Comment évoluent les prix des logements en France en 2025 ?
Les prix des logements amorcent une nouvelle ascension, marquant ainsi une dynamique revitalisée du marché immobilier. Après deux années de recul, l’année 2025 apparaît comme un véritable tournant pour l’immobilier ancien. Selon le Baromètre LPI-iad de juin 2025, les prix des logements enregistrent une hausse moyenne de 1,5 % sur un an, illustrant un retour progressif de la confiance des acheteurs. Cette reprise s’accompagne d’une explosion des ventes, avec une augmentation de 21,3 % sur un rythme trimestriel glissant, et cela, malgré un accès au crédit restreint. Cette reprise, bien que fragile, remodèle les perspectives pour les acquéreurs et les vendeurs. Dans un marché aussi tendu, quelles sont les véritables tendances des prix des logements sur le territoire ? Quelles stratégies adopter pour acheter sans prendre de risques excessifs ?
À retenir – Les tendances notables du marché immobilier en 2025
- Les prix des logements anciens augmentent de 1,5 % sur un an, avec une préférence nette pour les maisons (+2,2 %) par rapport aux appartements (+1,0 %).
- Les prix affichés connaissent une hausse de 2,4 % sur trois mois, suggérant une continuation de cette dynamique.
- Une flambée de 4,6 % sur trois mois, ce qui constitue un rythme sans précédent depuis 2022.
- Les marges de négociation atteignent des records à 9,6 %, représentant une augmentation de 45 % en un an.
- Une progression de 21,3 % des transactions en rythme trimestriel.
- 68 % des villes de Province affichent une hausse, contre 51 % en Île-de-France.
Quelle est l’ampleur de la hausse des prix des logements anciens ?
Le marché immobilier retrouve de l’énergie
Dès janvier 2024, les prix commencent à grimper. Après avoir chuté de 8,4 % entre août 2022 et début 2024, la tendance s’inverse, selon le Baromètre LPI-iad de juin 2025. Cet indice, reposant sur 7,6 millions de données collectées auprès de 12 000 professionnels, montre une progression de +4,8 % entre janvier 2024 et mai 2025, retrouvant ainsi les niveaux de mai 2023.
Une hausse inégale selon le type de bien
Les maisons animent le marché. En un an, leurs prix ont connu une hausse de 2,2 %, contre seulement 1,0 % pour les appartements. Cette préférence pour les maisons traduit un changement dans les attentes des acheteurs. En mai 2025, le prix moyen signé s’élève à 2 696 € le m² pour les maisons, contre 4 096 € pour les appartements.
Une dynamique des prix positive sur les derniers mois
Au cours des trois derniers mois, les prix signés présentent une hausse de +2,4 %. Les détails montrent une progression de +2,0 % pour les appartements et +3,0 % pour les maisons. Cette dynamique peut signifier un retour de la confiance sur le marché résidentiel, après deux années de baisse. La demande se renforce, en partie grâce au retour de vendeurs cherchant à racheter.
Comme le souligne Michel Mouillart, Professeur d’Économie FRICS et porte-parole du baromètre LPI : “La hausse des prix des logements anciens est bien ancrée dans le paysage, avec + 1,5 % sur un an.”
Les augmentations de prix englobent désormais toutes les régions, y compris l’Île-de-France. Cette tendance se maintient malgré des conditions de crédit toujours strictes. En effet, la Banque de France impose des exigences d’apport personnel plus élevées, ce qui entrave l’accès à la propriété, notamment pour les primo-accédants. Cependant, la demande reste forte, signifiant un marché qui retrouve lentement du dynamisme.
Pourquoi les prix des maisons neuves augmentent-ils rapidement ?
Les prix des maisons neuves repartent à la hausse. Sur trois mois, ils progressent de +4,6 %, un pic inédit depuis le printemps 2022. En un an, l’augmentation atteint +0,3 %, avec un prix moyen signé de 2 938 € le m², selon le Baromètre LPI-iad.
Plusieurs facteurs expliquent cette dynamique. D’une part, l’extension du prêt à taux zéro sur tout le territoire depuis 2025 stimule un fort soutien à la demande. D’autre part, les banques assouplissent leurs critères de prêt, surtout pour les primo-accédants. Enfin, l’offre s’adapte avec des constructeurs proposant un éventail plus large de logements. La croissance des ventes sur ce segment crée une pression haussière sur les prix des logements neufs individuels.
Michel Mouillart précise : “Et les propositions de prix annoncent une accélération de la hausse (avec + 2,4 % sur 3 mois)”.
