Après deux années de baisse, le marché de l’immobilier ancien commence à montrer des signes de reprise en 2024. D’après le rapport du réseau Laforêt, la diminution des taux d’intérêt et l’assouplissement des critères de crédit ont redynamisé la demande et encouragé la relance des transactions. Cependant, ce marché reste vulnérable, en particulier pour les primo-accédants et les investisseurs, qui sont encore freinés par une fiscalité incertaine et des normes énergétiques de plus en plus strictes. Quelles seront les grandes tendances pour 2025 ? Quels défis doivent être surmontés ? Plongée au cœur d’un secteur en pleine transformation.
Un marché en mutation : entre baisse des prix et hausse des transactions
Le marché de l’immobilier ancien a traversé une période difficile, caractérisée par une baisse des ventes et une correction des prix. Toutefois, 2024 montre des signes d’amélioration. Selon Laforêt, les ventes sous compromis ont connu une augmentation de 7 %, après des baisses de -4 % en 2022 et -16 % en 2023. Cette reprise est principalement due à la baisse des taux d’intérêt, qui sont passés de 4,20 % en 2023 à 3,37 % en décembre 2024.
Concernant les prix, une tendance à l’ajustement se poursuit. À Paris, le prix moyen au mètre carré est descendu à 9 470 €, un niveau inférieur à celui de 2018. En Île-de-France, la baisse est significative, atteignant -7,9 %. Dans d’autres régions, cette diminution est plus modeste, à -2,2 %.
« Le plus dur semble être passé, mais le marché demeure fragile, en particulier pour les primo-accédants qui font face à des conditions de financement strictes », indique Yann Jéhanno, Président du réseau Laforêt.
Cette relance de l’activité, bien que positive, demeure fragile. La capacité d’emprunt des acheteurs n’est pas totalement restaurée et l’incertitude politique et fiscale pèse sur une reprise plus forte.
Augmentation des intentions d’achat, mais des obstacles à surmonter
Les signaux de redressement se confirment avec une hausse des intentions d’achat de +11 % en 2024. Cette tendance est particulièrement marquée à Paris (+19 %) et en Île-de-France (+7 %). En régions, la demande progresse de 9 %, avec une notable augmentation par rapport aux 5 % enregistrés en septembre 2024.
Les secundo-accédants dominent aujourd’hui le marché de l’immobilier ancien, représentant 53 % des transactions. En revanche, les primo-accédants continuent d’être désavantagés par des conditions de crédit strictes et un apport personnel souvent jugé insuffisant. Les investisseurs, quant à eux, font preuve de prudence vis-à-vis des nouvelles réglementations sur la rénovation énergétique et une fiscalité considérée comme dissuasive.
« Sans un élargissement du prêt à taux zéro, de nombreux primo-accédants resteront exclus du marché », estime Yann Jéhanno.
La disponibilité des biens sur le marché augmente de +15 % en un an, notamment en Île-de-France (+19 %) et en régions (+15 %). À l’inverse, Paris enregistre un recul des stocks de -8 %, ce qui maintient une certaine pression sur les prix.
Des dynamiques de marché variées selon les régions
L’évolution du marché de l’immobilier ancien varie considérablement selon les localités. Certaines villes enregistrent une nette baisse des prix, tandis que d’autres affichent une résilience ou une stabilisation.
Les grandes métropoles subissent des baisses
Des villes comme Lyon (-4,4 %), Strasbourg (-4,7 %) et Paris (-3,9 %) continuent de voir leurs prix corriger, issues de la hausse des taux d’intérêt et d’un déplacement des acheteurs vers des biens plus abordables. L’Île-de-France est la région la plus impactée, avec une baisse moyenne des prix de -7,9 %.
« La pression à la baisse sur les prix est le résultat d’un ajustement nécessaire après des années de hausse. Aujourd’hui, les acheteurs bénéficient d’une plus grande marge de négociation », analyse Yann Jéhanno, président de Laforêt.
Par ailleurs, la demande dans les grandes villes est impactée par les nouvelles régulations sur la rénovation énergétique, contraignant les propriétaires de logements énergétiques classés F et G à engager des travaux coûteux avant toute vente ou location.
Une résistance à la baisse dans certaines localités
À l’inverse, d’autres villes montrent une meilleure résistance à la tendance générale à la baisse. Marseille (-1,9 %), Toulouse (-2,2 %) et Nice (-1,1 %) affichent des baisses modérées, soutenues par une demande forte. En parallèle, certaines zones privilégiées continuent d’attirer et maintiennent leurs prix, comme le cas de Biarritz (+2,4 %), où la demande excède l’offre, particulièrement pour les résidences secondaires et les biens de luxe.
