Depuis la crise du COVID-19, la question des impayés locatifs devient de plus en plus préoccupante pour les propriétaires bailleurs. Selon une étude réalisée par un spécialiste de la gestion locative, bien que des signes de stabilisation aient été observés en Île-de-France et dans les grandes villes, la situation s’est dégradée dans de nombreuses provinces. Cet état des lieux soulève des interrogations : quelles sont les raisons de ces disparités ? Quels dangers cela représente-t-il pour les bailleurs ? Et quelles stratégies peuvent être envisagées pour atténuer ces difficultés ?
Une diminution des impayés en Île-de-France et dans les grandes villes
Une embellie fragile mais prometteuse
Après plusieurs années de hausse des impayés, particulièrement entre 2020 et 2021, il semble que la situation se stabilise dans les métropoles. En effet, à Paris et en Île-de-France, le taux d’impayés pour plus d’un mois est passé de 3,58 % en janvier 2024 à 3,43 % en janvier 2025. De manière similaire, les dix plus grandes villes en dehors de la région parisienne affichent une baisse, passant de 3,60 % à 3,49 % sur cette même période.
Cette tendance est corroborée par les chiffres concernant les relances de paiement. Comme l’illustre le graphique ci-dessous, les relances à J+1, J+5, J+10, J+15, J+20 et J+30 ont connu un ralentissement significatif à Paris et en Île-de-France, ce qui témoigne d’une meilleure capacité des locataires à s’acquitter rapidement de leurs loyers.
Les raisons de cette amélioration
Plusieurs facteurs contribuent à cet assouplissement. D’une part, la baisse de l’inflation en 2024 offre un léger rééquilibrage entre le pouvoir d’achat des ménages et le coût des loyers. D’autre part, les critères de sélection des locataires se sont renforcés, diminuant ainsi le risque d’impayés. De plus, la professionnalisation croissante de la gestion locative permet d’anticiper et de gérer de manière plus efficace ces situations.
Cependant, cette embellie reste fragile. En comparaison avec la période pré-COVID, les taux d’impayés sont toujours bien plus élevés. Rappelons qu’en mars 2020, ce taux était de 0,89 % en Île-de-France et de 0,92 % dans les grandes villes hors de cette région.
Dans les provinces, une dégradation alarmante des impayés locatifs
Une forte augmentation des impayés
À l’inverse des grandes métropoles, les villes moyennes et zones rurales connaissent une dégradation marquée de leur situation locative. Le taux d’impayés de loyers de plus d’un mois a dépassé la barre des 4 % en 2025, comparé à 3,80 % en 2024 et seulement 1,25 % avant la crise sanitaire.
Les courbes indiquent également une hausse conséquente des relances à J+5 et J+10 en province, marquant une accumulation inquiétante des retards de paiement. En 2020, seul 6,12 % des locataires nécessitaient une relance à J+5, chiffre qui grimpe aujourd’hui à près de 20 %.
D’où vient cette disparité avec les grandes villes ?
La montée des impayés en province s’explique par divers phénomènes. Tout d’abord, le pouvoir d’achat y est souvent restreint, en particulier dans les régions où l’emploi se montre plus fragile. Malgré la décrue de l’inflation, les salaires n’ont pas évolué en parallèle avec le coût de la vie, rendant les charges locatives encore plus lourdes pour les ménages.
Ensuite, le marché locatif est en tension : dans certaines localités, les logements à prix abordables se raréfient de plus en plus. Devant cette pénurie, les locataires n’ont souvent d’autre choix que de dépenser une part disproportionnée de leurs ressources dans leur loyer, ce qui fragilise leur budget et accroît le risque d’impayés.
Enfin, les propriétaires bailleurs, souvent moins aguerris dans la gestion de leurs biens, ne sont pas toujours préparés à gérer de telles situations, contrairement aux experts du secteur.
« En province, la baisse de l’inflation n’a pas encore impacté le volume des impayés, mais nous espérons, tout comme en Île-de-France et dans les grandes villes, une amélioration à venir. » – Arnaud Hacquart, expert en gestion locative.
La gestion locative professionnelle : une solution efficace ?
Des écarts marqués entre autogestion et gestion professionnelle
Les données d’analyse montrent des différences marquées entre les logements sous gestion professionnelle et ceux gérés directement par les propriétaires.
Les relances à J+5 illustrent également que les logements gérés professionnellement présentent des taux bien inférieurs.
Qu’est-ce qui permet aux gestionnaires professionnels de réduire les impayés ?
Cette différence résulte de plusieurs facteurs. Les agences de gestion locative, comme celle mentionnée ci-dessus, appliquent des critères de sélection plus stricts, évitant ainsi d’accueillir des profils à risque. Elles assurent également un suivi rigoureux des paiements, intervenant dès le premier retard et adaptant rapidement les mesures nécessaires.
« Louer un bien nécessite une préparation sérieuse. Une mauvaise sélection de candidats peut engendrer des répercussions financières significatives. » – Arnaud Hacquart, expert en gestion locative.
Comment limiter les impayés locatifs en 2025 ?
Des mesures préventives pour les propriétaires
Pour faire face à ces défis, il est indispensable pour les propriétaires d’adopter des approches adaptées. Il est primordial de séléctionner rigoureusement les locataires, en exigeant des revenus stables et en vérifiant leurs antécédents de paiement. De plus, recourir à la gestion locative professionnelle s’avère être une des meilleures stratégies pour réduire les cas d’impayés.
L’importance des assurances et d’un suivi constant
Investir dans une assurance loyers impayés peut être une solution pertinente, notamment en province où les risques sont accrus. Il est également essentiel d’instaurer un dialogue transparent avec les locataires dès les premiers signes de retards, afin d’éviter que la situation ne s’aggrave.
Conclusion
Cette étude met en lumière un marché locatif en deux temps. D’un côté, les grandes villes montrent des signes d’une légère amélioration, bien que celle-ci soit fragile. De l’autre, en province, la situation des impayés de loyers se dégrade de manière alarmante. Cela contraint les propriétaires à être particulièrement attentifs à leurs pratiques et à initiativer des mesures préventives. Dans ce contexte, la gestion locative professionnelle se positionne comme une méthode efficace pour diminuer ces risques, avec des résultats nettement meilleurs que ceux observés en autogestion. L’année 2025 sera cruciale pour suivre l’évolution de ces tendances et la nécessité d’éventuels ajustements pour rétablir un équilibre sur le marché locatif.
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