Situation différente pour les appartements neufs
À l’opposé des maisons, les prix des logements collectifs neufs continuent de baisser. Sur un an, le recul atteint -1,0 %, avec une diminution de -0,5 % sur les trois derniers mois. Le prix moyen signé se fixe à 5 211 € par m², et aucune reprise ne semble en vue. Les dernières variations ne montrent pas encore de retournement du marché.
La suppression du dispositif Pinel pèse lourdement sur l’investissement locatif. Dans le domaine de la promotion immobilière, la reprise demeure fragile, prolongeant la pression baissière sur les prix.
Comment évoluent les prix des logements dans les grandes villes ?
La dynamique haussière s’étend sur l’ensemble du territoire
L’analyse détaillée de 178 villes de plus de 40 000 habitants met en lumière une remontée générale des prix immobiliers. Ainsi, 68 % des villes de Province constatent une augmentation des prix des appartements anciens, contre 51 % en Île-de-France. Pour les maisons, une tendance similaire se dessine : 62 % des communes en Province enregistrent une progression, contre 53 % en région parisienne.
Des hausses significatives se multiplient. Plus de 10 % des villes affichent des progressions à deux chiffres, quel que soit le type de bien concerné. Mois après mois, la hausse des prix des logements se renforce, en particulier dans les grandes agglomérations, confirmant le retour d’une tension sur le marché immobilier urbain.
Les grandes métropoles en première ligne
Parmi les 63 % des grandes villes de plus de 100 000 habitants où les prix augmentent, plusieurs métropoles se distinguent. Brest (+4,8 % sur un an), Caen (+6,9 %) et Le Mans affichent des hausses rapides d’au moins 5 % sur un an pour les appartements anciens, avec des augmentations s’accélérant depuis le début de 2025.
D’autres villes comme Angers, Nîmes, et Orléans profitent de progressions, mais à des rythmes plus modérés. Les prix progressent plus lentement à Dijon, Marseille, et Nice, sans dépasser 1 à 2 % sur un an depuis plusieurs mois.
À l’inverse, des villes comme Amiens, Rennes, Saint-Étienne, et Strasbourg voient leurs prix baisser. Cependant, d’autres, dont Besançon, Bordeaux, et Lyon, commencent à afficher une stabilisation, éloignant ainsi les spectres du recul.
Quelles sont les marges de négociation actuelles ?
Des marges de négociation inédites malgré la reprise des prix
Le marché immobilier reste sous tension, illustré par des marges de négociation historiques. Selon le Baromètre LPI-iad, ces marges atteignent 9,6 % en mai 2025, comparativement à une moyenne de 5,0 % depuis 2010. Cela représente une augmentation remarquable de 45 % en un an, un niveau inégalé jusqu’à présent.
Il est important de rappeler que la marge de négociation représente l’écart entre le prix affiché au moment du mandat et le prix final accepté lors de la vente, reflétant ainsi la capacité des acheteurs à négocier et la pression mise sur les vendeurs dans un contexte de reprise encore incertaine.
Malgré la récente hausse des prix des logements, cette situation met en lumière des difficultés sous-jacentes. Les délais de vente demeurent longs, la demande apparaît encore fragile, et la croissance rapide des prix, associée à un crédit de plus en plus restreint, nuit à la fluidité du marché. En conséquence, le risque d’annulation de projets immobiliers reste élevé, prolongeant ainsi une phase d’instabilité sur le marché résidentiel ancien.
Impact sur les différents segments
Les différences de négociation varient considérablement entre appartements et maisons. En mai 2025, la marge moyenne atteint 8,2 % pour les appartements, contre une moyenne historique de 4,5 % depuis 2010. Tandis qu’elle atteint 10,9 % pour les maisons, dépassant largement la moyenne de 5,4 %.
Les maisons de petite superficie (3 pièces ou moins) et les très grandes maisons (6 pièces et plus) affichent généralement les marges les plus élevées, atteignant souvent plus de 11 %. Cette situation résulte de facteurs structurels et financiers.
D’un côté, les petites maisons souffrent des règles strictes de taux d’effort imposées par la Banque de France, excluant les acheteurs les plus modestes, souvent sans apport personnel suffisant. De l’autre, les grandes propriétés peinent à attirer des acheteurs, les prix élevés nécessitant souvent une revente préalable pour minimiser le besoin de crédit. De ce fait, ces actifs souffrent d’un marché atone, entraînant des marges de négociation plus larges pour compenser l’absence d’acheteurs solvables.
L’activité des ventes se redresse-t-elle vraiment ?
