À retenir – Changement d’usage d’habitation et location courte durée
- L’utilisation réelle prend le pas sur la surface : un espace de 6 m², occupé comme logement en 1970, conserve légalement son statut d’habitation, même s’il ne respecte pas les normes minimales.
- La date du 1er janvier 1970 est cruciale : c’est cette date de référence qui détermine l’usage du bien pour appliquer les règlements relatifs au changement d’usage habitation.
- La fusion de biens ne supprime pas leur usage d’habitation : même si un segment du bien occupait cette fonction en 1970, l’ensemble est soumis à une autorisation pour la location de courte durée.
- Des amendes conséquentes peuvent s’appliquer : propriétaires et locataires exploitants peuvent être sanctionnés jusqu’à 50 000 euros pour chaque local loué illégalement.
- Les contrôles s’intensifient : grâce à la loi Le Meur de 2024, les communes disposent de nouveaux outils pour lutter contre les locations touristiques non déclarées.
Qu’est-ce que le changement d’usage d’habitation selon la législation ?
Définition légale du changement d’usage
Le changement d’usage d’habitation désigne la conversion d’un local à vocation résidentielle vers une autre fonctionnalité. Cette notion est régie par l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation. La Cour de cassation, dans sa décision du 16 octobre 2025 (pourvoi n° 24-13.058), précise clairement que « louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée à des vacanciers sans qu’ils n’y établissent leur résidence permanente constitue un changement d’usage ». Dans plusieurs grandes villes, comme Paris, Lyon et Bordeaux, cette transformation exige une autorisation préalable de la mairie. Avec la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, connue sous le nom de loi Le Meur, cette obligation a été renforcée.
La date de référence du 1er janvier 1970
Une date clé est fixée par la loi pour évaluer l’utilisation d’un local. Comme l’indique la Cour de cassation, « un local est réputé à usage d’habitation s’il était destiné à cet usage au 1er janvier 1970 ». Cette date est mise en avant pour toutes les vérifications administratives. Les communes s’appuient sur cette règle pour contrôler l’application des règles concernant les locations touristiques. Tout changement d’usage habitation sans l’autorisation nécessaire expose à des sanctions, comme énoncé à l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation.
Pourquoi la surface du local ne détermine-t-elle pas son usage ?
L’affaire examinée par la Cour de cassation
La décision du 16 octobre 2025 concerne un appartement parisien résultant de la fusion de deux lots. Selon les constatations, le premier lot mesurait 25 m² et était occupé au 1er janvier 1970 par un établissement, tandis que le deuxième lot, de seulement 6 m², était également sous un bail d’habitation à cette même date. La cour d’appel de Paris, dans son jugement du 26 janvier 2023, avait rejeté les réclamations de la Ville, arguant que la surface du bien, inférieure à 9 m², ne pouvait pas le qualifier comme un logement.
Différencier usage effectif et normes d’habitabilité
La Cour de cassation, en annulant cet arrêt, a tranché clairement le débat sur le changement d’usage habitation. Elle a statué que « l’affectation au 1er janvier 1970 à un usage d’habitation signifie que le local était effectivement à cet usage à cette époque, indépendamment du non-respect éventuel des normes de décence et d’habitabilité de l’époque ». Ainsi, un espace de 6 m² occupé comme logement en 1970 conserve son statut juridique de logement. Les critères réglementaires de surface minimale, telle que définie dans le décret du 30 janvier 2002 (9 m²), n’invalident pas l’usage d’habitation tel que stipulé dans l’article L. 631-7.
Que se passe-t-il lors de la fusion de plusieurs lots ?
Le principe de la préservation de l’usage d’habitation
La Cour de cassation rappelle un principe bien établi à propos du changement d’usage habitation. Elle cite son précédent arrêt en soulignant que « un local destiné à l’habitation au 1er janvier 1970 conserve ce statut, même s’il est ultérieurement constitué avec un autre bien à un usage différent » (3e Civ., 13 juin 2024, pourvoi n° 23-11.053). Ce principe protège les collectivités contre d’éventuelles manipulations d’usage. En d’autres termes, la fusion avec un local à usage commercial n’invalide pas l’usage d’habitation initial.
Conséquences pour les propriétaires
Cette décision a des implications réelles pour les propriétaires, notamment à Paris et dans d’autres grandes agglomérations. Dans l’affaire examinée, le bien était composé d’un ancien local commercial de 25 m² et d’un logement de 6 m². Les juges ont statué qu’une partie de cet espace conservait sa vocation d’hébergement à la date de référence, rendant ainsi sa mise en location à courte durée soumise à une autorisation préalable.
Sanctions pour non-respect du changement d’usage habitation
L’article L. 651-2 du Code de la construction et de l’habitation impose des pénalités significatives. Ce texte précise que « toute personne enfreignant les règles fixées par l’article L. 631-7 ou ne respectant pas les conditions imposées s’expose à une amende civile, pouvant aller jusqu’à 50 000 euros par local concerné ». A noter que cette sanction peut toucher aussi bien le propriétaire que le locataire opérant dans le secteur de la location touristique.
Le renforcement des mesures de contrôle par les municipalités
Les autorités municipales augmentent désormais leurs dispositifs contre les locations touristiques non conformes. À Paris, la durée maximale de location d’une résidence principale a été réduite à 90 jours par an depuis le 1er janvier 2025, contre 120 jours antérieurement. Par ailleurs, les plateformes comme Airbnb sont tenues de vérifier les numéros d’enregistrement et mettent un terme automatiquement aux annonces ne respectant pas les règles. À Bordeaux, un registre local a permis d’identifier 1 200 logements non déclarés en seulement six mois. Dans tous les cas, le non-respect des règlements entourant le changement d’usage entraîne des poursuites systématiques.
Leçons à tirer de l’arrêt sur le changement d’usage d’habitation
Un éclaircissement bénéfique pour les professionnels du secteur
Cet arrêt de la Cour de cassation apporte une clarté en matière de changement d’usage habitation. L’affirmation est claire : l’usage réel d’un local au 1er janvier 1970 l’emporte sur sa surface. Les propriétaires ne peuvent plus prétendre qu’un espace inférieur à 9 m² échappe à la réglementation. Dès qu’un bail d’habitation existait à cette date, le bien est assujetti aux règles stipulées sur le changement d’usage. Cette interprétation renforce également l’autorité des municipalités face aux locations touristiques non autorisées, en ligne avec le durcissement général de la législation apportée par la loi Le Meur du 19 novembre 2024.
Précautions à prendre avant la location de courte durée
Avant de proposer un logement sur une plateforme, il est crucial de vérifier son statut concernant le changement d’usage. Le propriétaire doit s’assurer de l’utilisation du local au 1er janvier 1970, consulting des archives cadastrales, baux antérieurs et actes notariés. Dans les zones tendues, un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) avec une note d’au moins E est requis depuis novembre 2024. En cas de doute sur l’usage historique du bien, il est conseillé de soumettre une demande d’autorisation préalable, une démarche peu coûteuse par rapport aux amendes pouvant atteindre 50 000 euros.
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