La crise de l’accession à la propriété en Île-de-France atteint des sommets alarmants. Selon l’étude récente de l’Institut Paris Region publiée en juin 2025, les transactions immobilières financées par crédit ont chuté de 38 % entre 2019 et 2023. Cette dégringolade s’explique par la montée brutale des taux d’intérêt, qui sont passés de 1,1 % en 2021 à 3 % en 2023. En conséquence, le coût du financement représente désormais 33 % du prix d’achat, contre seulement 12 % en 2019. Les primo-accédants sont particulièrement touchés, leur part ayant diminué de 67 % à 49 % des acquéreurs. Face à cette crise, quelles strategies peuvent adopter les ménages franciliens désireux de devenir propriétaires ?
L’impact des taux d’intérêt sur l’accession à la propriété
Taux d’intérêt : le catalyseur de la crise immobilière
La crise actuelle n’est pas un phénomène isolé; elle résulte principalement de la hausse rapide des taux d’intérêt. Après une décennie de politique monétaire accommodante, la Banque centrale européenne a inversé sa position. Les taux d’intérêt des crédits immobiliers ont enregistré une montée vertigineuse, atteignant 3,6 % en décembre 2023, selon l’Observatoire du financement du logement (OFL).
Solvabilité des ménages en chute libre
Cette évolution, exacerbée par la guerre en Ukraine et l’inflation galopante, a significativement réduit la capacité d’emprunt des ménages. Sous des conditions de prêt plus strictes, de nombreux acheteurs potentiels sont exclus du marché. Le montant moyen d’un achat immobilier a grimpé de 393 000 € en 2019 à 512 600 € en 2023, soit une augmentation de 30,5 %. Ce n’est pas le prix des biens qui a le plus crû, mais bien le coût du crédit.
Cette inflation des coûts renforce l’endettement des ménages, déjà affaiblis par la montée des prix. Leur capacité d’emprunt se réduit, mettant un frein à l’accès à la propriété, en particulier pour les primo-accédants.
Conséquences sur les volumes de ventes immobilières
L’évolution du marché de l’accession à la propriété se traduit par une contraction marquée des volumes. Les acquisitions de résidence principale financées par un prêt bancaire ont chuté de 156 200 en 2019 à seulement 96 600 en 2023, soit près de 60 000 transactions en moins. Cette baisse de 38 % dépasse même celle observée sur l’ensemble du marché immobilier francilien, qui affiche un déclin de -30 % selon la base dvf.
Primo-accédants : les principaux perdants d’une crise inédite
Le marché de l’accession subit une transformation majeure, et ce sont les primo-accédants qui en souffrent le plus. D’après l’Institut Paris Region, leur proportion parmi les acheteurs a chuté de 67 % en 2019 à 49 % en 2023, soit une diminution de 57 400 acquéreurs. Cet indicateur alarmant illustre les difficultés croissantes d’accéder à la propriété, surtout en Île-de-France.
Un pouvoir d’achat affaibli et un accès au crédit compliqué
Ces ménages affichent un revenu mensuel moyen de 4 864 €, soit 24 % de moins que celui de l’ensemble des acquéreurs (6 127 €). Ils peinent alors à faire face à l’augmentation des coûts, notamment celle du crédit.
En moyenne, les primo-accédants ont 33 ans et proviennent surtout des professions intermédiaires, employés et ouvriers (65 %). Leur apport personnel moyen est de 45 900 €, contre 102 400 € pour les autres acheteurs.
Stratégies d’adaptation des primo-accédants
Face à la montée des prix et à la diminution de leur capacité d’emprunt, les primo-accédants se redirigent massivement vers la grande couronne. En 2023, 53 % d’entre eux y effectuent leur achat, contre 45 % de l’ensemble des acquéreurs.
Pour réaliser leur projet, ces ménages empruntent sur des durées plus longues : une moyenne de 23,5 ans, tandis que l’ensemble du marché enregistre 22,9 ans. Leur taux d’effort est également supérieur, avec 26,4 % de leurs revenus24,5 % pour les autres accédants.
L’importance des prêts aidés
Seulement 13 % des acquéreurs ont bénéficié d’un prêt aidé en 2023 (PTZ, PAS ou prêt conventionné), une légère diminution par rapport à 14 % en 2019. Bien que ces dispositifs de financement soient cruciaux pour aider les ménages modestes, l’extension du PTZ à l’ensemble du territoire pour le logement neuf, effective depuis avril 2025, pourrait redonner une impulsion au marché immobilier.
Une sélection économique de plus en plus marquée
La propriété devient un objectif difficilement atteignable pour de nombreux ménages. En revanche, les plus aisés renforcent leur présence sur le marché. Les secundo-accédants, souvent déjà propriétaires, représentent désormais 51 % des acquéreurs, contre seulement 33 % en 2019.
Une fracture de plus en plus prononcée sur le marché immobilier
En 2023, 68 % des secundo-accédants achètent dans la zone centrale d’Île-de-France, contre 55 % en 2019. Ils investissent dans des logements d’une valeur moyenne de 525 000 €, bien au-dessus de la moyenne régionale.