Un redressement progressif, mais encore incomplet des ventes de logements anciens
Le marché des logements anciens montre des signes distincts de redressement, comme l’analyse de Michel Mouillart l’indique, en dépit du ralentissement de saison habituel observé en mai. Contrairement aux années antérieures, où mai enregistrait en moyenne une baisse de 7,2 % des ventes, le recul de mai 2025 se limite à seulement 2,5 % en comparaison mensuelle.
Sur les cinq premiers mois de l’année, les achats effectués par des particuliers progressent de 15,0 % par rapport à l’année précédente, une performance remarquable dans un contexte économique pourtant difficile, marqué par la hausse du chômage et des tensions sur le pouvoir d’achat.
De plus, l’indicateur d’activités, élaboré à partir des retours de 12 000 agences immobilières, est en forte hausse avec un bond de +21,3 % en rythme trimestriel. Ce rebond confirme une dynamique positive débutée depuis le début de 2025.
Cela dit, il est crucial de tempérer cette reprise. En effet, les volumes de ventes demeurent encore inférieurs de 21,0 % par rapport à la moyenne des années 2016-2019. Ainsi, bien que la tendance soit encourageante, un retour aux niveaux d’activité d’avant-crise n’est pas encore pleinement réalisé.
Répartition géographique de la reprise
Tous les territoires français contribuent désormais à cette dynamique de reprise. Bien que ce phénomène soit observé partout, il est particulièrement marqué en Province, avec une hausse de +21,0 %, atteignant même +22,0 % en Île-de-France.
Certaines régions se démarquent par des progressions spectaculaires. Ainsi, l’Auvergne, la Champagne-Ardenne, la Franche-Comté, le Limousin et la région PACA enregistrent des hausses allant jusqu’à 35 % par rapport à l’année précédente. D’autres régions, notamment Aquitaine, Bretagne, Bourgogne, Midi-Pyrénées et Picardie, montrent également des augmentations significatives autour de 25 %.
Ces fortes progressions s’expliquent par deux raisons principales : d’une part, des niveaux de prix encore relativement abordables, et d’autre part, une pression croissante de la demande, surtout dans les zones confrontées à une pénurie d’offres.
À l’inverse, certaines régions affichent des évolutions plus modérées, autour de +5,0 %, comme l’Alsace, le Centre ou les Pays de la Loire. Néanmoins, même dans ces zones, les ventes continuent d’augmenter. La reprise du marché immobilier ancien touche désormais l’ensemble du territoire.
FAQ – Prix des logements en France
Pourquoi les prix des logements repartent-ils à la hausse en 2025 ?
La montée des prix des logements résulte du retour des revendeurs sur le marché et d’une demande qui retrouve sa vitalité. Suite à 18 mois de correction (-8,4 % entre août 2022 et janvier 2024), le marché bénéficie d’une amélioration des conditions d’accès au crédit pour certains profils et de l’extension du PTZ sur l’ensemble du territoire pour le neuf.
Quelles villes enregistrent les plus fortes hausses de prix ?
Les hausses les plus marquées concernent Brest (+4,8 % sur un an), Caen (+6,9 %), et Le Mans pour les appartements anciens. Pour les maisons neuves, la hausse atteint +4,6 % sur trois mois au niveau national. Précisément, 68 % des villes de Province notent une augmentation contre 51 % en Île-de-France.
Les marges de négociation sont-elles réellement aussi importantes ?
Effectivement, les marges atteignent un niveau record de 9,6 % en mai 2025, soit une augmentation de 45 % sur un an. Cette situation traduit des difficultés persistantes d’accès au crédit et des délais de vente prolongés. Les marges sont particulièrement élevées sur les petites maisons (11 % et plus) ainsi que sur les grandes propriétés.
Le marché de l’immobilier neuf se porte-t-il mieux ?
La situation du neuf est contrastée. Les maisons individuelles connaissent une forte dynamique (+4,6 % sur 3 mois) grâce à l’étendue du PTZ et à l’amélioration de l’offre de crédit. En revanche, les appartements neufs continuent de faire face à un déclin (-1,0 % sur un an) suite à l’annulation du dispositif Pinel.
Faut-il s’attendre à une poursuite de la hausse des prix ?
Les indicateurs avancés le laissent supposer : les prix affichés progressent de +2,4 % sur 3 mois, ce qui laisse entrevoir une accélération. Cependant, cette hausse demeure entravée par les contraintes de crédit imposées par la Banque de France et un cadre économique incertain (chômage, pouvoir d’achat). Les ventes restent 21 % en dessous de leur niveau d’avant-crise.
