Déposée au Sénat le 7 novembre 2025, la proposition de loi n° 117 représente une étape cruciale pour la réglementation du coliving en France. Ce concept d’habitat, en plein essor dans les grandes villes françaises depuis les années 2010, génère aujourd’hui des préoccupations majeures. Les sénateurs Ian Brossat, Marianne Margaté, Colombe Brossel, Rémi Féraud et Antoinette Guhl soulingnent un défi essentiel : l’absence d’un cadre juridique solide permettant aux opérateurs de contourner les normes traditionnelles du logement. Conséquences : des loyers excessifs, des services imposés, et un renforcement de la précarité des locataires. En réponse à cette situation, Paris a instauré une politique de “zéro coliving”. Face à cette expansion non régulée, la proposition de loi cherche à intégrer le coliving dans le cadre juridique du logement. Elle introduit des normes de décence, soumet ces résidences à un encadrement des loyers et confère aux entités locales les outils nécessaires pour agir. L’objectif ultime ? Protéger les droits des locataires tout en préservant la mixité sociale dans les centres urbains.
À retenir – Réglementation du coliving : enjeux et directives
- Établissement d’une définition juridique.
- Encadrement des loyers impératif.
- Renforcement des prérogatives pour les municipalités.
- Paris mise sur une politique de “zéro coliving”.
- Une croissance exponentielle à maîtriser d’urgence.
Comprendre le coliving et ses enjeux
Une définition juridique nécessaire
À l’heure actuelle, le coliving ne bénéficie d’aucune définition légale en France. Pour pallier cette lacune, la proposition de loi n° 117 du Sénat, déposée le 7 novembre 2025, le définit comme un ensemble résidentiel destiné à l’habitation principale. Cela inclut des logements privés meublés, des espaces communs, ainsi que des services partagés. Le tout est géré de manière structurée.
Cependant, cette absence de cadre juridique a ouvert la voie à des opérateurs pour développer ce modèle sans contraintes. Selon une étude de l’Institut Paris Région en janvier 2025, l’Île-de-France comptabilise 18 résidences actives, offrant au total 7 500 lits. De plus, 32 nouveaux projets, représentant environ 6 800 lits, sont en développement, principalement en petite couronne et au sein de la capitale.
En outre, le Code de l’urbanisme ne reconnaît pas cette forme d’habitat, rendant difficile sa régulation par les collectivités. Ce vide juridique fait qu’il est crucial d’instaurer une réglementation autour du coliving pour encadrer sa croissance rapide.
Un modèle économique contesté
Essentiellement, le coliving vise une maximisation des revenus locatifs. Les opérateurs exploitent intensivement les surfaces et introduisent des services mutualisés qui augmentent leurs marges au détriment des locataires.
Cette stratégie se traduit par des loyers nettement supérieurs aux tarifs du marché classique. Par exemple, des chambres de 10 à 12 mètres carrés se situent entre 900 et 1 200 euros par mois. Barbara Gomes, élue en charge de l’encadrement des loyers à Paris, évoque même des cas extrêmes où des chambres de 20 mètres carrés sont louées jusqu’à 1 850 euros !
De plus, les services para-hôteliers tels que ménage, internet et conciergerie sont souvent imposés, priver les locataires de choix. Cela permet aux opérateurs de contourner l’encadrement des loyers. Bien souvent, ils utilisent des baux exclus, en ajoutant systématiquement des compléments pour ces services de grande qualité. Ce modèle, avec une facturation groupée, confère un aspect connoté de vente forcée, aggravant ainsi les difficultés des locataires.
Les répercussions sur le marché immobilier
Le développement du coliving transforme des immeubles entiers en petites unités locatives, et cela, au détriment des logements familiaux. Ce phénomène entraîne également l’éviction des locataires lors de transformations.
Proposé à des loyers souvent excessifs, ce modèle accentue la spéculation. Dans certaines situations, ces loyers dépassent même les plafonds légaux en vigueur. Ainsi, il s’éloigne de sa vocation initiale : offrir un habitat.
De plus, dans plusieurs communes, ces résidences engendrent d’importantes nuisances pour les voisins, comme les nuisances sonores fréquentes et le turnover rapide des occupants. Les fêtes répétées et l’utilisation intensive des parties communes posent problème. Beaucoup de municipalités rapportent un sentiment d’impunité parmi les opérateurs, souvent difficilement identifiables. La réglementation du coliving vise donc à protéger la diversité du parc immobilier tout en assurant une coexistence saine avec le voisinage.
