Lors d’un vote décisif, les députés ont décidé de ne pas assouplir la réglementation pour les propriétaires des passoires thermiques. L’Assemblée nationale a en effet mis de côté une proposition de loi visant à introduire des dérogations pour les logements classés G selon le diagnostic de performance énergétique (DPE). Cette interdiction, prévue pour entrer en vigueur le 1er janvier 2025, s’appliquera aussi aux biens classés F en 2028 et E en 2034. En dépit des inquiétudes exprimées par les professionnels de l’immobilier, soulignant le risque d’une diminution de l’offre locative et d’une hausse des litiges, la majorité a opté pour le maintien de la ligne directrice de la loi Climat et Résilience. Quels seront les impacts de cette décision sur les propriétaires et les locataires ? Quelles solutions peuvent être envisagées pour prévenir une crise du logement ? Analysons la situation.
Interdiction de louer des passoires thermiques : un calendrier contraignant
Depuis le 1er janvier 2025, la location des logements classés G au DPE est formellement interdite. Cette mesure s’applique non seulement aux nouveaux baux, mais aussi aux reconductions tacites des contrats en cours. Elle s’inscrit dans le cadre de la loi Climat et Résilience, adoptée en 2021, qui prévoit un renforcement progressif des interdictions :
L’objectif est de favoriser la rénovation énergétique et de lutter contre la précarité énergétique. Toutefois, cette mesure suscite de vives réticences, notamment au sein du secteur immobilier.
Pourquoi le projet de loi MARCHIVE/ECHANIZ a-t-il été rejeté ?
Le 29 janvier 2025, l’Assemblée nationale a mis fin aux discussions autour de la proposition de loi présentée par les députés Bastien Marchive (Parti radical) et Iñaki Echaniz (Parti socialiste). Ce texte visait à prévenir les litiges relatifs aux obligations de décence énergétique, en ciblant particulièrement le cadre des copropriétés, où les travaux de rénovation sont soumis à un vote collectif.
Un enjeu principal : une suspension temporaire sous condition
La proposition de loi MARCHIVE/ECHANIZ exigeait un assouplissement limité de l’interdiction de location des passoires thermiques dans des situations spécifiques. Il ne s’agissait pas d’un report généralisé, mais bien d’une suspension temporaire pour les bailleurs confrontés à des contraintes indépendantes de leur volonté.
Deux scénarios étaient envisagés :
- Un plan de travaux validé en Un rejet aux conséquences lourdes
Par un vote de 72 voix contre 65, les députés ont rejeté l’article central du texte, le contraignant ainsi à le retirer. Cette décision élimine toute possibilité de dérogation pour les propriétaires en copropriété, même lorsque la rénovation dépendait de l’approbation en assemblée. Les bailleurs doivent donc assumer l’entière responsabilité de l’indécence énergétique de leurs logements, s’exposant ainsi à des sanctions.
L’UNIS condamne une décision pénalisante pour les propriétaires
L’Union des Syndicats de l’Immobilier (UNIS) et d’autres acteurs du secteur ont qualifié cette décision de rigide et déconnectée des réalités techniques et juridiques.
« Exiger d’un bailleur de passer de G à D en neuf ans, sans tenir compte des spécificités des travaux collectifs, est inenvisageable », a déclaré Danielle Dubrac, présidente de l’UNIS.
Elle a également ajouté :
« Le calendrier actuel met des milliers de bailleurs dans une situation difficile, malgré les efforts déjà engagés pour rénover leurs biens. »
À cet effet, l’UNIS a proposé deux ajustements pragmatiques :
- Absence de rétroactivité pour les baux en cours.
- Suspension de l’indécence énergétique en cas de travaux approuvés.
Cependant, le gouvernement a rejeté ces propositions.
Quel impact pour les propriétaires bailleurs ?
Ce refus d’assouplissement entraîne des conséquences immédiates :
- Logements invendables ou inlouables. Un propriétaire incapable de rénover son bien du fait des décisions en copropriété se retrouve coincé, ne pouvant ni le louer ni le vendre aisément.
- Augmentation des litiges. Les locataires pourraient exiger une réduction de loyer au motif de la situation d’indécence énergétique.
- Pression accrue sur les petits bailleurs. Selon la Fnaim, environ 250 000 logements classés G se trouvent en copropriété et risquent de se retrouver bloqués.
Vers un risque de crise du logement ?
La mesure interdisant la location des passoires thermiques pourrait avoir un effet domino sur le marché immobilier. Face aux restrictions imposées par la loi, certains propriétaires, notamment ceux empêchés de réaliser des travaux en l’absence d’accord en copropriété, pourraient choisir de vendre plutôt que de rénover. Cette tendance contribuerait à la diminution de l’offre locative, compliquant davantage l’accès au logement pour les ménages à faibles revenus.
Dans cet environnement de raréfaction des biens disponibles à la location, les prix des loyers risquent d’en pâtir. La pression sur les loyers pourrait augmenter, exacerbant ainsi la crise du logement, en particulier dans les grandes agglomérations où la demande dépasse déjà l’offre.
De plus, cette situation souligne l’urgence pour l’État de renforcer les dispositifs d’accompagnement pour la rénovation énergétique. De nombreux propriétaires, bien qu’ils soient conscients des enjeux environnementaux, rencontrent des difficultés à financer les travaux essentiels. Sans une augmentation des aides publiques et une simplification des démarches administratives, ces rénovations pourraient rester inaccessibles pour une partie des bailleurs. Si le gouvernement ne réagit pas, l’interdiction des passoires thermiques pourrait mener à un ensemble de problèmes : une pénurie de logements à louer, d’une part, et une exclusion des ménages les plus précaires du marché locatif, d’autre part.
La ministre du Logement, Valérie Létard, a évoqué la possibilité d’introduire un nouveau texte dans les mois à venir, sans pour autant garantir son adoption.
Conclusion : quelle voie pour l’avenir ?
Avec le rejet de cette proposition de loi, les propriétaires de passoires thermiques sont contraints de s’adapter aux nouvelles restrictions sans espoir de dérogation. Entre les défis juridiques et les obstacles à la rénovation en copropriété, cette décision risque de créer une tension supplémentaire sur le marché locatif. Bien que l’objectif climatique soit louable, sa mise en œuvre soulève des défis considérables pour les propriétaires et les autorités publiques. Quel est votre avis sur cette mesure ? Faut-il réviser l’application de la loi Climat et Résilience ?