L’encadrement des loyers, un outil fondamental pour la régulation du marché locatif, a été reconduit jusqu’au 31 juillet 2026 par le décret n° 2017-1198 modifié, publié au Journal officiel. Ce dispositif, issu de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, s’applique dans les zones dites « tendues », où l’accès au logement est particulièrement restreint. La mise en œuvre de ce décret met en lumière les modalités de plafonnement des loyers, les exceptions possibles ainsi que les enjeux économiques et sociaux qu’il engage. Cet article examine les mécanismes de cette régulation, les zones concernées et les perspectives pour bailleurs et locataires en 2026, en insistant sur l’impact réel de l’encadrement des loyers.
Points Clés à Retenir – Encadrement des Loyers : Reconduction et Principes Énormes en 2026
- Reconduction jusqu’au 31 juillet 2026 du dispositif dans les zones tendues, avec publication au JO le 17 juillet 2025.
- Les logements classés F ou G sont exclus des hausses de loyers, sauf après travaux de rénovation.
- Les augmentations de loyer sont strictement encadrées, sauf en cas de travaux significatifs ou si le loyer est notoirement bas.
- Un plafonnement expérimental plus rigoureux est appliqué dans 72 communes, valable jusqu’au 23 novembre 2026.
- Une proposition de loi vise à rendre ce plafonnement permanent, son avenir étant lié aux discussions politiques et à un rapport attendu en 2026.
Quel est le Cadre Juridique de l’Encadrement des Loyers en 2026 ?
Un Dispositif Réglementé par la Loi n° 89-462 et ses Décrets
L’encadrement des loyers s’inscrit dans une stratégie de régulation du marché locatif mise en place par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, visant à améliorer les relations locatives. Cette loi constitue le socle juridique des interactions entre bailleurs et locataires en France, établissant des principes fondamentaux pour la protection des locataires tout en préservant les droits des bailleurs.
L’article 18 de cette loi permet au gouvernement de déterminer par décret les modalités de plafonnement des loyers, notamment dans les zones où l’accès au logement est particulièrement difficile. C’est dans ce cadre que s’inscrit le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017, modifié par le décret n° 2025-652 du 15 juillet 2025, prolongeant son application jusqu’au 31 juillet 2026.
Les dispositions du décret régulent l’évolution des loyers lors de nouvelles locations ou de renouvellements de baux. Il prohibe toute hausse excessive, tout en permettant des augmentations sous certaines conditions, comme en cas de travaux ou en cas de sous-évaluation manifeste.
Ce dispositif s’applique tant aux logements vides qu’aux meublés, destinés à servir de résidence principale. Les autorités compétentes renouvellent régulièrement ce cadre pour contenir la hausse des loyers, particulièrement dans les métropoles et grandes villes françaises.
Zones Tendues : Une Réponse au Déséquilibre du Logement
Le périmètre d’application de ce dispositif se définit par la notion de zone tendue, introduite par la loi Alur</div><div class=glossaryItemBody><strong>La loi ALUR</strong> (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové), adoptée en 2014, vise à réguler le marché immobilier, à améliorer l'accès au logement et à réformer l'urbanisme. Elle introduit des mesures pour renforcer les droits des locataires, encadrer les loyers et simplifier les règles d'urbanisme.<h2>Comprendre la Loi ALUR</h2><h3>Qu'est-ce que la loi(…)</h3></div><div id="cmtt_related_articles" class="cmtt_related_articles_wrapper"><div class="cmtt_related_title cmtt_related_articles_title">Articles associés : </div><ul class="cmtt_related"><li class="cmtt_related_item"><a href="https://monimmeuble.com/actualite/syndics-de-copropriete-laforet-une-gestion-locale-en-pleine-expansion"target="_blank">Syndics de copropriété Laforêt : une gestion locale en pleine expansion</a></li><li class="cmtt_related_item"><a href="https://monimmeuble.com/actualite/immeubles-en-copropriete-assurer-les-parties-communes-et-privatives"target="_blank">Immeubles en copropriété : assurer les parties communes et privatives</a></li></ul></div><div class=glossaryTooltipMoreLinkWrapper><a class=glossaryTooltipMoreLink href=https://monimmeuble.com/lexique/loi-alur >> Lire la suite de la définition</a></div> » data-gt-translate-attributes= »[{ » attribute tabindex= »0″ role= »link »>loi ALUR de 2014, définies par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013. Ces zones correspondent à des aires d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants, où un déséquilibre est clairement observé entre offre et demande de logements. Ce classement des territoires en tant que zones tendues répond à une réelle nécessité.
Actuellement, environ 1 150 communes sont classées en zones tendues, englobant la majorité des grandes métropoles françaises telles que Paris, Lyon, Marseille, Lille et Toulouse. Ces zones sont notées également en matière de taxation des logements vacants, un indicateur supplémentaire de la tension locative.
