Dans un contexte de tension persistante sur le marché locatif, l’Institut Janus présente son Pacte Locatif Citoyen, une initiative pragmatique visant à restaurer la confiance entre bailleurs privés et locataires. Ce pacte, issu des réflexions d’experts en immobilier, fiscalité et gestion de biens, propose des mesures concrètes pour réduire la pression fiscale, simplifier les démarches administratives et améliorer les relations contractuelles. L’objectif est de repositionner le bailleur comme un acteur central dans la stratégie du logement, tout en répondant aux limitations des politiques actuelles et aux tensions qui en découlent. Ce mouvement peut-il permettre au marché locatif de retrouver sa fonction essentielle de stabilisateur social et économique ? C’est la question cruciale soulevée par cette initiative.
La crise du marché locatif français
Le marché locatif français est actuellement confronté à une crise structurelle profonde. Malgré la récente diminution des taux d’intérêt, de 4,35 % à 3,5 %, les investisseurs restent absents sur le marché. L’Institut Janus identifie plusieurs facteurs majeurs expliquant ce retrait. D’une part, une fiscalité décourageante entrave les projets des investisseurs. D’autre part, des réglementations fluctuantes engendrent une insécurité perpétuelle. Enfin, une méfiance généralisée envers les politiques publiques du logement vient paralyser davantage le marché locatif.
Par ailleurs, les réformes successives telles que la suppression de certaines aides, l’encadrement des loyers et l’augmentation des droits de mutation intensifient les tensions déjà existantes.
Michel Platero, président de l’Institut Janus, souligne : « Nous assistons à un effondrement silencieux du marché locatif. Les signaux d’alerte sont clairs, mais les réponses politiques demeurent timides et parfois contre-productives. »
Établir un pacte citoyen pour rétablir la confiance
Dans cette situation préoccupante, l’Institut Janus a rassemblé plus d’une trentaine de spécialistes en logement, fiscalité et urbanisme pour élaborer le Pacte Locatif Citoyen. Cette initiative vise à restaurer la confiance dans le marché locatif, en freinant l’opposition stérile entre bailleurs et locataires. Ce pacte se veut être un vecteur de dialogue entre les acteurs du secteur et les autorités publiques, tout en s’adressant aux collectivités locales pour une meilleure adaptation des mesures aux réalités du terrain.
« Le Pacte Locatif Citoyen n’a pas vocation à être un plaidoyer corporatiste. Il représente une main tendue vers une régulation équitable, cohérente et efficace du marché locatif », affirme Michel Platero.
L’Institut Janus met en exergue le besoin de revaloriser le rôle des bailleurs privés dans l’offre de logement. Trop souvent perçus comme de simples profiteurs, les propriétaires sont en réalité des acteurs cruciaux du système. Ainsi, le pacte vise à leur offrir un cadre réglementaire clair, stable et incitatif. Le bailleur doit être envisagé comme un partenaire économique et social, non comme un antagoniste.
Un enjeu crucial pour la cohésion sociale
Une offre locative suffisante et accessible est indispensable pour éviter l’exacerbation des tensions sociales. Les jeunes actifs, les familles modestes et les étudiants ont tous besoin d’un marché locatif fonctionnel et abordable. Réformer ce marché, c’est donc agir sur les questions de mobilité, d’inclusion et d’égalité des chances.
Mesures audacieuses pour un équilibre sur le marché locatif
Simplification administrative et refonte fiscale
Parmi les mesures phares du Pacte Locatif Citoyen, on retrouve :
- La suppression de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), victime de son inefficacité.
- Une réduction des droits de mutation pour faciliter les transmissions.
- Une révision des plus-values immobilières, actuellement taxées à plus de 36 % (19 % d’impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux).
- La possibilité d’amortir le coût d’acquisition, comme cela se pratique dans d’autres pays européens, afin d’encourager les investissements à long terme.
Ces propositions visent à restaurer l’équilibre sur le marché locatif tout en stimulant un investissement durable.
Un encadrement ajusté et équitable
Historiquement, l’encadrement du marché locatif a privilégié une protection unilatérale des locataires, parfois au détriment de l’équilibre économique des bailleurs. Si certaines de ces mesures ont été nécessaires pour contrer des abus, leur généralisation sans nuance a engendré des effets pervers. En réponse, le Pacte Locatif Citoyen recommande de repenser les mécanismes de régulation, en les adaptant aux réalités locales et aux enjeux économiques du secteur.
L’encadrement des loyers : un outil controversé
Instauré dans plusieurs grandes villes telles que Paris, Lille, et Bordeaux, l’encadrement des loyers limite la fixation des loyers à un plafond défini par arrêté préfectoral. Si l’objectif original était de contrer les hausses excessives, dans la pratique, cette réglementation engendre des effets secondaires néfastes.
« L’encadrement des loyers, tel qu’il est appliqué actuellement, entrave la fluidité du marché locatif et génère des tensions illusoires sur l’offre », déplore Michel Platero.
Par conséquent, l’Institut Janus propose d’abroger cette mesure, ou au minimum de la restreindre aux marchés véritablement spéculatifs, suite à une étude locale approfondie.
Le permis de louer : un système bureaucratique
Un autre point critiqué est le permis de louer, exigé dans certaines communes pour pouvoir mettre un logement sur le marché. Considéré comme excessif et inefficace, ce système engendre des délais, des coûts administratifs et une insécurité juridique pour les bailleurs. Dans bien des cas, il se superpose à des obligations déjà couvertes par le DPE, les diagnostics techniques et les critères de décence des logements.
