Avec l’avènement de l’année 2025, les Loueurs en Meublé Non Professionnels (LMNP) se trouvent à un tournant majeur. L’application de la loi Le Meur, les exigences en matière de performance énergétique et les réformes fiscales annoncent un paysage à la fois complexe et exigeant pour les propriétaires. Ce contexte réglementaire dynamique, touchant tant la fiscalité que la gestion énergétique, redéfinit les modalités de fonctionnement des LMNP. Cet article, s’appuyant sur les analyses des experts dans le domaine, met en lumière les enjeux clés et fournit des conseils pour anticiper ces évolutions.
Les conséquences de la loi Le Meur pour les loueurs en meublé
Renforcement des régulations locales
La loi Le Meur représente un changement significatif dans la régulation des locations meublées de courte durée. Adoptée fin 2024, elle confère aux municipalités des pouvoirs accrus pour réguler les pratiques des loueurs. Un changement majeur est la possibilité de réduire la durée maximale de location des résidences principales, qui pourrait passer de 120 jours à 90 jours par an, un dispositif déjà en vigueur à Paris et qui pourrait s’appliquer à d’autres villes.
De plus, les municipalités pourront :
- Établir des quotas pour restreindre le nombre de meublés touristiques dans des zones spécifiques.
- Réserver certaines zones pour des logements strictement réservés à l’utilisation en résidence principale.
Ces mesures visent à équilibrer le marché locatif, en répondant à la montée des locations touristiques dans les centres urbains. Ainsi, les propriétaires de LMNP devront suivre de près l’évolution des règlements locaux en 2025.
Baptiste Bochart, juriste, souligne : « Ces régulations, bien que généreuses, engendrent une incertitude pour les propriétaires, qui doivent rester alertes face aux décisions municipales. »
La copropriété au cœur des réflexions
Pour les propriétaires en copropriété, des restrictions importantes en matière de location meublée</div><div class=glossaryItemBody><div class="flex-1 overflow-hidden">La location meublée désigne un bail où un logement est sous-loué avec tout le nécessaire pour y vivre.</div> »>location meublée sont mises en place. Grâce à la loi Le Meur, les assemblées générales peuvent désormais modifier plus aisément les règlements pour interdire les meublés de tourisme. Cependant, ces interdictions ne s’appliquent pas aux résidences principales, ce qui répond à une demande croissante de copropriétaires confrontés à des nuisances et à la dégradation des espaces communs.
Pour les nouveaux loueurs, une nouveauté essentielle réside dans l’obligation d’informer le syndic de leur activité. Une fois cette activité déclarée, elle sera discutée lors de la prochaine assemblée générale, ce qui garantit une meilleure transparence entre copropriétaires.
Une déclaration nationale pour assurer un meilleur encadrement
Une avancée significative est également la création d’un téléservice national destiné à l’enregistrement des meublés touristiques. Cette plateforme vise à standardiser les pratiques et à renforcer le contrôle des locations, notamment dans les zones touristiques très fréquentées. Toutefois, pour les LMNP, la mise en œuvre totale de ce service est prévue pour mai 2026, engendrant une période d’incertitude.
Baptiste Bochart souligne : « Cette déclaration nationale est vitale pour réguler efficacement le marché locatif touristique, mais les propriétaires doivent se préparer dès à présent. »
Les réformes fiscales : quel avenir pour le régime micro-BIC ?
Attractivité fiscale en déclin
Le régime micro-BIC, qui a longtemps offerts des avantages fiscaux appréciables, subit un coup dur en 2025.
En effet, la diminution des abattements fiscaux occasionne une augmentation significative de l’imposition des revenus locatifs :
- Non classés : l’abattement passe de 50 % à 30 %, avec un plafond de recettes limité à 15 000 €.
- Classés : l’abattement diminue de 71 % à 50 %, et le plafond de recettes est maintenant fixé à 77 700 €.
Les propriétaires, en particulier ceux générant des revenus élevés, vont éprouver une hausse considérable de leur imposition, entraînant une augmentation de l’ordre de 40 % de l’imposition sous le régime micro-BIC, rendant ce dernier moins attrayant.