Ce dispositif s’intègre dans une politique globale du logement, visant à garantir le droit au logement et à encourager la mobilité résidentielle. Il répond à une urgence sociale croissante, particulièrement en milieu urbain, où les prix dans le parc privé deviennent inaccessibles pour de nombreux ménages.
Quels Types de Logements Sont Concernés ou Exclus par le Dispositif ?
Un Champ d’Application Large : Logements Vides et Meublés
Le décret n° 2017-1198, dans sa version modifiée, couvre toutes les locations à usage de résidence principale, qu’il s’agisse de logements nus ou meublés. Ce cadre élargit la portée du dispositif à une grande partie du parc locatif privé se trouvant en zone tendue.
L’article 2 de la loi n° 89-462 définit la résidence principale comme le logement occupé pendant au moins huit mois par an par le locataire, excluant ainsi les locations saisonnières, les logements de fonction et les résidence secondaire ?</h3></div><div id="cmtt_related_articles" class="cmtt_related_articles_wrapper"><div class="cmtt_related_title cmtt_related_articles_title">Articles associés : </div><ul class="cmtt_related"><li class="cmtt_related_item"><a href="https://monimmeuble.com/actualite/quelles-sont-les-tendances-cles-de-limmobilier-de-prestige-en-2025"target="_blank">Quelles sont les tendances clés de l’immobilier de prestige en 2025 ?</a></li><li class="cmtt_related_item"><a href="https://monimmeuble.com/actualite/marche-de-limmobilier-ancien-vers-un-redressement-en-2025"target="_blank">Marché de l’immobilier ancien : vers un redressement en 2025 ?</a></li></ul></div><div class=glossaryTooltipMoreLinkWrapper><a class=glossaryTooltipMoreLink href=https://monimmeuble.com/lexique/residences-secondaires >> Lire la suite de la définition</a></div> » data-gt-translate-attributes= »[{ » attribute tabindex= »0″ role= »link »>résidences secondaires. Ce dispositif s’applique donc à tous les bailleurs privés, qu’ils soient particuliers, sociétés civiles immobilières (SCI) ou professionnels de l’immobilier.
Le décret couvre deux situations clés :
- Mise en location d’un logement vacant, c’est-à-dire un logement proposé à la location après le départ du précédent locataire (articles 2 à 4 du décret).
- Renouvellement d’un bail existant, lorsque le locataire demeure dans les lieux et que le contrat est renouvelé (article 5).
Dans les deux cas, le bailleur ne peut pas déterminer un nouveau loyer sans respecter les conditions énoncées dans le décret. Cela vise à prévenir les hausses arbitraires et à garantir une visibilité pour les locataires tout en stabilisant le marché locatif dans les zones de forte tension.
Il est important de préciser que le décret ne remet pas en cause les compléments de loyer dans le cadre du plafonnement expérimental (mise en demeure en copropriété : quelles obligations légales ?</a></li></ul></div><div class=glossaryTooltipMoreLinkWrapper><a class=glossaryTooltipMoreLink href=https://monimmeuble.com/lexique/loi-elan >> Lire la suite de la définition</a> » data-gt-translate-attributes= »[{ » attribute tabindex= »0″ role= »link »>loi ELAN). Les bailleurs peuvent appliquer des loyers plus élevés, mais doivent justifier ces augmentations par des caractéristiques exceptionnelles du bien, comme un emplacement privilégié ou des services spécifiques. Malgré cette possibilité, le préfet ou le juge reste responsable du contrôle de ces hausses pour éviter tout abus.
Exclusions Ciblées pour Encourager la rénovation énergétique
Depuis le 24 août 2022, un enjeu important du décret n° 2022-1079 exclut les logements classés F ou G dans le diagnostic de performance énergétique (DPE). Cette mesure vise à lutter contre les passoires thermiques et à inciter les propriétaires à réaliser des travaux de rénovation énergétique avant de pouvoir envisager une revalorisation du loyer.
Selon le code de la construction et de l’habitation, un logement classé F ou G consomme plus de 330 kWh/m²/an d’énergie primaire, ce qui en fait un bien énergivore et souvent inconfortable. Cette interdiction concerne :
- les revalorisations de loyers en cas de relocation,
- les augmentations lors du renouvellement de bail,
- et ce, même si le loyer est effectivement sous-évalué.
Depuis le 1er juillet 2024, cette interdiction est étendue aux départements d’outre-mer (DOM), tenant compte des spécificités climatiques et sociales de ces territoires, souvent plus exposés à la précarité énergétique.
