À l’horizon 2025, le marché immobilier résidentiel français amorce une transition cruciale et complexe. Selon l’étude de BPCE L’Observatoire révélée le 21 mai, l’ancien commence timidement à rebondir après avoir atteint un seuil critique en octobre 2024, avec 803 000 transactions enregistrées à la fin février. Ce léger regain d’activité, bien que prometteur, demeure fragile. Les ménages français sont plus que jamais hésitants à concrétiser leurs projets immobiliers. Pendant ce temps, le secteur du neuf continue de subir les contrecoups d’une crise structurelle, marquée par une chute vertigineuse des mises en chantier. Néanmoins, plusieurs indices laissent entrevoir une possible reprise. L’éventuelle élargissement du prêt à taux zéro en avril 2025, associé à une diminution progressive des taux d’intérêt, pourrait stimuler le marché. Ces leviers seront-ils suffisants pour inverser la tendance ? Cette analyse examine les dynamiques à l’œuvre et propose des solutions concrètes pour insuffler un nouvel élan au secteur résidentiel.
Comment le marché immobilier résidentiel français s’adapte-t-il aux turbulences actuelles ?
Le secteur ancien montre des signes timides de reprise
L’immobilier résidentiel ancien affiche des indicateurs rassurants après une période tumultueuse. Les transactions de logements anciens, ayant atteint un creux en octobre 2024, commencent à redresser la barre. Avec 803 000 ventes enregistrées à la fin février 2025, le marché demeure néanmoins à des niveaux historiquement bas par rapport à cette dernière décennie.
Le taux de ventes s’établit à 11,8 ‰ pour 1 000 habitants. Bien que modéré, ce chiffre est supérieur aux creux observés lors des crises de 2009 (9,2 ‰) et 2014 (10,4 ‰). Cette résistance relative du marché s’explique par plusieurs facteurs, notamment une meilleure transparence des prix réels de vente et un accès facilité aux informations sur la performance énergétique des logements.
Le secteur immobilier neuf en difficulté sévère
Le marché des logements neufs continue de faire face à une crise sévère. À la fin mars 2025, seules 276 000 constructions neuves ont été autorisées, un niveau historiquement bas. Les faibles volumes d’autorisations offrent peu d’espoir d’une reprise rapide. Cette situation résulte de divers facteurs : un environnement macroéconomique défavorable, des contraintes réglementaires accentuées et des dysfonctionnements constants dans la chaîne de production depuis 2020.
Les constructions individuelles en zone diffuse chutent. Alors qu’elles représentaient 53 % de l’immobilier résidentiel au début des années 2000, elles ne pèsent plus que 23 % aujourd’hui. Cette décrue brutale reflète les difficultés structurelles du secteur. Entre restrictions de financement et exigences environnementales renforcées, ce modèle de construction devient marginal.
La commercialisation d’immobilier neuf subit un coup d’arrêt. En 2024, les mises en vente chutent, avec seulement 67 900 logements réservés contre 71 600 en 2023. Bien que le recul semble ralentir depuis fin 2024, le marché demeure sous tension, avec un stock de logements disponibles tombant à 117 000 unités, signalant un net assèchement de l’offre dans le neuf.
Une indécision sans précédent des Français face à l’immobilier résidentiel
Le marché immobilier résidentiel est entravé par une indécision inédite des ménages. D’après la 19e vague du baromètre BPCE L’Observatoire-Audirep, près d’un Français sur deux hésite à acheter ou à vendre un bien immobilier. Ce climat d’incertitude est alimenté par les tensions économiques et géopolitiques qui impactent les décisions des particuliers.
La prudence prévaut chez les Français. Seulement 18 % estiment que le moment est propice pour acquérir un bien immobilier, tandis qu’à peine 16 % jugent la situation favorable à la vente. Cette retenue s’explique par des anticipations contrastées. Ainsi, 17 % s’attendent encore à une baisse des prix, tandis que 30 % anticipent une stabilisation dans les 12 prochains mois.
Quelle reprise pour l’immobilier résidentiel en 2025 ?
Des taux d’intérêt encore contraignants malgré la politique de la BCE
Le marché immobilier résidentiel bénéficie d’une baisse des taux d’intérêt amorcée depuis janvier 2024. Le taux des nouveaux crédits immobiliers a chuté de 4,17 % en janvier 2024 à 3,20 % en mars 2025, soit une diminution d’environ un point. Cette tendance constitue un levier positif pour améliorer le pouvoir d’achat immobilier des ménages.
Depuis juin 2024, la BCE a réduit ses taux à sept reprises, par tranche de 25 points de base. Actuellement, le taux de dépôt est fixé à 2,25 % et le taux de refinancement à 2,40 %. Cette politique monétaire accommodante soutient indirectement le marché immobilier résidentiel en favorisant les financements à court terme.
Cependant, la baisse des taux immobiliers est freinée par l’augmentation du taux d’emprunt de l’État français. En mars 2025, l’OAT à 10 ans approche les 3,5 %, comparé à une moyenne de 3,0 % au 4e trimestre 2024. Ce seuil représente un plancher historique pour les prêts immobiliers. Les spécialistes de BPCE prévoient que le taux moyen pour l’immobilier résidentiel s’établira aux alentours de 3,2 % d’ici fin 2025, un niveau très proche de l’OAT.
