Immobilier résidentiel : Découvrez les raisons surprenantes du ralentissement de la construction neuve !
Le rapport AEW Research Residential France, publié en mars 2025, met en évidence une tendance alarmante : la construction de logements neufs est à l’arrêt, voire en déclin dans plusieurs pays européens. En analysant les données de 2007 à 2024, ce rapport révèle d’importantes disparités dans le secteur immobilier résidentiel, notamment entre la France, les Pays-Bas et l’Espagne. L’indice des mises en chantier et des livraisons est en chute libre, surtout depuis la crise de 2008. Ce ralentissement soulève des questions cruciales : est-il dû à une pénurie de foncier, à la montée des coûts ou à un cadre réglementaire trop strict ? Quelles stratégies doivent être envisagées pour dynamiser le marché de l’immobilier résidentiel en Europe ?
Sommaire
Un secteur immobilier en déclin depuis 2007
Construction neuve : une pause prolongée
Le rapport AEW Research Residential France dresse un constat inquiétant. Le secteur de l’immobilier résidentiel est en pleine crise. La production de logements neufs est désormais bien en deçà de son niveau d’avant la crise. En prenant 2007 comme référence (indice 100), la France affiche un indice de seulement 75, tandis que l’Espagne est encore plus affectée avec un score de 25.
« Depuis la crise financière de 2008, la majorité des marchés résidentiels européens n’ont jamais retrouvé leur rythme de production d’antan » (AEW, 2025).
Ce phénomène n’est visiblement pas éphémère. Malgré les tentatives de relance après la pandémie, la dynamique reste inchangée. Bien que la population continue de croître et que l’urbanisation augmente, l’offre de logements reste dramatiquement insuffisante, exacerbant ainsi la pression sur le marché immobilier existant. L’immobilier résidentiel peine à répondre aux besoins, particulièrement dans les grandes villes.
Des disparités notables entre les pays européens
Les Pays-Bas : un modèle à suivre
Alors que la France semble stagner, d’autres pays européens montrent des trajectoires bien plus positives. Les Pays-Bas font figure d’exemple. Leur indice de livraisons a atteint plus de 200 en 2024. Cela témoigne d’une politique publique proactive et efficace. Le gouvernement néerlandais fixe des objectifs précis et investit des ressources considérables dans la production de logements, en simplifiant les procédures et en établissant des partenariats structurés.
« Les Pays-Bas prouvent qu’une gestion publique dynamique peut transformer le secteur immobilier résidentiel » (AEW, 2025).
Espagne et Royaume-Uni : un retour laborieux
A contrario, l’Espagne montre des signes d’incapacité à se relever depuis la crise de 2008. L’activité de construction est stagnante et ne parvient pas à répondre aux besoins actuels. Le Royaume-Uni se trouve également en difficulté, affecté par l’incertitude liée au Brexit et un cadre foncier peu incitatif. En revanche, l’Allemagne bénéficie d’une croissance soutenue, soutenue par une planification urbaine solide et un marché immobilier plus serein.
Évolution de la construction de logements en Europe (base 100 = 2007)
La France : entre stagnation et contraintes structurelles
La France, quant à elle, adopte une position mitigée. Bien qu’elle évite un décrochage total, elle peine à revitaliser le secteur de l’immobilier résidentiel. Malgré des dispositifs d’aide tels que le Pinel+ ou le prêt à taux zéro, le dynamisme fait défaut, ce qui alimente les tensions sur le marché locatif, en particulier en Île-de-France, où la production connaît un recul alarmant.
« La stagnation du secteur immobilier résidentiel en France est également attribuable au désengagement des investisseurs institutionnels et à la complexité du cadre règlementaire » (AEW, 2025).
Analyse des obstacles à la production de logements
L’inflation des coûts de construction
Plusieurs freins structurels expliquent ce ralentissement dans l’immobilier résidentiel. Tout d’abord, les coûts de construction continuent d’augmenter de façon constante. En effet, entre 2019 et 2023, le coût moyen d’un logement neuf a crû de 17 %, selon l’INSEE. Cette augmentation résulte de la hausse des prix des matériaux, des problèmes d’approvisionnement post-pandémie et de la revalorisation des salaires dans le secteur du bâtiment. Cette conjoncture affecte directement les marges des promoteurs, rendant la mise en œuvre de nouveaux projets de logement de plus en plus difficile.
« Les coûts de production rognent considérablement les marges des opérateurs, surtout dans les zones urbaines tendues » (AEW, 2025).
Une réglementation de plus en plus contraignante
La lourdeur réglementaire pèse également sur le secteur. Avec la norme RE2020 mise en place en janvier 2022, des standards stricts en matière de performance énergétique et d’impact carbone sont imposés. Ces nouvelles exigences, bien qu’indispensables pour la transition écologique, prolongent les délais de construction et augmentent les coûts, compliquant ainsi la viabilité économique des projets.