Cependant, seul un ensemble de travaux permettant d’améliorer le classement énergétique d’un logement de F ou G au-delà des paliers requis redonne au bailleur la possibilité d’augmenter le loyer, dans un cadre régulé. Cette approche novatrice conjugue régulation économique et transition écologique, tandis que l’exclusion ne s’applique pas aux logements classés de A à E, qui continuent d’être intégralement soumis aux règles établies, quel que soit leur âge ou leur état.
Comment Sont Encadrées les Hausses de Loyers ?
Encadrement lors d’une Relocation
Lorsqu’un logement devient vacant, le bailleur ne peut pas fixer librement un nouveau loyer pour le prochain locataire si le bien est en zone tendue. C’est le principe fondamental de l’encadrement des loyers dans ces zones.
Ainsi, le bailleur ne peut pas appliquer un nouveau loyer supérieur à celui en vigueur avec le précédent occupant, mais peut ajuster le montant en fonction de l’indice de référence des Loyers (IRL) publié par l’INSEE, si aucune révision annuelle n’a eu lieu. Ce mécanisme d’actualisation prévient les dérives où un bailleur pourrait abuser et profiter de la situation pour appliquer une hausse significative.
Illustration :
Par exemple, si un logement était loué à 800 € par mois et que le bail n’a pas été revisité depuis deux ans, le bailleur peut ajuster ce montant selon l’évolution de l’IRL, qui a récemment augmenté d’environ +3,5% par an. Ici, le nouveau loyer pourrait atteindre environ 858 € par mois. L’article 3 du décret n° 2017-1198 définit cette règle, en précisant que la date de signature du nouveau bail doit coïncider avec la date du dernier indice IRL connu pour un calcul précis.
Dérogations Possibles En Cas de Travaux ou Sous-Évaluation
Le décret prévoit trois dérogations significatives à ce plafonnement, selon les articles 4 et 5 du texte.
1. Travaux d’Amélioration ou de Mise en Conformité
Si le bailleur a engagé des travaux sur les parties privatives ou communes, d’un montant équivalent à au moins 50% du loyer annuel, il peut majorer le loyer à hauteur de 15% du coût total des travaux TTC.
Par exemple, pour un loyer annuel de 10 000 €, des travaux de 5 000 € permettent une augmentation maximale de 750 €/an (62,50 €/mois).
Ces travaux doivent améliorer la décence du logement, selon la définition donnée à l’article 6 de la loi n° 89-462 : isolation, ventilation, électricité, chauffage, etc.
2. Loyer Manifestement Sous-Évalué
Lorsque le loyer précédemment appliqué est clairement inférieur aux tarifs pratiqués dans le voisinage, une revalorisation est envisageable. La hausse se limite à 50% de l’écart entre le loyer précédent et le loyer de référence du marché.
Pour illustrer, si le loyer moyen dans l’immeuble est de 1 000 €/mois, et que le précédent locataire payait 800 €, la hausse maximale autorisée serait de (1000 – 800) / 2 = 100 €, soit 900 €/mois au maximum.
Le décret du 31 août 1990 impose de justifier le loyer de référence par au moins trois loyers comparables, exposés dans des immeubles équivalents et dans la même zone géographique.
3. Travaux Récents Équivalents à Un An de Loyer
Si le bailleur a réalisé, dans les six mois précédant la mise en location, des travaux d’un montant égale à au minimum d’un an de loyer, alors le nouveau loyer peut être librement déterminé, sans limite de pourcentage.
Cela inclut principalement des rénovations importantes (changement de chaudière, mise aux normes électriques, isolation complète, etc.), souvent justifiées par des gains de performance énergétique.
Au Moment du Renouvellement d’un Bail
Les règles concernant le renouvellement de bail sont mentionnées dans l’article 5 du décret. Au cours de cette procédure, le loyer peut également subir une revalorisation, mais cela doit respecter des conditions strictes et des limites :
1. Travaux Significatifs
Si le bailleur a entrepris des travaux d’amélioration ou de mise en conformité depuis la signature ou le dernier renouvellement du bail, il peut appliquer une hausse correspondant à 15% du montant TTC des travaux.
Pour 10 000 € de travaux réalisés, une hausse annuelle de 1 500 € est permise, soit 125 €/mois.
2. Loyer Sous-Évalué
Comme pour la relocation, si le loyer est objectivement inférieur aux prix du marché, une hausse encadrée peut être appliquée :
- au maximum jusqu’à 50% de l’écart avec les loyers voisins,
- avec respect des plafonds de l’IRL.
Le bailleur doit notifier toute révision de loyer au locataire au moins six mois avant l’échéance du bail. En cas de contestation, le locataire a la possibilité de se référer au juge des contentieux de la protection.
Précisions Pratiques
- Les travaux pris en compte ne doivent pas faire l’objet d’une contribution locative (article 23-1 de la loi de 1989).
