Après une décennie de stagnation, les honoraires de location des agences immobilières s’apprêtent à connaître une revalorisation sans précédent. L’arrêté du 17 juillet 2025, signé par Valérie Létard, la Ministre du Logement, met un terme à des préoccupations largement partagées par les acteurs du secteur immobilier. À partir du 1er janvier 2026, les plafonds réglementaires des honoraires de location seront indexés automatiquement sur l’indice de référence des Loyers (IRL). Cette décision fait suite aux demandes incessantes de la FNAIM, de l’UNIS et du SNPI, face à l’augmentation des charges des agences et à une contraction palpable du marché locatif. Néanmoins, cette revalorisation soulève des questions cruciales : quel sera l’impact sur le budget des locataires ? Quelles seront les conséquences pour l’équilibre du marché immobilier ?
À Retenir : Évolution des Honoraires de Location
- À partir du 1er janvier 2026, les honoraires de location seront indexés, mettant fin à la stagnation de 2014.
- Les professionnels du secteur prévoient une augmentation des plafonds de 13%, augmentant les frais pour un logement de 50m² dans une zone tendue de 650€ à 734,50€.
- Seuls les nouveaux contrats signés après le 1er janvier 2026 seront soumis aux nouveaux tarifs ; les baux en cours conserveront leurs tarifs actuels.
- L’indexation sera désormais réalisée chaque 1er janvier, sans besoin d’un texte supplémentaire.
Origines du Gel des Honoraires de Location Depuis 2014
Un Gel Prolongé des Honoraires de Location
Depuis le décret n° 2014-890 du 1er août 2014, les honoraires de location sont restés figés. Cette limitation découle de la loi Alur</div><div class=glossaryItemBody><strong>La loi ALUR</strong>, adoptée en 2014, vise à réguler le marché immobilier, à améliorer l’accès au logement et à réformer l’urbanisme. Elle introduit des mesures pour renforcer les droits des locataires et encadrer les loyers. »> Loi ALUR, qui ne prévoyait pas de révision automatique des honoraires. Les barèmes restent donc en l’état depuis près d’une décennie malgré une évolution des coûts dans le secteur.
Initialement, la loi ALUR envisageait une révision annuelle des plafonds des honoraires pour maintenir un équilibre entre les pouvoirs d’achat des locataires et la viabilité économiques des agences immobilières. Malheureusement, cette révision n’a jamais été effectuée, contribuant à un déséquilibre croissant entre les coûts d’opération des agences et leurs revenu.s
Des Décisions du Conseil d’État Concernant le Gel
Le Conseil d’État a confirmé, par des décisions prises les 20 décembre 2024 et 7 mai 2025, que le décret n° 2014-890 du 1er août 2014 ne prévoit aucune révision automatique des plafonds d’honoraires de location. Cela a conduit à un rejet des recours introduits par le SNPI, la FNAIM et l’UNIS, qui exigeaient une actualisation des plafonds en réponse à l’inflation.
Les agents immobiliers se retrouvent donc bloqués dans un cadre réglementaire rigide, devant composer avec une hausse de leurs charges (salaires, loyers, énergie…) sans possibilité d’ajuster leurs tarifs.
Impact sur le Marché Locatif
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) pèse lourd sur le marché immobilier locatif. Selon un rapport de la Cour des Comptes de juin 2025, l’offre locative a connu une nette diminution entre mi-2021 et mi-2023 :
- -22 % pour les logements classés A à D
- -33 % pour les logements classés F et G
Cette rareté croissante des biens disponibles entraîne moins de mandats, donc moins de chiffre d’affaires pour les professionnels de l’immobilier. Parallèlement, le gel des honoraires de location, toujours d’actualité depuis 2014, empêche les agences d’ajuster leurs tarifs en conséquence. La profession subit ainsi une triple peine : revenus bloqués, marché locatif en contraction, et une augmentation des charges opérationnelles.
La FNAIM exprime ses remerciements à la ministre pour son écoute, son engagement et sa capacité à avancer sur des enjeux importants, témoignant d’une satisfaction mesurée dans ce cadre de première étape.
Mécanisme de la Nouvelle Indexation sur l’IRL
Indexation Automatique Selon l’Arrêté Ministériel
L’arrêté du 17 juillet 2025 indique qu’« à partir du 1er janvier 2026, les plafonds prévus à l’article 2 du décret du 1er août 2014 seront ajustés positivement en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers constatée entre le troisième trimestre 2024 et le troisième trimestre 2025 ».
Cette formulation stipule que seules les variations positives de l’IRL affecteront les honoraires de location, protégeant ainsi les locataires en cas de recul de cet indice.