L’émergence d’une élite immobilière
Depuis 2019, le revenu moyen des accédants a augmenté de 4,8 % par an, un rythme supérieur à celui des hausses de salaire dans le secteur privé (+2,7 % par an) et le secteur public (+1,7 % par an). Cette évolution signale un tournant : seuls les ménages les plus aisés peuvent suivre la dynamique du marché, pendant que les ménages modestes quittent progressivement le paysage de l’accession.
Disparités territoriales : un constat flagrant
La crise de l’accession ne touche pas tous les territoires de manière uniforme, révélant un gradient centre-périphérie de plus en plus accentué.
Paris : un îlot de résistance grâce à une clientèle aisée
À Paris, le marché connaît une légère contraction : une baisse de 6,5 % des ventes entre 2019 et 2023, soit 1 215 transactions. Cette stabilité relative s’explique par la présence d’une clientèle riche, dont les revenus moyens atteignent 8 300 €, en hausse de 25 % depuis 2019.
La petite couronne : une zone en souffrance
La petite couronne subit le plus fort impact, avec une chute de 47 % des ventes entre 2019 et 2023, soit 29 073 transactions perdues. Ce recul évident témoigne des défis croissants pour les ménages cherchant à acquérir un bien dans cette région.
Une grande couronne en déclin malgré des prix plus compétitifs
Même en grande couronne, qui est généralement plus accessible, le marché fléchit avec une baisse de 39 %, représentant 29 267 transactions de moins sur la période.
Un gradient des prix qui se creuse
Les données de la base DVF témoignent d’une accentuation des disparités de prix au m² en Île-de-France.
En 2023 :
- Un appartement parisien se vend en moyenne à 10 611 €/m²,
- contre 5 872 €/m² en petite couronne,
- et 3 683 €/m² en grande couronne.
Un marché immobilier durablement freiné ?
L’achat immobilier demeure un projet cher à une majorité de ménages non propriétaires. Cependant, dans un contexte où les prix s’éloignent de plus en plus des revenus, cette crise met en évidence les limites d’un modèle dépendant des crédits immobiliers depuis la fin des années 1990.
Des perspectives légèrement optimistes pour le marché
Après des années de tension, les prix de l’immobilier commencent enfin à reculer en Île-de-France.
Entre 2023 et 2024 :
- les appartements affichent une baisse de 3,5 %,
- et les maisons une baisse de 6,3 %,
- ramenant les valeurs aux niveaux de 2020–2021.
Des conditions de financement assouplies
Ce regain d’intérêt est partiellement attribué à :
- la baisse du taux directeur de la BCE,
- une inflation stabilisée à 1,6% (contre 6,2% deux ans plus tôt),
- et des taux immobiliers qui diminuent, autour de 3,2 % en décembre 2024.
Les logements énergivores : opportunités ou dangers cachés ?
L’interdiction progressive de la location des passoires thermiques pourrait créer des opportunités pour l’accession. Ces logements, moins chers, attirent certains acheteurs. Toutefois, cette baisse de prix s’accompagne aussi d’un risque, à savoir une réduction de l’offre locative privée, qui reste cruciale pour l’équilibre du marché francilien.
Source : L’Institut Paris Region, Note rapide n° 1038 “Acheter son logement en Île-de-France : les accédants au défi de la crise”, juin 2025.
FAQ – Accession à la propriété en Île-de-France
Pourquoi l’accession à la propriété est-elle en crise en Île-de-France ?
La crise de l’accession à la propriété est essentiellement causée par l’augmentation rapide des taux d’intérêt, passant de 1,1 % en 2021 à 3 % en 2023. Cela a entraîné une explosion du coût d’emprunt, représentant désormais 33 % du prix d’achat, contre 12 % en 2019, rendant l’accès à la propriété difficile pour de nombreux ménages.
Qui sont les plus touchés par cette crise immobilière ?
Les primo-accédants sont les principales victimes de cette crise. Leur part parmi les acheteurs a chuté de 67 % à 49 % entre 2019 et 2023. Avec des revenus inférieurs de 24 % à la moyenne (4 864 € contre 6 127 €), ils ont du mal à suivre l’envolée des coûts d’acquisition.
Quelles sont les disparités territoriales en Île-de-France ?
Les disparités sont marquées entre les territoires. Paris, grâce à une clientèle riche, limite sa baisse (-6,5 % de ventes), tandis que la petite couronne subit une contraction sévère (-47 %). La grande couronne voit aussi un déclin important (-39 %), malgré des prix plus accessibles.
L’accession à la propriété peut-elle redémarrer bientôt ?
Des signes d’amélioration apparaissent avec la diminution des prix immobiliers (-3,5 % pour les appartements en 2024) et une reprise des transactions (+11 % fin 2024). L’élargissement du PTZ et la baisse progressive des taux pourraient favoriser un rebond, mais ces mesures semblent insuffisantes pour résoudre fondamentalement la crise de l’accession à la propriété.
Quelles solutions pour les ménages cherchant à accéder à la propriété ?
Les ménages peuvent explorer différentes options : bénéficier des prêts aidés (PTZ étendu depuis avril 2025), considérer les logements énergivores199 mis sur le marché à des prix réduits, ou revoir leur projet géographique en se tournant vers la grande couronne. L’accompagnement par des professionnels est essentiel pour optimiser leur plan de financement.
Ce texte reformulé vise à être plus engageant et fluide tout en respectant la structure et les balises originales, tout en s’assurant d’optimiser le contenu pour le référencement.