- Pour les parties communes, la part des travaux doit être déterminée selon les lot de copropriété</a></li><li class="cmtt_related_item"><a href="https://monimmeuble.com/actualite/parties-privatives-en-copropriete-quels-sont-vos-droits-le-guide-complet"target="_blank »>Parties privatives en copropriété : quels sont vos droits ? Le guide complet</a></li></ul></div><div class=glossaryTooltipMoreLinkWrapper><a class=glossaryTooltipMoreLink href=https://monimmeuble.com/lexique/milliemes-de-copropriete >> Lire la suite de la définition</a> » data-gt-translate-attributes= »[{ » attribute tabindex= »0″ role= »link »>millièmes de copropriété.
- Le bailleur doit pouvoir justifier par factures les montants engagés.
Ces règles instaurent une équité entre les locataires successifs, protégeant les occupants contre des augmentations capricieuses, tout en laissant aux bailleurs une capacité d’ajustement raisonnable lorsqu’ils investissent dans l’entretien ou la modernisation de leurs biens.
Débats et Perspectives Concernant le Dispositif
Un Outil Social Sous Pression Politique
Depuis sa mise en place, l’encadrement des loyers suscite des débats intenses parmi les acteurs du logement. D’un côté, les associations de consommateurs telles que l’AFOC, l’UNAF, et d’autres plaident en faveur de cet outil, affirmant qu’il permet de ralentir la hausse des loyers dans les grandes villes et de prévenir la gentrification, qui pousse les ménages modestes hors des centres urbains.
Une étude de l’INSEE de 2023 révèle que dans les zones soumises à cet encadrement, la hausse annuelle des loyers entre 2020 et 2022 a été inférieure de 1,3 point à celle observée dans des zones non régulées, confirmant l’effet modérateur de ces mesures sur le coût de la vie.
En revanche, les professionnels de l’immobilier, notamment la FNAIM (Fédération Nationale de l’Immobilier), dénoncent cette mesure comme étant contre-productive, argumentant qu’elle découragera les bailleurs de maintenir leurs investissements dans le parc locatif. Selon eux, l’encadrement :
- affaiblit la rentabilité locative,
- désincite à la rénovation ou à la remise sur le marché des logements vacants,
- et contribue à une offre de logements encore plus restreinte, aggravant la pénurie.
Cette tension est particulièrement ressentie dans des métropoles comme Paris, Lyon ou Marseille, où la demande excède de loin l’offre. Les professionnels craignent que la pérennisation de cette réglementation décourage les investisseurs, alors que le marché locatif privé représente plus de 60% des logements disponibles en milieu urbain.
L’Encadrement Expérimental : Un Avenir Incertain Après 2026
La loi ELAN (Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) de novembre 2018 a également mis en place un mécanisme expérimental plus sévère. Elle autorise certaines villes à instaurer un loyer de référence majoré que les bailleurs ne doivent pas dépasser lors des nouvelles locations ou des renouvellements de baux.
Actuellement, 72 communes sont concernées, dont :
- Paris (depuis 2019),
- Lyon, Bordeaux, Montpellier, Lille,
- ainsi que plusieurs intercommunalités comme Plaine Commune (93) ou Est Ensemble (93).
Ce plafonnement expérimental est en vigueur jusqu’au 23 novembre 2026, une initiative d’évaluation de l’impact d’une réglementation plus stricte des loyers à l’échelle locale.
Une Proposition de Loi et un Rapport Capital à Venir
En juin 2025, des parlementaires de la majorité et des groupes écologistes ont présenté une proposition de loi visant à pérenniser ce dispositif expérimental. Leur but est de fournir aux collectivités locales la possibilité de maintenir ce plafonnement, considéré comme un outil de politique du logement en adéquation avec les réalités de chaque territoire.
Simultanément, le gouvernement a mandaté l’Inspection générale des finances (IGF) et le Commissariat général au développement durable (CGDD) pour évaluer l’impact de cette mesure. Un rapport attendu au premier semestre 2026 dirigera les décisions législatives et définira le futur cadre juridique autour de l’encadrement des loyers en France.
Divers scénarios sont envisagés :
- Maintien du cadre actuel jusqu’à la fin de l’expérimentation en novembre 2026 ;
- Extension du dispositif à de nouvelles villes (Toulouse et Nantes ont déjà exprimé leur intérêt) ;
- Incorporation au droit commun via une loi sur le logement prévue pour 2026 ou 2027.
Le débat autour de l’encadrement des loyers est d’autant plus crucial que le sujet du logement sera déterminant dans la campagne des élections présidentielles de 2027, considérant l’aggravation de la crise du logement.
Ainsi, l’encadrement des loyers symbolise une tension entre deux approches : une vision sociale, centrée sur la protection des ménages modestes, et une perspective libérale, attachée à la liberté contractuelle et à la fluidité du marché immobilier. Son avenir dépendra d’un équilibre délicat entre urgences sociales et nécessités économiques.
