Une étude récente de Julien Lecumberry, économiste senior au Crédit Mutuel Arkéa, met en lumière une phase charnière pour le marché immobilier français. La trajectoire ascendante des taux d’intérêt combinée à une contraction des transactions et à des obstacles structurels dans le neuf obligent les acteurs du secteur à réévaluer leurs priorités. Tandis que le marché du résidentiel ancien observe des signes prometteurs grâce à une correction des prix, le secteur du neuf est freiné par des pressions sur les coûts et des évolutions réglementaires. L’immobilier commercial, de son côté, s’adapte à des transformations économiques et sociales majeures. Cet article aborde les dynamiques actuelles et envisage des scénarios pour 2025 en s’appuyant sur les résultats de cette étude.
Analyse du contexte actuel : un marché immobilier en pleine mutation
Nous entrons dans une époque de transformation structurelle pour le marché immobilier français, influencée par divers facteurs internes et externes. La remontée rapide des taux d’intérêt est particulièrement frappante. En effet, entre 2019 et 2024, le taux moyen des crédits immobiliers est passé de 1,10 % à 3,46 %, compliquant considérablement l’accès à la propriété. Cette tendance est directement liée aux taux souverains français, reflet des évolutions des conditions monétaires mondiales, et met en avant les préoccupations particulières du marché français, notamment en ce qui concerne la santé des finances publiques.
Julien Lecumberry souligne que “l’instabilité politique et économique entrave la confiance des ménages, élément essentiel à une reprise des transactions. Cette situation est accentuée par des incertitudes internationales, notamment celles liées aux turbulences géopolitiques et économiques en Europe et aux États-Unis.”
De plus, la baisse des transactions immobilières dans l’ancien (-10 % en un an) et dans le neuf (-46 % pour les ventes aux particuliers) révèle une double crise : celle de l’offre et celle de la demande. L’inflation accentue cette crise et pousse les ménages à reconsidérer leurs priorités, entraînant une réduction de leurs surfaces ou un élargissement de leur zone de recherche. Un constat préoccupant est la nette diminution des investissements des ménages les plus modestes, toujours très dépendants des crédits à taux élevés.
Résidentiel ancien : perspectives de reprise modérée en 2025
Le secteur de l’immobilier ancien présente des signes de résilience, favorisé par une légère baisse des prix et une amélioration de la solvabilité des ménages. Depuis le sommet atteint en 2022, les prix ont chuté de 5 %. Cette diminution offre une bouffée d’air frais à certains acquéreurs, bien que les disparités géographiques demeurent importantes. Dans les zones rurales éloignées des grands centres urbains, la baisse des prix peut dépasser 10 %, tandis qu’à Paris, les ajustements sont plus limités.
Par ailleurs, malgré une légère amélioration, la capacité d’achat des ménages demeure inférieure de 5 % par rapport à 2018. Une combinaison de prix toujours élevés en termes réels (corrigés de l’inflation) et de coûts de financement restreint la taille des emprunts, contribuant à cette stagnation.
Toutefois, l’extension prévue du prêt à taux zéro à toutes les zones géographiques en 2025 pourrait encourager les transactions. Ce dispositif inclura désormais les maisons individuelles et les logements anciens dans les zones tendues, élargissant ainsi la base des bénéficiaires. Cependant, l’impact de cette mesure sera limité si les prix ne connaissent pas une nouvelle baisse significative et si les taux d’intérêt ne se stabilisent pas sous la barre des 3 %.
Immobilier neuf : des défis persistants
Le secteur du résidentiel neuf fait face à des enjeux majeurs. Depuis 2019, les coûts de construction ont augmenté de 24,5 %, en raison de l’inflation sur les matériaux et des hausses salariales. De plus, la mise en œuvre des normes RE2020 et l’objectif de zéro artificialisation nette (ZAN) d’ici 2050 ajoutent des contraintes supplémentaires. Ces exigences, bien qu’essentielles, alourdissent considérablement les coûts de construction.
Julien Lecumberry déclare que “la montée des coûts de construction et l’absence d’un ajustement significatif des prix rendent le neuf inaccessible pour une grande partie des ménages.”
Cette situation est également exacerbée par la suppression des mesures fiscales telles que la loi Pinel, ce qui diminue l’attrait des investisseurs pour ce segment.
En chiffres, les permis de construire ont enregistré une chute de 21 % entre 2019 et 2024, tandis que les mises en chantier ont diminué de 31,5 %. Cette baisse est particulièrement marquée dans les zones périurbaines, où le neuf constituait une alternative face à des centres-villes saturés. À court terme, le secteur du neuf semble appelé à stagner à moins qu’une intervention publique significative ne vienne à la rescousse, que ce soit pour réduire les coûts de production ou stimuler la demande.
Immobilier commercial : mutations et incertitudes
Le secteur immobilier commercial est en pleine transformation, notamment à cause du télétravail et de l’essor du commerce en ligne. Ces changements ont redéfini la demande pour des bureaux et des espaces commerciaux traditionnels. À titre d’exemple, dans des zones périphériques comme La Défense, le taux de vacance des bureaux atteint 14,7 %, alors qu’il n’était que de 4,6 % en 2019, illustrant ainsi un déséquilibre de plus en plus marqué entre l’offre et la demande.
Les centres commerciaux, jadis moteurs de l’immobilier commercial, font également face à leur lot de défis. Les consommateurs privilégient désormais les achats en ligne ou les commerces de proximité, entraînant une baisse de fréquentation des grandes zones périphériques.
Julien Lecumberry avertit que “certains actifs devenus obsolètes pourraient rester vacants indéfiniment en raison d’un manque de stratégies de reconversion efficaces.”
Cependant, certains segments restent dynamiques. Ainsi, l’entreposage, soutenu par le développement du e-commerce, poursuit sa croissance, bien qu’il soit essentiellement concentré autour des principaux axes logistiques. De même, les biens haut de gamme situés dans des zones centrales, comme Paris intra-muros, continuent d’attirer grâce à leur rareté et à leur valeur stratégique.
Perspectives pour 2025 : vers une stabilisation progressive
En conclusion, cette étude prévoit que 2025 sera une année de transition pour le marché immobilier. Le segment du résidentiel ancien devrait trouver un certain équilibre, soutenu par une reprise modérée des transactions et divers ajustements de prix observés depuis 2022.
Julien Lecumberry résume : “Le marché immobilier s’appuie désormais sur la reconstitution progressive de la solvabilité des ménages et leur adaptation à des conditions de financement plus strictes.”
En revanche, le segment du neuf continuera d’éprouver des difficultés à moins qu’une action majeure de l’Etat ne soit mise en place pour en réduire les coûts ou en faciliter l’accès. Pour ce qui est de l’immobilier commercial, il devra s’adapter aux nouvelles habitudes de consommation et de travail tout en repensant ses actifs devenus obsolètes.
À plus long terme, la politique économique et fiscale jouera un rôle décisif. Des mesures telles que l’élargissement du Prêt à Taux Zéro ou une réforme des dispositifs fiscaux destinés aux investisseurs pourraient stimuler le marché. Néanmoins, les incertitudes macroéconomiques, notamment concernant les taux d’intérêt américains et les finances publiques françaises, continueront de peser sur les perspectives.