« La RE2020 constitue une charge supplémentaire pour les projets résidentiels, sans qu’il existe de mécanismes de compensation financière » (AEW, 2025).
Parallèlement, la loi ZAN (Zéro Artificialisation Nette) complique la libération des terrains, notamment en périphérie des villes.
La pression foncière urbaine
L’accès au foncier représente un autre obstacle majeur. En Île-de-France, le foncier pèse jusqu’à 40 % du prix total d’un logement neuf. Cette rareté gonfle les coûts, limite la rentabilité et freine les mises en chantier. Le manque de terrains disponibles, associé à des documents d’urbanisme rigides, entrave l’adaptation rapide aux besoins locaux.
Rendements locatifs et équilibre délicat
Rendements de l’immobilier résidentiel en déclin
Le rapport AEW souligne une baisse continue des rendements dans le secteur de l’immobilier résidentiel. En 2024, le rendement net résidentiel à Paris est de 3,0 %, contre 4,2 % à Berlin. Ce recul provient d’une forte demande pour des actifs sûrs, ainsi que d’une valorisation accrue dans les capitales.
« Les rendements nets du secteur résidentiel sont en déclin sur la plupart des marchés matures, sous l’impact conjugué de la valorisation et de la réglementation locative » (AEW, 2025).
Rendements nets de l’immobilier résidentiel en Europe (2024)
L’encadrement des loyers : un frein à l’investissement
Dans de nombreuses métropoles européennes, des politiques d’ encadrement des loyers sont instaurées pour freiner la hausse des prix. Bien que ces mesures soient justifiées socialement, elles restreignent la capacité à rentabiliser les investissements immobiliers.
« Les réglementations nuisent aux flux de revenus futurs et compliquent l’équation financière des projets » (AEW, 2025).
À Paris, Barcelone ou Amsterdam, ces stratégies dissuadent certains investisseurs et freinent l’émergence de nouveaux projets.
Régimes d’encadrement des loyers dans les grandes villes européennes (2024)
Évolution des stratégies d’investissement
Face à cette situation, les stratégies évoluent. Des concepts tels que le Build-to-Rent, les baux de courte durée et les logements étudiants se présentent comme des alternatives. De plus, certains investisseurs déplacent leur capital vers des marchés moins régulés, acceptant ainsi un risque accru pour un rendement potentiel plus élevé.
« Le résidentiel demeure un actif défensif, néanmoins les investisseurs adaptent de plus en plus leurs choix en fonction du cadre réglementaire et fiscal » (AEW, 2025).
Quelles solutions pour revitaliser l’immobilier résidentiel ?
Pour relancer la construction de logements, plusieurs solutions sont envisagées.
Simplification des procédures administratives
Améliorer l’efficacité administrative demeure une priorité. La réduction des délais d’obtention d’un permis de construire, notamment grâce à la numérisation des démarches et à la simplification des règles d’urbanisme, pourrait fluidifier le processus. À cet égard, AEW préconise d’automatiser les processus d’urbanisme et de simplifier le cadre réglementaire.
« Le poids de l’administratif équivaut à celui du coût financier. Une révolution de la simplification est indispensable pour relancer la production » (AEW, 2025).
Mobilisation du foncier public et encadrement des prix des terrains
En outre, le rapport AEW souligne l’importance de mobiliser les terrains publics existants, en s’appuyant sur des outils comme les établissements publics fonciers ou les foncières de portage. En mettant à disposition des terrains à des tarifs maîtrisés, les collectivités peuvent favoriser des projets en zones sous tension. L’exemple des Pays-Bas démontre qu’une gestion étatique forte, avec des partenariats public-privé, peut transformer la dynamique de l’immobilier résidentiel.
Encouragement de l’innovation dans la construction
Les innovations technologiques offrent de nouvelles perspectives. La construction modulaire, l’impression 3D et l’utilisation du BIM (maquette numérique) peuvent raccourcir les délais de construction et diminuer les coûts tout en garantissant une qualité élevée. Plusieurs projets en France, menés par Bouygues Immobilier et des bailleurs sociaux, montrent que ces solutions sont réalisables à grande échelle.
« La digitalisation et la préfabrication représentent une réponse viable face aux défis du logement de demain » (AEW, 2025).
Restaurer la confiance des investisseurs
Enfin, le retour des investisseurs institutionnels dans le secteur résidentiel est crucial. Le rapport AEW recommande la création d’un cadre fiscal stable et attrayant pour ces acteurs, afin de sécuriser des volumes de production plus ambitieux et alignés sur la demande. En effet, ces investisseurs sont capables de porter des projets d’envergure, à la fois abordables et durables.
