquérir uniquement la nue-propriété tandis qu’un investisseur institutionnel conserve l’usufruit. Cette stratégiе réduit considérablement le coût d’entrée dans le logement.
Le bail réel solidaire, géré par des organismes fonciers solidaires, dissocie le foncier du bâti, permettant d’accéder à un logement durablement abordable. Le prêt viager hypothécaire, quant à lui, s’adresse aux seniors et leur permet de mobiliser la valeur de leur patrimoine pour soutenir l’acquisition par les jeunes générations, souvent dans un cadre familial.
Ces modèles de propriété partagée favorisent l’accession à la propriété avec un investissement limité et sans apport initial. Par conséquent, ils améliorent la solvabilité des ménages modestes tout en renforçant la fluidité intergénérationnelle du marché immobilier.
« Le crédit immobilier à impact ou le bail réel solidaire peuvent soutenir chacun dans le financement de l’adaptation de son logement aux transitions à venir. » — Nicolas Namias, BPCE.