Baptiste Bochart précise : « Cette réforme incite les propriétaires à réévaluer leur stratégie fiscale. Le régime réel, bien que plus ardu à administrer, peut souvent représenter une alternative pertinente pour atténuer les impacts fiscaux. »
Opter pour le régime réel : une nécessité stratégique
Face à ces changements, la transition vers le régime réel devient une option souvent plus favorable. Ce régime permet de déduire les charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, gestion locative</div><div class=glossaryItemBody>La gestion locative englobe toutes les activités nécessaires à la gestion d’un bien immobilier loué.</div> »>gestion locative…), ce qui peut considérablement réduire le montant imposable.
Il exige toutefois une rigueur comptable et doit être choisi avant la date limite pour la déclaration de revenus, entre mai et début juin 2025. Pour les propriétaires de LMNP, des outils en ligne permettent de comparer les régimes fiscaux selon les caractéristiques spécifiques de chaque bien.
Performance énergétique : un enjeu crucial pour 2025
Interdiction des logements « G »
A partir du 1er janvier 2025, les biens classés « G » au diagnostic de performance énergétique (DPE) seront considérés comme indécents et ne pourront plus faire l’objet de locations. Cette interdiction, anticipée depuis plusieurs années, a pris de court de nombreux propriétaires qui espéraient une extension du délai ou des assouplissements.
Les propriétaires concernés doivent désormais faire face à des choix difficiles : soit entreprendre des travaux pour améliorer la classification énergétique, soit retirer leurs biens du marché.
Baptiste Bochart souligne : « Beaucoup de propriétaires espéraient un assouplissement, mais cette interdiction est maintenue. Les locataires peuvent désormais exiger des rénovations pour garantir un logement décent. Cela signifie que les propriétaires doivent rapidement investir pour conformer leurs biens aux normes nécessaires. »
Travaux indispensables pour rester compétitif
Pour se conformer aux nouvelles règles, les propriétaires peuvent avoir accès à des aides telles que :
- MaPrimeRénov’ : subvention conçue pour financer une part des travaux d’isolation, de remplacement de chaudières, ou d’installation de systèmes plus économes en énergie.
- Subventions locales, disponibles selon les régions, incitant à la rénovation énergétique.
La performance énergétique sera un critère déterminant tant pour les locataires que pour la valorisation des biens. Investir dans des travaux s’avère être un pari judicieux à moyen terme.
Les incertitudes autour du projet de loi de finances 2025
Réintégration des amortissements en question
Le projet de loi de finances pour 2025, encore en débat, pourrait introduire une mesure ayant un impact significatif sur les LMNP : la réintégration des amortissements dans le calcul des plus-values lors des ventes. Cette règle, si adoptée, alourdirait la fiscalité au moment de la cession, diminuant ainsi les gains des propriétaires.
« Si cette mesure entre en vigueur, elle modifiera radicalement les stratégies d’investissement des LMNP en 2025 », déclare Baptiste Bochart. Les loueurs devront anticiper les conséquences fiscales à long terme avant de mettre leurs biens en vente.
Un vote imminent en janvier
Le Sénat est attendu pour se prononcer sur cette mesure d’ici fin janvier 2025. Les résultats de ce vote façonneront les décisions stratégiques des propriétaires, les incitant à ajuster leur gestion patrimoniale face aux nouvelles régulations.
Conclusion
Au milieu des contraintes imposées par la loi Le Meur, des réformes fiscales et des exigences en matière de performance énergétique, 2025 se profile comme un moment charnière pour les LMNP. Pour conserver leur compétitivité et leur conformité, les propriétaires doivent anticiper les changements, sélectionner le régime fiscal le plus approprié et envisager des rénovations énergétiques. Une vigilance réglementaire et un accompagnement professionnel demeurent essentiels pour naviguer dans ce contexte complexe.
« Le principal défi en 2025 sera de s’adapter rapidement aux nouvelles réglementations, tout en optimisant la gestion de ses actifs », conclut Baptiste Bochart.