Objectifs de la proposition de loi pour encadrer le coliving
Inscription dans le Code de la construction et de l’habitation
L’article 1 introduit un nouvel article L. 631-13-1 dans le Code de la construction et de l’habitation, fournissant ainsi une définition juridique précise du coliving. Ce dernier est désormais clairement identifié comme une forme de logement, soumis au Code de la construction et de l’habitation.
Concrètement, les unités privatives et leurs annexes sont considérées comme des logements au sens de l’article R. 151-28 du Code de l’urbanisme. Dès lors, elles devront se conformer aux exigences définies par l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui vise à améliorer les rapports de location.
En outre, les unités de coliving seront également soumises aux directives fiscales, aux réglementations tarifaires, à l’urbanisme, au droit au logement opposable et à la mixité sociale.
Les services mutualisés devront être clairement identifiés et listés, avec la garantie de leur caractère optionnel. Leur facturation devra être distincte du loyer. Un décret précisera la liste minimale de ces services et les conditions de leur facturation, évitant ainsi toute forme de vente imposée et garantissant la transparence contractuelle.
Soumission à l’encadrement des loyers
L’article 2 met à jour la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, connue sous le nom de mise en demeure en copropriété : quelles obligations légales ?</a></li></ul></div><div class=glossaryTooltipMoreLinkWrapper><a class=glossaryTooltipMoreLink href=https://monimmeuble.com/lexique/loi-elan >> Lire la suite de la définition</a> » data-gt-translate-attributes= »[{ » attribute tabindex= »0″ role= »link »>loi ELAN. Ceci met fin à l’exclusion des logements meublés en résidence avec services du cadre d’encadrement des loyers.
Ainsi, selon le nouvel article 140-1, toutes les unités de coliving devenant résidence principale du locataire sont désormais totalement soumises à l’encadrement des loyers. Les prestations annexes ne pourront plus justifier une augmentation du loyer de référence majoré.
Aussi, l’article 140-2 autorise les collectivités à fixer un plafond pour les frais accessoires facturés dans le cadre des services mutualisés. Cela vise à éviter que la tarification des prestations serve à contourner les plafonds fixés par zone géographique.
Cette mesure garantit transparence entre le loyer de base et les prestations additionnelles, assurant ainsi aux locataires les mêmes protections que dans le marché locatif classique régulé par la loi du 6 juillet 1989.
Protection renforcée pour les locataires
L’article 3 enrichit l’article L. 121-12 du Code de la consommation, y ajoutant une disposition qui considère comme interdite toute pratique consistant à facturer des services non clairement définis par le propriétaire ou l’exploitant d’une résidence de coliving.
De plus, chaque service doit être mentionné avec son coût distinct, évitant ainsi les forfaits opaques. Ces services para-hôteliers seront facturés en supplément du loyer principal, assurant ainsi aux locataires de mieux contrôler leur budget.
En conclusion, la réglementation sur le coliving assure une transparence totale pour les locataires, leur permettant de maîtriser les coûts liés à leur logement et de faire des choix éclairés quant aux services à souscrire.
Pour les pratiques commerciales interdites, les sanctions relèvent du Code de la consommation, pouvant aller jusqu’à deux ans d’emprisonnement et 300 000 euros d’amende pour les personnes physiques, conformément à l’article L. 132-2.
Comment les collectivités peuvent-elles réguler le coliving ?
Intégration dans les obligations de logement social
L’article 4 complète l’article L. 151-15 du Code de l’urbanisme, stipulant que tout projet de coliving sera assimilé à un programme de logement, se soumettant ainsi aux obligations de production de logements sociaux, conformément à l’article L. 302-5 du Code de la construction et de l’habitation.
Ce dernier est la base de la loi SRU du 13 décembre 2000, qui impose aux communes de plus de 3 500 habitants de garantir au moins 25 % de logements sociaux, ce chiffre étant réduit à 1 500 habitants en Île-de-France.
Dès lors, l’intégration du coliving dans ce cadre municipal s’applique tant pour les transformations de bâtiments existants que pour les projets de construction neuve, garantissant ainsi que le coliving contribue à la mixité sociale au lieu de l’affaiblir.
Extension du permis de louer au coliving
L’article 5 élargit le champ d’application du permis de louer aux unités privatives de coliving, permettant ainsi aux collectivités d’exiger une autorisation préalable pour la mise en location de logements dans certaines zones.
Le nouvel article L. 635-1-1 créé précise que cette autorisation peut être refusée si les critères de décence ne sont pas respectés ou si le projet menace la mixité sociale.
