Le marché immobilier français résiste aux fluctuations en cette période d’octobre 2025. Bien que la demande soit hésitante et que des tensions politico-économiques persistent, les prix de l’immobilier ancien connaissent une hausse de 1,7% sur une année. D’après le Baromètre LPI-iad, ce phénomène révèle un paradoxe : avec un prix moyen de 3 377 € le m² à l’échelle nationale, les tarifs atteignent des niveaux jamais égalés. Quelle en est la raison face à tant d’incertitudes ? Michel Mouillart, représentant du baromètre LPI, évoque une pénurie significative de biens sur le marché. Dans ce contexte, qui sont les bénéficiaires et les perdants ? Quelles tactiques peuvent être mises en œuvre pour optimiser l’achat ou la vente de propriété ? Un éclairage détaillé sur un marché en profonde transformation.

Essentials à retenir – évolution des prix immobiliers en France

• Les prix de l’immobilier ancien enregistrent une progression de 1,7% sur un an.
• La pénurie de biens sur le marché est à l’origine de cette augmentation.
• Des écarts significatifs de prix persistent selon les régions.
• Les volumes de transactions connaissent une reprise de 16,1% sur neuf mois.
• La marge de négociation s’élève à 8,9% en moyenne dans le pays.

Analyse approfondie des prix de l’immobilier ancien en France

Le secteur de l’immobilier ancien se distingue par une croissance constante, même au sein d’un contexte économique fluctuant. Selon le Baromètre LPI-iad d’octobre 2025, les prix enregistrent une hausse de 1,7% sur l’année, établissant le prix moyen du m² à 3 377 € à l’échelle nationale, contre 3 477 € en prix affiché.

La dynamique des prix varie en fonction des types de biens. Les appartements enregistrent une hausse de 1,8% sur un an, atteignant 4 045 € le m², tandis que les maisons affichent une progression de 1,6%, s’élevant à 2 754 € le m². Au cours des trois derniers mois, l’évolution se chiffre à +1,8% pour les appartements et +2,8% pour les maisons.

Qu’est-ce qui soutient cette hausse des prix en dépit de la demande fluctuante ?

L’insuffisance d’offre est sans conteste le facteur clé. Michel Mouillart l’expose sans ambages : “la pénurie de biens disponibles ne favorise pas la modération chez les vendeurs.” Les prix des appartements atteignent des sommets inédits, à l’exception de l’été 2022 lorsqu’ils bénéficiaient de taux de crédit bas.

La surenchère touche particulièrement les espaces urbains prisés et le marché des maisons. Pour retrouver un niveau de prix similaire aux maisons, il faut remonter à l’automne 2020, avant l’introduction des exigences d’apport par la Banque de France. Les prix ont atteint un niveau similaire à celui de l’automne 2022.

Différence entre prix affichés et prix signés

Les prix affichés dépassent de 100 € les prix signés (3 477 € contre 3 377 € le m²). Sur trois mois, cette marge a progressé de 2,2% pour les prix affichés, contre 1,6% pour les prix signés.

Pour les appartements, l’écart est de 51 € le m² (4 096 € contre 4 045 €). Pour les maisons, il grimpe à 146 € le m² (2 900 € contre 2 754 €).

La marge de négociation nationale, s’élevant à 8,9%, a explosé de 146% depuis juin 2021. Cette flambée est liée à la déstabilisation de la demande, influencée par le changement de politique de la BCE, la hausse des taux de crédit et le resserrement de l’accès au crédit par la Banque de France.

Prestations régionales des marchés immobiliers

Les écarts de prix sont marquants selon les zones géographiques. Le Baromètre LPI-iad signale un rapport de 1 à 3 pour les appartements anciens parmi certaines métropoles. Paris se classe en tête avec un tarif de 10 840 € le m² (+1,6% sur un an).

Comparatif des grandes métropoles françaises

Nice suit avec 5 625 € le m² (+3,1% sur un an). Lyon affiche 4 798 € le m² (-0,2%), Bordeaux 4 464 € le m² (+1,2%), et Strasbourg 4 066 € le m² (+0,5%). Toulouse, Rennes et Nantes se situent entre 3 723 € et 3 954 € le m². À l’inverse, certaines villes proposent des tarifs plus abordables : Le Havre 2 310 € le m² (-2,6%), Reims 2 917 € le m² (+6,4%) et Saint-Étienne 1 543 € le m² (-5,3%).

Variations de prix au cœur des métropoles

Au sein des métropoles, la segmentation des prix est manifeste. Franchir le périphérique parisien peut entraîner une baisse de 15% du prix des appartements.

Différences de prix en Île-de-France

Neuilly-sur-Seine se positionne à 10 846 € le m², Levallois-Perret à 9 528 € et Boulogne-Billancourt à 8 760 €. Passer de la Seine à Asnières ou Courbevoie fait chuter les prix de 35%. Au-delà de La Défense, à Colombes ou Nanterre, l’écart atteint 55%.

Différences de prix dans les autres métropoles

Le phénomène s’observe également en Province. Un passage de Bordeaux (4 464 €/m²) à Mérignac (3 347 €/m²) représente une réduction de 25%. Entre Lille (3 798 €/m²) et Roubaix ou Tourcoing, l’économie atteint 35%. À Lyon, passer du 3ème arrondissement (4 659 €/m²) à Villeurbanne (3 831 €/m²) offre un gain de 20%.

Cartographie des prix par arrondissement à Paris

Analyse des arrondissements parisiens : tendances contrastées

Le 6ème arrondissement est le plus onéreux (14 471 € le m²), suivi du 7ème (14 559 € le m²). Le 3ème enregistre la plus forte montée : +10,2% sur un an à 13 412 € le m². Le 2ème progresse également de +9,0% pour atteindre 11 322 € le m².