Reconstitution de l’offre, sauf à Paris
La plupart des villes constatent une augmentation de l’offre de biens, tandis que Paris se distingue par une baisse des stocks de -8 %, accentuant ainsi la tension sur le marché.
L’augmentation des délais de vente contribue à la hausse des stocks de biens anciens, avec un temps moyen de 97 jours nécessaire pour finaliser une transaction, contre 90 jours en 2023.
Les vendeurs doivent désormais faire face à des négociations fréquentes, touchant près de 90 % des transactions, avec une marge de négociation atteignant 5,9 % en moyenne et approchant 6,3 % pour les maisons. Le marché tend à se normaliser, et les vendeurs réalisent la nécessité d’éviter des prix excessifs en acceptant des concessions pour encadrer leurs transactions.
Les défis à relever : primo-accédants, fiscalité et rénovation énergétique
Bien que le marché de l’immobilier ancien affiche des signes d’amélioration, plusieurs obstacles persistent. Les primo-accédants tout comme les investisseurs restent confrontés à des conditions d’accès au financement difficiles, tandis que les nouvelles exigences de rénovation énergétique pèsent souvent sur les propriétaires.
Les primo-accédants toujours en difficulté
À l’issue d’une légère baisse des taux d’intérêt, les primo-accédants sont toujours confrontés à des conditions d’accès au crédit restrictives. Ils ne représentent que 31 % des transactions en 2024, un chiffre encore loin de celui des années précédentes.
Les banques exigent des apports personnels élevés, en raison de la hausse des taux et du durcissement des critères d’octroi de crédit. Aujourd’hui, un primo-accédant doit en moyenne apporter 20 % du prix du bien, comparativement à 10 % il y a encore cinq ans.
« Le principal obstacle pour les primo-accédants reste la nécessité d’un apport personnel conséquent. Beaucoup d’entre eux restent sur la touche, faute d’épargne suffisante », analyse Yann Jéhanno, président de Laforêt.
Avec l’élargissement du Prêt à Taux Zéro (PTZ) prévu pour 2025, un coup de pouce pourrait être donné aux primo-accédants. Le gouvernement envisage en effet d’augmenter les plafonds de ressources et de prolonger l’éligibilité aux zones périurbaines. Sans de telles aides, l’accès à la propriété demeurera une gageure pour de nombreux jeunes ménages.
Une fiscalité incertaine freinant les investisseurs
L’investissement locatif, qui constituait plus de 25 % du marché il y a quelques années, est en perte de vitesse. En 2024, les investisseurs ne représentent plus que 16 % des transactions.
Le gouvernement pourrait revoir la fiscalité immobilière en 2025, notamment en rétablissant des incitations pour l’investissement locatif. Cependant, l’absence de prévisions claires reste un frein à la décision des acheteurs potentiels. Tant que la fiscalité reste lourde et incertaine, les investisseurs continueront à faire preuve de prudence, voire d’absence sur le marché.
La rénovation énergétique, défi pour les propriétaires
La question de la rénovation énergétique devient centrale pour le marché immobilier ancien. Dès janvier 2025, les logements classés G seront considérés comme indécents et interdits à la location.
Cette nouvelle réglementation impose à des milliers de propriétaires-bailleurs de réaliser des travaux onéreux afin de maintenir leur statut sur le marché locatif. Toutefois, les aides financières sont jugées insuffisantes, et les délais de réalisation des travaux s’avèrent longs. En effet, rénover un logement classé G peut coûter entre 15 000 et 50 000 €, selon l’ampleur des rénovations nécessaires. Par conséquent, de nombreux propriétaires préfèrent vendre plutôt que d’investir dans des travaux.
Face à ces contraintes, les logements mal classés se vendent avec une décote de 10 à 20 % par rapport à d’autres biens. Cela crée une opportunité pour les acheteurs prêts à entreprendre des rénovations, mais cela ralentit également les transactions dans certaines zones.
Le marché de l’immobilier ancien en 2025 continuera d’évoluer en fonction des variations des taux d’intérêt et des réformes gouvernementales. La stabilisation du marché repose sur un assouplissement des conditions de crédit et la mise en place d’incitations fiscales adaptées pour favoriser les investisseurs et les primo-accédants.
« Les mois à venir seront cruciaux : la politique du logement et les fluctuations des taux joueront un rôle déterminant dans la dynamique du marché immobilier », conclut Yann Jéhanno.
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