Le phénomène du gaspillage immobilier en France est devenu alarmant. Dans des zones urbaines densément peuplées, il est constaté que jusqu’à 10 % des bâtiments demeurent inoccupés. Pour adresser cette situation, la proposition de loi n°1336, présentée par Lionel Causse et 35 autres députés le 17 avril 2025, propose des solutions pragmatiques. L’objectif principal : redistribuer des centaines de milliers de mètres carrés inutilisés au bénéfice de l’intérêt collectif. Face à une crise du logement et une demande croissante pour des espaces dédiés à l’économie sociale et solidaire, ce texte envisage de transformer ces espaces vacants en un véritable levier de l’action sociale. Les dispositifs suggérés, variés et ciblés, vont de la réquisition étendue à l’extension des baux dérogatoires, en passant par la dynamisation des usages pour redonner vie à ces lieux abandonnés.
Le gaspillage immobilier : un enjeu majeur pour les législateurs
Un gaspillage immobilier massif en France
Le gaspillage immobilier est aujourd’hui un défi incontournable. Des milliers de bâtiments, qu’ils soient totalement ou partiellement inoccupés, sont laissés à l’abandon. Dans certaines grandes métropoles, la vacance atteint même 10 % du parc immobilier. Ce contraste est particulièrement frappant dans un contexte où le besoin en logements et en espaces professionnels pour l’économie sociale et solidaire est en constante augmentation. Il est urgent de répondre à cet écart criant entre une offre immobilière inactive et une demande pressante.
Ce phénomène impacte principalement les grandes métropoles, engendrant une incohérence économique en pleine période de crise du logement. Contrairement aux crises passées, cette vacance immobilière semble s’installer de manière durable dans le paysage urbain. L’essor du télétravail et les évolutions démographiques n’ont fait qu’aggraver la situation, annonçant un potentiel déclin de la tertiarisation et redéfinissant les usages traditionnels de l’espace urbain.
Les causes profondes du gaspillage immobilier
La sous-utilisation des espaces bâtis révèle des problématiques structurelles majeures. Selon les statistiques de la proposition de loi, le taux d’usage réel des bâtiments n’excède pas 20 % lorsque l’on tient compte des périodes d’inoccupation. Cette réalité, déjà alarmante, est accentuée par les périodes de vacance temporaire. Ce gâchis silencieux représente un gaspillage considérable du potentiel immobilier existant.
Le gaspillage immobilier ne se limite pas aux bâtiments complètement vides. Il englobe également les espaces utilisés bien en deçà de leur capacité. De nombreux lieux restent inoccupés à certaines heures, durant la nuit ou pendant les vacances scolaires. Ces périodes “mortes” symbolisent autant d’opportunités perdues pour accueillir d’autres activités sans nécessiter de nouveaux fonciers ni de constructions supplémentaires.
La proposition de loi introduit une distinction cruciale entre le taux d’occupation et l’intensité d’usage. Le premier mesure le nombre de personnes présentes, tandis que le second évalue l’utilisation d’un espace dans le temps. Pour optimiser les surfaces, elle promeut l’hybridation des usages. Par exemple, une salle de classe peut être transformée en salle de sport le soir, accessible aux habitants du quartier. Ce genre de réaffectation maximise l’utilité des lieux sans nécessiter la création de nouveaux bâtiments.
Évaluer pour agir efficacement contre le gaspillage immobilier
Un diagnostic indispensable
Pour lutter efficacement contre le gaspillage immobilier, il est impératif de commencer par mesurer son ampleur avec précision. Bien que plusieurs indicateurs soient disponibles, l’accès à ces données demeure limité. Ni les collectivités ni le grand public n’en disposent d’une vision claire, ce qui freine l’élaboration de politiques publiques adaptées à cette problématique.
Pour répondre à cette nécessité de transparence, la proposition de loi impose une obligation claire. Les établissements publics de coopération intercommunale devront publier, tous les trois ans, un baromètre de la vacance immobilière. L’article L. 126-6-2 créé par la proposition explicite que :
“Les établissements publics de coopération intercommunale publient tous les trois ans un baromètre de la vacance immobilière précisant le nombre de mètres carrés vacants en fonction de leur destination.”
En rendant ces données accessibles, cette mesure fournira aux acteurs locaux les outils nécessaires pour évaluer la portée du gaspillage immobilier sur leur territoire.
Clarifier juridiquement la vacance immobilière
Par ailleurs, le texte introduit une définition légale de la vacance dans le Code de l’urbanisme. Un local sera considéré vacant s’il est resté inutilisé pendant plus de vingt-quatre mois, ou douze mois s’il s’agit de logements. Cette stipulation comble une lacune règlementaire majeure. Elle établit les bases d’un cadre homogene pour identifier objectivement les espaces inoccupés.
Les plans locaux d’urbanisme (PLU) devront désormais dresser un inventaire méticuleux des mètres carrés vacants selon leur destination. Cette obligation renforcera la prise en compte des enjeux de gaspillage immobilier dans les documents de planification urbaine.
Faciliter la mobilisation des immeubles inoccupés
Extensions des baux dérogatoires
La proposition modifie considérablement le cadre juridique des baux commerciaux pour lutter contre le gaspillage immobilier. Ainsi, l’article 1er de la proposition de loi prévoit une révision de l’article L. 145-5 du Code de commerce afin d’étendre la durée des baux dérogatoires à soixante-douze mois, contre trente-six mois actuellement, sous certaines conditions. Cette évolution vise à favoriser l’occupation temporaire des locaux vacants tout en réglementant les pratiques pour prévenir les abus.