Des transactions immobilières en augmentation modérée
Le marché immobilier résidentiel est sur le point de se redresser en 2025, mais sans véritable essor. Selon les prévisions de BPCE, le volume total des transactions pourrait atteindre 959 000 ventes, soit une hausse modeste de 3,3 % par rapport aux 928 000 transactions en 2024. Cette progression limitée est due à un climat toujours anxiogène, avec 86 % des Français exprimant des inquiétudes face aux perspectives économiques.
Les transactions d’immobilier résidentiel ancien représenteront 815 000 ventes (85 % du total). Les 144 000 ventes de logements neufs projetées pourraient également tirer parti des mesures gouvernementales, notamment l’extension du PTZ à l’ensemble du territoire en avril 2025.
Une évolution des prix modérée
Pour 2025, l’immobilier résidentiel devrait connaître une reprise mesurée des prix. Selon les experts de BPCE, une augmentation de 1,2 % sur un an pour l’immobilier ancien est attendue, contrastant avec la diminution de 2,1 % enregistrée au 4e trimestre 2024. Cependant, des disparités significatives subsistent selon les territoires, reflétant la diversité des dynamiques locales.
La reprise des transactions, étape préalable à une hausse des prix, est cependant obstruée par des freins. Les inquiétudes économiques, la contrainte sur le pouvoir d’achat et la montée potentielle des droits de mutation dans certains départements tempèrent les prix.
Croissance de la production de crédits immobiliers
Une augmentation marquée de la production de crédits est à prévoir en 2025. Après avoir atteint un minimum de 7,7 Md€ en mars 2024, les nouveaux crédits à l’habitat devraient remonter à 140 Md€ en 2025, représentant une hausse de +16 % par rapport à 2024. Cette dynamique permettra au marché immobilier résidentiel de retrouver des volumes à des niveaux comparables à ceux de 2023.
Les banques anticipent un retour des demandes de crédit immobilier pour le premier semestre 2025, ce qui pourrait ramener la part de financement par crédit à environ 80 % des transactions. En parallèle, les montants de crédits renégociés ou rachetés devraient également augmenter, atteignant environ 30 milliards d’euros.
La primo-accession en tant que moteur de l’immobilier résidentiel
Profil des primo-accédants dans l’immobilier résidentiel
Les primo-accédants représentent 41 % de la production de nouveaux crédits pour l’immobilier résidentiel en 2024, selon des données de l’ACPR. Ce segment présente un profil distinct : un âge moyen de 35 ans (contre 48 ans pour l’ensemble des acheteurs), 54 % de femmes, et des revenus modestes avec 46 % gagnant moins de 2 500 € par mois.
Financement spécifique pour l’immobilier résidentiel primo-accédant
Les primo-accédants dépendent fortement du crédit pour réaliser leur projet immobilier. 85 % d’entre eux financent leur achat par emprunt, une proportion plus élevée que pour l’ensemble des acheteurs. Le prêt à Taux Zéro est un dispositif essentiel; 71 % d’entre eux le considèrent incitatif pour leur projet immobilier.
Vision équilibrée du marché chez les primo-accédants
Les primo-accédants adoptent une approche plus réfléchie concernant l’immobilier résidentiel, avec 58 % d’entre eux décrivant le moment comme propice à un achat (contre 68 % pour tous les acheteurs). Leur perception de l’avenir est teintée d’incertitude, avec 27 % exprimant des craintes concernant la stabilité économique.
Malgré ces contraintes financières, les primo-accédants continueront de soutenir le marché résidentiel en 2025, alimentés par l’élargissement du PTZ et un marché locatif tendu, rendant l’accession à la propriété une option de plus en plus séduisante.
Sources
Cette analyse repose sur l’étude officielle « Bilan et perspectives de l’immobilier résidentiel en France », publiée le 21 mai 2025 par BPCE L’Observatoire. Réalisée sous la direction de José Bardaji, directeur Études et Prospective du groupe BPCE, l’équipe se compose d’experts reconnus comme Bertrand Cartier (économiste) et Isabelle Friquet Lepage (experte immobilière). Les résultats de la 19e vague du baromètre BPCE L’Observatoire-Audirep conduite en février 2025 enrichissent cette étude, offrant une vision éclairante sur les primo-accédants et leurs stratégies d’achats.
FAQ – Immobilier résidentiel et perspectives 2025
1. Est-ce le bon moment pour acheter un logement en 2025 ?
La situation est nuancée. Les taux d’intérêt ont baissé à 3,2 % et les prix semblent se stabiliser. Cependant, les hésitations des Français sont à leur comble, avec seulement 18 % considérant le moment favorable à l’achat. Les primo-accédants ont un accès élargi au PTZ, ce qui pourrait être une opportunité.
2. Les prix de l’immobilier vont-ils remonter en 2025 ?
Les experts prévoient une augmentation modérée de +1,2 % sur les logements anciens en 2025, après une baisse en 2024. Toutefois, des inégalités significatives demeurent selon les territoires.
3. Faut-il attendre une baisse des taux d’intérêt pour acheter ?
Les taux devraient peu évoluer en 2025. Mieux vaut se concentrer sur les prix et les dispositifs d’aide tels que le PTZ élargi.
4. Que représentent les primo-accédants sur le marché immobilier ?
Les primo-accédants sont fondamentaux, représentant 41 % de la production de nouveaux crédits. Ils sont jeunes et très sensibles au PTZ, privilégiant les zones rurales et les petites villes.
5. L’immobilier neuf va-t-il se redresser en 2025 ?
Le marché des logements neufs est en crise profonde. Bien que l’extension du PTZ apporte de l’espoir, la reprise s’annonce lente, freinée par des contraintes structurelles.