Le Pacte Locatif Citoyen préconise clairement l’abandon du permis de louer, sauf dans des situations exceptionnelles nécessitant une lutte contre l’habitat indigne.
Vers une justice locative plus rapide et efficace
Le Pacte suggère également une réforme de la justice locative, qui se révèle aujourd’hui trop lente et complexe. Les procedés d’expulsion pour impayés peuvent s’étendre jusqu’à 18 mois, un délai dissuasif pour les bailleurs modestes. L’Institut Janus recommande :
- une simplification des démarches de saisine du tribunal ;
- un raccourcissement des délais de traitement des affaires ;
- une meilleure protection contre l’occupation illégale (squats).
Ces mesures visent à garantir un marché locatif sécurisé, où les droits des locataires et la protection des propriétaires coexistent.
Une régulation adaptée selon les territoires
Enfin, l’Institut Janus appelle à ajuster les réglementations en fonction des dynamiques locales. Une commune rurale n’expérimente pas les mêmes tensions immobilières qu’une métropole. Uniformiser les règles sans distinction géographique risque de figer le marché locatif au lieu de l’optimiser.
« Il est crucial de dépasser la vision parisianocentrée des politiques de logement. Le marché locatif est divers et doit être régulé avec discernement, et non sous des dogmes », insiste Michel Platero.
Transition énergétique : privilégier l’incitation
La transition énergétique est imposée comme un enjeu fondamental dans le secteur immobilier. Cependant, l’approche actuelle – essentiellement punitive – risque d’exclure de nombreux logements du marché locatif, faute de solutions de financement appropriées. Le Pacte Locatif Citoyen de l’Institut Janus propose un changement de paradigme : favoriser les incitations plutôt que les sanctions.
Des contraintes qui désavantagent l’offre locative
La mise en œuvre des interdictions de location pour les logements classés F et G selon le DPE pourrait, selon certaines estimations, retirer jusqu’à 15 % du parc locatif privé d’ici 2028. Or, ces logements sont souvent occupés par les ménages les plus précaires. Un durcissement des réglementations, sans disposition d’accompagnement massif, risque d’aggraver la crise du marché locatif.
« On ne peut pas, d’une part, prôner l’accessibilité au logement pour tous et, d’autre part, interdire la location de milliers de biens sans une aide suffisante », alerte Michel Platero.
Un dispositif fiscal innovant
Pour répondre à ces défis, le Pacte propose l’instauration d’un crédit d’impôt bailleur-rénovateur. Ce dispositif permettrait aux propriétaires de bénéficier d’un réel soutien pour les travaux de mise aux normes énergétiques. Cela viendrait compléter les aides existantes (MaPrimeRénov’, CEE), souvent perçues comme trop complexes ou insuffisantes.
En outre, le Pacte préconise la création d’un dividende social, traduisant la valorisation financière et symbolique de l’engagement des bailleurs dans l’amélioration du confort thermique de leurs locataires, avec un allègement fiscal progressif lié aux économies d’énergie réalisées.
Un partage équitable des efforts
L’Institut Janus plaide également pour un équilibre dans la répartition des investissements entre bailleurs et locataires. Cela impliquerait d’intégrer les travaux d’économies d’énergie dans les charges récupérables, sous condition qu’ils entraînent une réelle baisse de la consommation pour l’occupant. Ainsi, il serait nécessaire de réviser la liste des charges récupérables, figée depuis plusieurs années.
Finalement, la proposition de l’Institut vise à sortir d’une logique punitive pour établir un contrat gagnant-gagnant entre propriétaires et locataires. Cette approche pragmatique favorisera un marché locatif plus équitable, sans compromettre l’offre existante.
« La transition énergétique ne doit pas devenir une épée de Damoclès, mais une chance à saisir, à partager entre propriétaires et locataires », conclut Michel Platero.
L’Institut Janus : une voix influente dans le débat sur le logement
Fondé en référence à Janus, le dieu romain des transitions, L’Institut Janus est un think-tank engagé sur les thématiques liées aux politiques de logement. Rassemblant des experts variés – agents immobiliers, avocats, urbanistes, diagnostiqueurs, promoteurs et gestionnaires de biens – son ambition est d’apporter des réformes pragmatiques, fondées sur l’observation du terrain et l’analyse des politiques publiques. L’Institut Janus élabore des études, organise des symposiums et émet des recommandations à l’attention des élus, collectivités et professionnels du logement.
« Nous sommes convaincus que le logement est au cœur de la cohésion sociale. Le marché locatif doit redevenir un vecteur de stabilité et de progrès », conclut Michel Platero.
Les contributeurs du Pacte Locatif Citoyen
Rédacteurs :
- Véronique Bacot-Reaume, expert près la cour d’appel de Versailles, agréée par la Cour de cassation ;
- Josué Janin, directeur d’une société de promotion immobilière ;
- François Moerlen, dirigeant de sociétés de services immobiliers ;
- André Perrissel, secrétaire général de l’Institut Janus.
Contributeurs :
- Jean-Claude Drie, avocat fiscaliste ;
- Sylvain Grataloup, président de l’Union nationale de propriétaires immobiliers (UNPI).