Prix dans les arrondissements périphériques et autres villes

Les arrondissements périphériques affichent des prix abordables tout en connaissant des hausses notables. Le 19ème (+5,4%) et le 20ème (+3,8%) affichent de fortes progressions.

À Marseille, l’écart entre le 8ème (4 876 € le m²) et le 3ème (2 128 € le m²) dépasse 100%. À Lyon, le 6ème arrondissement s’impose à 5 841 € le m², devançant le 2ème à 5 486 € le m².

État du marché de l’immobilier neuf

Les prix du neuf ne suivent pas la dynamique de l’ancien. Pendant l’été, un ralentissement s’est mué en recul. Les maisons neuves affichent une baisse de 1,0% sur trois mois à 2 717 € le m². Les appartements neufs baissent de 0,9% pour s’établir à 5 260 € le m². Sur l’année, les maisons progressent de 1,5% tandis que les appartements stagnent.

Pourquoi la stagnation des prix dans le neuf face à l’ancien ?

L’ambiance d’incertitude freine l’engouement. Concernant les maisons, la demande reste vigoureuse en raison de crédits attrayants. Les ventes augmentent. En revanche, les appartements neufs peinent à attirer. À 5 260 € le m², soit 1 215 € de plus que l’ancien, ces prix deviennent dissuasifs. Les investisseurs locatifs se raréfient. Malgré l’augmentation des apports personnels et un redéploiement vers l’immobilier de loisirs, le marché continue de rencontrer des obstacles.

Évolution de l’activité sur le marché immobilier

La reprise du marché ancien est désormais tangible. Les acquisitions immobilières augmentent de 16,1% au cours des neuf premiers mois de 2025. Le volume des transactions bondit de 13,7% en rythme trimestriel, après deux années de déclin (-17,0% en 2023 et -19,0% en 2022).

La rentrée 2025 marque-t-elle un tournant ?

Le printemps 2025 annonçait un regain significatif avec une augmentation de +31,0% en juillet, mais la demande a connu un affaiblissement estival. La baisse d’août a culminé à 34,6%, contre 25% habituellement. En septembre, le rebond de +21,6% n’a pas complètement compensé cette diminution.

Michel Mouillart souligne : « L’instabilité politique paralyse la prise de décision. Les préoccupations relatives à l’emploi, la croissance stagnante et le pouvoir d’achat en recul ont des effets négatifs. » La hausse des taux de crédit depuis la fin du printemps rend les projets plus prudents. Néanmoins, il tempère en déclarant : « Ce n’est qu’un ralentissement prévisible. L’expansion continuera, bien que plus lentement. » Les ventes s’affichent encore à 20% en dessous des niveaux de 2017-2019.

Différences entre l’Île-de-France et le reste de la France

L’Île-de-France connaît un renouveau avec +18,9% de transactions au 3ème trimestre, tandis que la Province enregistre +11,4%. Sur neuf mois, les tendances convergent : +14,0% en Île-de-France contre +14,5% en Province.

Cet été, certaines régions ont régressé de 1 à 2% (Midi-Pyrénées, Pays de la Loire, Rhône-Alpes). L’Alsace, le Limousin et le Nord-Pas-de-Calais n’ont progressé que de 5%. Le baromètre indique que « les prix sont demeurés abordables mais la demande souffre des exigences d’apports personnels ».

À l’inverse, huit régions affichent des croissances de +20 à 25% (Aquitaine, Basse-Normandie, Bourgogne, Champagne-Ardenne, Franche-Comté, Languedoc-Roussillon, PACA, Picardie). Ces zones sont confrontées à une « insuffisance d’offre nouvelle et à une construction à l’arrêt ».

État actuel des marges de négociation

Les marges de négociation se chiffrent à 8,9% au niveau national, soit 80% au-dessus de la moyenne historique. Les appartements affichent une marge de 7,6% et les maisons de 10,1%.

Évolution des marges depuis 2021

Une flambée spectaculaire

Depuis juin 2021, les marges ont grimpé de +146% (+24% par an). Les appartements avancent de +130% et les maisons de +158%. Cette augmentation traduit la déstabilisation de la demande due au resserrement des crédits imposé par la Banque de France.

Tendances récentes

Depuis l’été 2024, la reprise des transactions et la montée des prix ont modifié les conditions de négociation. Les banques ont assoupli les contraintes d’apport afin de redynamiser le marché. Au cours de l’année, les marges sur les appartements ont augmenté de 20% (15% pour les studios, 36% pour les autres). Pour les maisons, cette hausse atteint 42% (47% pour les 5 pièces et plus, 31% pour les autres).

Disparités régionales des marges de négociation

Les marges varient grandement selon les territoires, révélant les tension locales.

Régions aux marges les plus élevées

Le Limousin affiche les marges les plus élevées (12,3% pour les maisons, 11,7% pour les appartements), suivi par la Picardie (10,5% et 10,1%) et la Haute-Normandie (10,1% et 12,5%). Inversement, la Rhône-Alpes enregistre les marges les plus faibles (6,8% pour les maisons, 5,3% pour les appartements), soulignant son attractivité élevée. L’Alsace maintient également des marges réduites (4,0% et 5,4%).

L’Île-de-France se situe dans la moyenne nationale (9,6% pour les maisons, 7,5% pour les appartements). Les zones tendues avec une pénurie de biens affichent des niveaux de marges faibles, car les vendeurs dominent. À l’opposé, les territoires à l’offre abondante confèrent plus de pouvoir aux acheteurs.