À noter que cette extension s’adresse exclusivement aux structures de l’économie sociale et solidaire, comme définies par l’article 1er de la loi du 31 juillet 2014. Elle s’applique aux locations de locaux vacants selon l’article L. 111-26-1 du Code de l’urbanisme. Pour la période dépassant les trente-six premiers mois, le loyer devra être inférieur d’au moins 80 % au prix du marché ou à la valeur locative estimée. L’objectif est clair : encourager l’occupation en vue d’un but social tout en garantissant un cadre économique équitable.
Selon la proposition de loi portée par Lionel Causse : “Les biens immobiliers vacants représentent un potentiel d’utilité sociale que l’État, les collectivités locales et les structures de l’économie sociale et solidaire doivent pouvoir exploiter pour remplir des missions d’intérêt général et d’utilité sociale, servant à des politiques publiques favorisant le développement du logement, de l’hébergement et des espaces économiques de transition écologique et sociale.”
Élargissement des droits de réquisition
L’article 2 du texte renforce significativement les pouvoirs de réquisition pour lutter contre le gaspillage immobilier. Cette législation accorde aux maires les mêmes prérogatives que les préfets pour agir sur les immeubles commerciaux vacants situés dans des zones à forte demande. Le titre IV du livre VI du Code de la construction et de l’habitation est modifié en ce sens. Les maires peuvent à présent directement réquisitionner les bâtiments inoccupés sur leur territoire. Une évolution qui augmente leur capacité d’action locale face à la vacance, en pleine pression immobilière.
Les biens réquisitionnés pourront être mobilisés pour des activités associatives, coopératives ou d’hébergement. Cette mesure transforme le gaspillage immobilier en une ressource concrète d’utilité sociale, ainsi permettant aux collectivités un levier d’action agile et efficace face aux besoins pressants de leur population.
Optimiser l’utilisation par l’intensification des usages
Adapter le droit de l’urbanisme
L’intensification des usages s’impose comme un instrument essentiel pour remédier au gaspillage immobilier. L’article 3 de la proposition de loi modifie l’article L. 151-16 du Code de l’urbanisme pour permettre aux règlements de PLU d’autoriser des destinations additionnelles ou accessoires à l’usage principal d’un bâtiment. Cette adaptation incite à la mixité fonctionnelle, ouvrant la voie à une occupation plus flexible et optimisée des espaces bâtis.
La proposition identifie quatre types d’intensification :
- L’ajout d’activités identiques,
- L’utilisation ponctuelle à certaines heures,
- L’occupation continue pour une autre destination,
- Ou le changement temporaire de destination, qui constituent autant de modalités d’optimisation.
Faciliter les procédures administratives
Enfin, le texte simplifie les autorisations d’urbanisme pour les changements de destination. Cette mesure vise à éliminer les obstacles administratifs. Dorénavant, les usages complémentaires ne nécessiteront plus systématiquement de formalités préalables.
À travers l’hybridation, la mutualisation et la chronotopie, de nouveaux leviers d’action publique émergent. Ces approches favorisent une optimisation de l’usage des espaces existants, sans recourir à la construction supplémentaire. En valorisant chaque mètre carré selon les besoins et les temporalités, elles transforment le gaspillage immobilier en une ressource indispensable et efficace. Une initiative concrète pour repenser la gestion foncière, tant en milieu urbain qu’en zone rurale.
Sources
Cet article s’appuie sur la proposition de loi n°1336 visant une guerre offensive contre le gaspillage immobilier, portée par le député Lionel Causse avec le soutien de Cyrielle Chatelain, Emmanuel Grégoire et 33 autres parlementaires de la majorité. Ce texte législatif a été officiellement enregistré à la Présidence de l’Assemblée nationale le 17 avril 2025.
FAQ – Lutte contre le gaspillage immobilier
1. Qu’est-ce qui définit un local vacant selon cette proposition de loi ?
Un local est considéré vacant s’il n’est pas utilisé depuis plus de 24 mois, ou 12 mois pour les habitations. Cette clarification sera intégrée au Code de l’urbanisme pour établir un cadre juridique autour du gaspillage immobilier.
2. Les maires peuvent-ils vraiment réquisitionner des immeubles privés vides ?
Oui, la loi accorde aux maires des pouvoirs de réquisition équivalents à ceux des préfets pour les immeubles commerciaux vacants situés en zone tendue. Cette décentralisation offre une réponse locale plus rapide face au gaspillage immobilier.
3. Comment les entreprises de l’ESS peuvent-elles bénéficier de baux prolongés ?
Les entreprises de l’économie sociale et solidaire sont éligibles à des baux dérogatoires de 72 mois (contre 36) pour des locaux vacants, à condition que le loyer soit inférieur de 80 % au prix du marché après les 36 premiers mois.
4. Qu’est-ce que l’intensification des usages pour lutter contre le gaspillage immobilier ?
L’intensification permet de diversifier les usages d’un bâtiment : ajout d’activités identiques, utilisation ponctuelle à certaines heures, occupation temporaire pour une autre destination, ou changement temporaire complet de destination.
5. Quelles obligations de transparence cette loi impose-t-elle aux collectivités ?
Les établissements publics de coopération intercommunale devront publier tous les trois ans un baromètre de la vacance immobilière, précisant les mètres carrés vacants par destination. De plus, les PLU devront inclure un inventaire détaillé des espaces vides.