Détermination des Nouveaux Plafonds
Actuellement, le plafond est établi à 12€/m² en zone très tendue (Paris, Lyon, Bordeaux), 10€/m² en zone tendue (comme Montpellier ou Rennes) et 8€/m² ailleurs, auxquels s’ajoutent 3€/m² pour l’état des lieux</div><div class=glossaryItemBody><div class="flex-1 overflow-hidden"><div class="react-scroll-to-bottom–css-gdwlc-79elbk h-full"><div class="react-scroll-to-bottom–css-gdwlc-1n7m0yu"><div><div class="flex flex-col text-sm pb-9"><div class="w-full text-token-text-primary" dir="auto" data-testid="conversation-turn-61" data-scroll-anchor="true"><div class="py-2 juice:py-[18px] px-3 text-base md:px-4 m-auto md:px-5 lg:px-1 xl:px-5"><div class="mx-auto flex flex-1 gap-3 text-base juice:gap-4 juice:md:gap-6 md:max-w-3xl lg:max-w-[40rem] xl:max-w-[48rem]"><div class="group/conversation-turn relative flex w-full min-w-0 flex-col agent-turn"><div class="flex-col gap-1 md:gap-3"><div class="flex flex-grow flex-col max-w-full"><div class="min-h-[20px] text-message flex flex-col items-start whitespace-pre-wrap break-words [.text-message+&]:mt-5 juice:w-full juice:items-end overflow-x-auto gap-2"><div class="flex w-full flex-col gap-1 juice:empty:hidden juice:first:pt-[3px]"><div class="markdown prose w-full break-words dark:prose-invert light"><br />L'<strong>état des lieux</strong> est un document qui décrit avec précision l'état d'un bien immobilier à l'entrée et à la sortie du locataire. En cela, il permet de constater les éventuels changements ou dégradations….</div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div></div> état des lieux. Ces montants demeurent inchangés depuis plus d’une décennie, mais cela pourrait changer à compter du 1er janvier 2026.
L’arrêté du 17 juillet 2025 prévoit une revalorisation potentielle basée sur l’évolution de l’IRL entre le troisième trimestre 2024 et le troisième trimestre 2025. L’IRL, publié trimestriellement par l’INSEE, suit l’évolution des prix de consommation hors loyers et tabacs, offrant une base objective pour cette indexation. Ceci se fonde sur l’article 5 de la loi du 6 juillet 1989.
Dès le 1er janvier 2026, les honoraires de location seront automatiquement révisés, alignés sur l’évolution de l’IRL, mettant un terme à l’incertitude entourant l’actualisation des plafonds. La hausse (ou la stabilité) des plafonds sera donc calée automatiquement sur l’IRL, rendant superflue l’édition d’un nouvel arrêté chaque année. Selon les estimations, une première revalorisation d’environ 13% est envisagée à cette date.
Dans ce cadre estimé, les nouveaux plafonds pourraient atteindre :
- 13,56 €/m² en zone très tendue
- 11,30 €/m² en zone tendue
- 9,04 €/m² en zone non tendue
- +3,39 €/m² pour l’état des lieux
Impact Financier pour les Locataires en 2026
Un Cas Pratique Illustratif
Prenons l’exemple d’un appartement de 50 m² à Lyon, situé dans une zone tendue. Aujourd’hui, les frais de location totalisent :
- 500 € pour les services de visite, la constitution du dossier et la rédaction du bail,
- 150 € pour l’état des lieux,
soit, un total de 650 € à la charge du locataire.
Avec une augmentation de 13% des honoraires, ce montant passerait à 734,50 €, représentant une hausse de 84,50 €. Cela représente un coût significatif, notamment pour les étudiants et jeunes professionnels, qui représentent une part importante des locataires en zones urbaines.
Cependant, il convient de noter que cette revalorisation n’est pas automatique. Dans un arrêt du 7 mai 2025, le Conseil d’État a précisé que le gouvernement n’était pas obligé de procéder à une réévaluation annuelle, même si la loi le permet. En d’autres termes, l’augmentation projetée ne sera effective que si un nouvel arrêté est émis d’ici la fin de l’année.
Évolution des Charges pour les Professionnels
En juin dernier, le SNPI a tiré la sonnette d’alarme sur la réalité économique des agences immobilières. La formation continue obligatoire, essentielle pour le renouvellement de la carte professionnelle, coûtait en moyenne 1 350 € HT par an pour une agence de taille intermédiaire avec trois collaborateurs.
À cela s’ajoutaient déjà :
- l’inflation des coûts administratifs
- les frais de fonctionnement
- les assurances
- les services externalisés
Ces postes n’ont cessé d’augmenter pendant que les revenus des professionnels demeuraient bloqués. Le coût de l’intermédiation locative, quant à lui, n’avait pas été ajusté malgré cette pression croissante sur les charges.
Alain Duffoux, président du SNPI, a alerté : « Cela fait dix ans que les plafonds n’ont pas évolué, alors que nos coûts explosent. La viabilité de nos structures et la qualité des services fournis aux locataires et bailleurs sont en jeu. »
Limitation de l’Application aux Nouveaux Contrats
Selon l’arrêté, cette revalorisation des honoraires de location ne concerne que les nouveaux contrats signés à partir du 1er janvier 2026. Les baux existants ou les reconductions tacites demeureront à leurs tarifs actuels, minimisant ainsi l’impact immédiat sur les locataires actuels tout en permettant une application progressive de la mesure. Les professionnels devront mettre à jour leurs barèmes et informer leurs clients des nouveaux montants.
