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Selon une étude de Foncia Transaction, le marché de l’immobilier ancien en France amorce une reprise significative au premier trimestre 2025. Les transactions augmentent de 8 % par rapport à 2024, soutenues par des conditions bancaires désormais plus favorables, annonçant un regain d’énergie après deux années de stagnation. Alors que les primo-accédants font leur retour, les investisseurs privés restent toutefois en retrait. L’analyse, basée sur 3 759 compromis de vente</div><div class=glossaryItemBody>Le <strong>compromis de vente</strong> est un contrat préliminaire qui engage à la fois l'acheteur et le vendeur à conclure la vente d'un bien immobilier sous réserve de conditions suspensives.</div> »>compromis de vente signés entre janvier et mars, souligne également des disparités régionales, notamment à Bordeaux et Montpellier. Quels sont les moteurs de ce rebond ? Et surtout, cette tendance peut-elle perdurer ? Décryptage d’un marché qui ravive l’espoir des professionnels et acheteurs.
Reprise significative dans le marché immobilier ancien
Au premier trimestre 2025, l’immobilier ancien en France témoigne d’une nette embellie après deux années de ralentissement. L’étude de Foncia, basée sur 3 759 compromis de vente, révèle une augmentation de 8 % du volume des transactions par rapport à 2024. Cette reprise s’explique principalement par la baisse des taux d’intérêt, redonnant confiance aux acheteurs, surtout aux primo-accédants.
Dans cette dynamique, la hausse des prix nationaux est limitée à 2 %, et la surface moyenne vendue reste stable (+1 m²). Les délais de vente se maintiennent autour de 3 mois, traduisant une reprise mesurée mais palpable. Cependant, la hausse des stocks de biens disponibles (+3 %) souligne la nécessité d’ajuster les prix pour maintenir cette dynamique. Le marché apparaît encore fragile, en raison de la réticence de certains vendeurs à revoir leurs prix à la baisse.
Jordan Frarier, Président de Foncia Transaction, déclare : « Ce début d’année 2025 est très prometteur avec le retour progressif des acheteurs, en particulier les primo-accédants, dont le soutien a été crucial grâce aux conditions financières favorables. »
Bordeaux : le regain d’intérêt des primo-accédants
Bordeaux est un excellent exemple de la reprise sur le marché de l’immobilier ancien. La métropole affiche une hausse impressionnante de 12 % des transactions, boostée par une baisse des prix de 4 % qui a amélioré l’accessibilité du marché. Les surfaces moyennes vendues ont augmenté de 18 %, grâce en grande partie aux primo-accédants et aux parents souhaitant loger leurs enfants pour la rentrée universitaire 2025.
Les zones les plus recherchées demeurent celles bien desservies par le tramway et proches des établissements d’enseignement supérieur, comme Saint Genès, le centre-ville, ou les Bassins à Flot. Le quartier de la gare, en pleine transformation, attire de plus en plus d’acheteurs. Le prix moyen au mètre carré atteint 3 958 €, avec un prix de vente moyen de 205 705 €.
Jenna Bertin, Directrice des ventes chez Foncia Bordeaux, précise : « La baisse continue des prix a permis aux acheteurs, notamment les primo-accédants, de revenir avec vigueur sur le marché. »
Inversement, les investisseurs locatifs deviennent de plus en plus rares. L’encadrement des loyers, les exigences en matière de performance énergétique et la fin de certains dispositifs fiscaux poussent de nombreux bailleurs à se tourner vers la vente, particulièrement dans des secteurs comme Ginko ou les Bassins à Flot. Cette situation pourrait transformer durablement l’offre de l’immobilier ancien à Bordeaux.
Montpellier : une reprise prudente mais encourageante
À Montpellier, le marché de l’immobilier ancien montre des signes de reprise mais de manière contrastée. Les transactions ont augmenté de 8 % au T1 2025, stimulées par une baisse des prix de 7 %. Pourtant, les surfaces vendues ont diminué de 13 %, tandis que les délais de vente se sont allongés de 14 jours pour atteindre 110 jours.
Le marché reste dominé par les petites surfaces, avec une grande partie des transactions portant sur des T1 (60 %). Le prix moyen au mètre carré s’élève à 3 334 €, pour un prix de vente moyen de 150 030 €. Les primo-investisseurs, souvent bien informés sur les nouvelles réglementations, maintiennent leur intérêt pour le marché, malgré certains freins.
Benjamin Combe, Directeur des ventes chez Foncia Montpellier, note : « Le marché montpelliérain se caractérise par la coexistence de primo-accédants et de primo-investisseurs. »
Les secteurs bien desservis par les transports en commun – comme l’Écusson, la ligne 1 du tramway, Estanove ou la Gare – attirent également une forte demande. Les petites couronnes continuent leur dynamique, séduisant les acheteurs en quête d’un bon rapport qualité-prix.
Défis persistants pour les investisseurs dans l’immobilier ancien
Malgré des signaux positifs, l’étude de Foncia met en lumière l’absence persistante des investisseurs privés dans l’immobilier ancien. Trois obstacles majeurs freinent leur retour :
- La montée des charges et taxes ;
- Les exigences en matière de rénovation énergétique, souvent coûteuses ;
- L’encadrement des loyers, qui limite la rentabilité locative.
Ces obstacles conduisent à un désengagement des bailleurs traditionnels. Pour faire face à ces défis, certains propriétaires préfèrent vendre plutôt que d’entreprendre des travaux de rénovation souvent onéreux. D’autres, découragés par des rendements locatifs soutenus, choisissent de quitter le marché.
Dans ce contexte, Foncia appelle à des mesures incitatives. L’enseigne propose la création d’un statut spécifique de bailleur, destiné à offrir des avantages fiscaux adaptés. L’objectif est de susciter un retour des investisseurs dans le secteur de l’immobilier ancien, afin de stabiliser le marché.
Une reprise fragile, mais porteuse d’espoir pour l’immobilier ancien
Début 2025 apporte un nouvel élan au secteur de l’immobilier ancien, avec un marché en équilibre et une demande en hausse dans plusieurs grandes villes. Le dynamisme est surtout porté par les primo-accédants, soutenus par un contexte bancaire favorable. Des villes comme Bordeaux et Montpellier envoient des signaux encourageants, malgré certaines disparités régionales.
Pour maintenir cette dynamique, il est crucial de surveiller l’évolution des conditions de crédit, d’ajuster les prix en fonction de la réalité du marché et d’améliorer l’attractivité de l’investissement locatif. Le printemps immobilier semble prometteur, mais sa durabilité dépendra des mesures qui seront mises en place.
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