La demande d’autorisation devra contenir diverses informations, telles que le nombre d’unités mises en location, la nature des espaces partagés et des services offerts, ainsi que les conditions locatives, comprenant le loyer et les charges. Cela donne ainsi aux municipalités des outils effectifs pour contrôler le développement du coliving sur leur territoire.
Création d’un registre public
L’article L. 635-1-2 impose la création d’un registre public, indiquant toutes les résidences de coliving des territoires concernés, avec des informations telles que l’adresse, le nombre d’unités privatives et les services offerts.
Mis à jour annuellement, ce registre fournira la transparence nécessaire pour contrôler ce secteur, permettant aux collectivités de gérer la diversité du parc locatif et d’éviter un déséquilibre dans l’offre.
De plus, en cas de location sans autorisation requise dans certaines zones, des amendes administratives de 50 000 euros par unité louée non déclarée peuvent être appliquées, accompagnées de l’interdiction temporaire de location pour la résidence concernée. Les résidences existant avant la publication de cette loi doivent se déclarer dans un délai de trois mois.
La réaction de Paris face à la réglementation du coliving
Une stratégie de “zéro coliving”
Paris se positionne en tant que pionnière en France sur la réglementation du coliving. En effet, le Conseil de Paris a adopté une délibération visant à instaurer le principe du “zéro coliving”. Ian Brossat, président du groupe communiste et sénateur, a détaillé cette approche lors d’une séance publique. Désormais, la ville signale clairement son intention de ne pas accueillir de nouveaux projets dans ce secteur.
Bien que cette position ne soit pas contraignante sans un cadre légal, elle pourrait influencer les promoteurs. Étant donné le faible stock de foncier à Paris, ces derniers auront intérêt à collaborer avec la municipalité, plutôt que de la contrarier.
Un dispositif de contrôle renforcé
La capitale s’illustre par la création d’une équipe dédiée à l’analyse des résidences de coliving existantes. Cette équipe aura pour tâche de s’assurer du respect des normes en vigueur et de contrôler les pratiques tarifaires. Elle entreprendra aussi d’identifier d’éventuels abus, tels que des loyers excessifs.
Cette démarche s’inscrit en complément de la proposition de loi présentée au Sénat, témoignant ainsi d’une volonté politique forte d’agir rapidement sur ce dossier. De plus, ce modèle pourrait inspirer d’autres communes confrontées à des défis similaires.
Les débats au sein du Conseil Municipal
Barbara Gomes a évoqué lors du Conseil de Paris que le coliving se retrouve dans une “zone grise” problématique. Ce modèle oscille entre habitat et surfaces commerciales, selon les présentations juridiques adoptées.
Cette ambiguïté permet à certains opérateurs d’échapper aux régulations tarifaires en place à Paris. Par exemple, en intégrant des équipements tels que des rameurs sportifs dans des espaces communs, les opérateurs justifient facilement une hausse de loyer en dehors des normes.
Ian Brossat souligne une similitude préoccupante avec le phénomène Airbnb. Après la rigueur appliquée aux locations touristiques, certains investisseurs se sont tournés vers le coliving, qui offre une rentabilité rapide sans les contraintes des locations meublées touristiques.
Certains membres de l’opposition municipale, comme Aurélien Véron du groupe Les Républicains, soulèvent des critiques concernant la politique restrictive, affirmant que le coliving est un modèle émergent qui répond à une demande des jeunes actifs. Cependant, la majorité voit cette réglementation comme essentielle pour éviter les dérives et préserver la situation des habitants face à la spéculation immobilière.
Conclusion
La régulation du coliving répond à des enjeux critiques : d’abord, elle vise à protéger les segments de population les plus vulnérables — en l’occurrence les étudiants et jeunes professionnels — auxquels des loyers inabordables et des services imposés sont souvent proposés. Cette loi vise à restaurer un équilibre : loyers justes, clarté contractuelle et possibilité de refuser des services optionnels.
Ensuite, elle s’attaque à un impératif de cohésion dans les villes. L’essor rapide des résidences de haut standing dans des zones populaires favorise la gentrification, mettant en péril la mixité sociale, un élément central des politiques publiques depuis la loi SRU. En permettant aux entités locales de contrôler les développements en fonction de leurs plans d’aménagement, la loi s’efforce de maintenir la diversité des logements et l’équilibre des territoires.
Enfin, cette régulation est nécessaire face à une dynamique de marché exponentielle. Avec une offre qui a presque doublé en deux ans et des acteurs manipulant des ententes contractuelles pour contourner les normes, l’absence de réglementation est devenue intenable. La nouvelle réglementation vise donc à établir des fondations solides pour un modèle en plein essor, afin d’éviter une déstabilisation durable du marché locatif.
