Depuis 2022, une initiative dans les Pyrénées-Atlantiques a révélé un moyen efficace de lutter contre les baux frauduleux. Saisie par le député Lionel Causse, une question écrite a été publiée à l’Assemblée nationale (n° 5012, JO du 18 mars 2025), suivie de la réponse du ministère du Logement (JO du 10 juin 2025). Les options discutées incluent l’élargissement des Commissions départementales de conciliation (CDC) et la création de comités territoriaux. L’objectif : protéger les locataires et faciliter le traitement des fraudes tout en évitant d’alourdir l’administration.
L’urgence de la lutte contre les baux frauduleux en France
Les baux frauduleux : une problématique complexe
La lutte contre les baux frauduleux englobe un large spectre de pratiques abusives telles que :
- Inscription de clauses illégales dans le contrat,
- Exigence de loyers manifestement excessifs,
- Proposition de logements indécents à des prix élevés,
- Utilisation de baux déguisés pour contourner les réglementations en vigueur.
Dans une récente question adressée à la ministre déléguée au Logement, Lionel Causse a souligné la nécessité de renforcer les actions contre les baux frauduleux, proposant deux pistes concrètes :
- Étendre les pouvoirs des Commissions Départementales de Conciliation (CDC) par le biais d’une modification du décret n° 2001-653.
- Établir des comités territoriaux dans chaque département, en s’inspirant du modèle mis en place dans les Pyrénées-Atlantiques.
L’objectif est d’améliorer le traitement des litiges tout en protégeant les locataires face à des bailleurs peu scrupuleux.
Accélérer la détection et la résolution des litiges locatifs
Cette initiative répond à un constat inquiétant : les victimes se retrouvent souvent démunies face aux abus, et les procédures judiciaires demeurent longues et complexes.
Pour être réellement efficace, la lutte contre les baux frauduleux doit donc s’articuler autour de :
- Une détection rapide des infractions,
- Une orientation claire des dossiers vers les instances compétentes,
- Une coordination renforcée entre les acteurs locaux.
C’est précisément ce que l’expérimentation menée dans les Pyrénées-Atlantiques a visé à démontrer : centraliser les signalements, fluidifier les interactions entre services, et agir rapidement pour minimiser les préjudices subis par les locataires.
Retours d’expérience de l’expérimentation dans les Pyrénées-Atlantiques
Une chaîne opérationnelle agile et collaborative
Le comité territorial associe les services de l’État, le parquet, et les acteurs locaux (associations, professionnels), permettant ainsi de raccourcir le circuit de traitement : signalement, qualification, action.
Le député Lionel Causse déclare : « L’expérimentation dans les Pyrénées-Atlantiques a permis de traiter efficacement plusieurs cas de fraudes. Les résultats sont particulièrement encourageants et montrent que la lutte contre les baux frauduleux est d’autant plus réactive lorsqu’elle est menée sur le terrain. »
Un soutien avec souplesse, sans modèle imposé
Du côté gouvernemental, la réponse apprécie l’initiative : le succès du comité territorial prouve qu’il est possible d’obtenir des résultats sans cadre légal spécifique. Néanmoins, le ministère souhaite accompagner plutôt que imposer : la création imposée pourrait être perçue comme une « complexification malvenue ». En pratique, le ministère privilégie la lutte contre les baux frauduleux par l’encouragement des comités là où les acteurs s’investissent, au lieu d’imposer une structure uniforme.
Faut-il élargir les missions des Commissions Départementales de Conciliation (CDC) ?
état des lieux légal actuel
L’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 crée, dans chaque département, des Commissions Départementales de Conciliation (CDC). Leur rôle principal : faciliter le dialogue entre bailleurs et locataires pour résoudre un litige locatif hors des tribunaux.
Pour que les CDC puissent traiter les baux frauduleux, il serait nécessaire de modifier ce cadre légal. De plus, cette évolution permettrait d’inclure les situations impliquant des clauses abusives, des loyers illégaux, ou des logements indécents.
Composées équitablement de représentants des locataires et de représentants des bailleurs, les CDC n’émettent pas de décisions juridiques. Leur rôle consiste à favoriser un accord en équité, cherchant ainsi une solution équilibrée qui satisfait les deux parties. En étendant leur champ d’action, les CDC pourraient renforcer la prévention et la résolution rapide des litiges liés aux baux frauduleux.
La qualification des baux frauduleux : une prérogative du juge
La réponse ministérielle est claire : « L’analyse juridique des termes du contrat de bail relève de la compétence du juge ». Seul lui a le pouvoir d’évaluer la nature frauduleuse d’un bail et de déterminer les sanctions possibles. En d’autres termes, même si leurs compétences s’étaient élargies, les CDC resteraient des instances de médiation locative, sans pouvoir rendre de décisions juridiques contraignantes.
La qualification d’un bail frauduleux relèverait ainsi exclusivement du tribunal judiciaire, garant de la protection des droits et de l’équité dans les litiges locatifs.
Adapter le décret de 2001 : vers des conséquences concrètes
La proposition parlementaire vise à modifier le décret n° 2001-653 pour intégrer explicitement les litiges liés aux baux frauduleux dans le champ d’action des CDC. Ceci entraînerait un prétri plus efficace des dossiers, une conciliation anticipée sur les clauses litigieuses, et une orientation plus rapide vers le juge en cas de problème avéré.
Établir une approche nationale adaptée pour la lutte contre les baux frauduleux
Deux leviers complémentaires pour un objectif commun
Le cœur de la stratégie repose sur deux leviers :
- Élargir les compétences des CDC (via la loi / le décret) pour encadrer la conciliation des litiges liés à des baux frauduleux;
- Encourager la création de comités territoriaux à l’initiative des acteurs, sans imposition, afin de renforcer la coordination justice-administration-terrain.
Une gouvernance éclairée par les résultats
Le ministère encourage donc à faire confiance aux acteurs de terrain et à soutenir les initiatives efficaces. Il s’agit d’une approche de gouvernance par la preuve : documenter les résultats (délais, taux d’accord, orientation vers le juge), puis répandre ces bonnes pratiques. L’objectif est de rendre la lutte contre les baux frauduleux plus efficace et claire pour les usagers : qui fait quoi, quand, et avec quelle issue ?
Le message gouvernemental est cohérent : encourager les pratiques fructueuses, éviter d’ajouter des normes susceptibles de ralentir l’action, et réaffirmer le rôle prépondérant du juge lorsqu’il s’agit de déterminer la fraude.
Sources
- Assemblée nationale – publiée le 18 mars 2025, réponse du ministère du Logement du 10 juin 2025.
- Initiative visant à améliorer les relations locatives.
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