Lutter contre les discriminations dans le logement privé

Une réalité préoccupante : les discriminations dans l’accès au logement

Les discriminations en matière de logement demeurent un problème persistant en France, affectant chaque année des milliers de candidats à la location. En 2024, le Défenseur des droits, organisme indépendant prévu par la Constitution, a révélé que les motifs de discrimination les plus fréquents étaient le handicap (33 %) et l’origine (26 %). Pour combattre ces pratiques injustes, un guide pratique élaboré avec des professionnels du secteur immobilier propose huit étapes concrètes visant à garantir un accès égal au logement, particulièrement en période de crise qui pénalise les populations vulnérables.

Décoder les mécanismes de discrimination dans le logement

Définition légale et critères protégés

La discrimination dans le logement se manifeste par un traitement inégal des candidats, se fondant sur des critères clairement prohibés par la loi. En France, plus de 25 motifs sont officiellement reconnus comme discriminatoires par l’article 225-1 du Code pénal et la loi du 27 mai 2008. Ces critères se regroupent en trois catégories principales :

• Caractéristiques personnelles : incluent l’origine, le sexe, l’orientation sexuelle, l’identité de genre, le handicap et l’âge.
• Libertés individuelles : englobent les opinions politiques, religieuses, philosophiques, ainsi que l’engagement syndical.
• Situations particulières : telles que l’état de santé, la grossesse, la situation familiale, le lieu de résidence ou la précarité économique.

Dans un marché immobilier concurrentiel, de telles pratiques renforcent les inégalités et excluent injustement de nombreux ménages de leur droit fondamental à un logement.

Identification des différentes formes de discrimination

Le Défenseur des droits distingue quatre types de discrimination selon la loi n°2008-496 :

• Discrimination directe : se caractérise par un traitement manifestement inégal sur une base illégale, par exemple le refus de colocation en raison de la diversité culturelle.
• Discrimination indirecte : repose sur des règles apparemment neutres mais préjudiciables à certains groupes, telle que le refus systématique d’assurance pour les allocataires de prestations handicap.
• Harcèlement discriminatoire : se manifeste par des comportements répétés nuisant à la dignité d’une personne.
• Injonction à discriminer : consiste à demander à autrui d’agir de manière discriminatoire, engageant la responsabilité tant de l’instructeur que de l’exécutant.

Huit étapes clés pour éradiquer les discriminations dans le logement

1. Ancrer un engagement fort envers la non-discrimination

Avant la publication d’une annonce, il est crucial d’établir un cadre clair avec le bailleur. En conformité avec l’article 3 du décret n°2015-1090, les professionnels de l’immobilier doivent définir des critères de sélection objectifs et les formuler explicitement dans le mandat :

"Les parties s’engagent à ne refuser aucun candidat sur une base discriminatoire, tel que défini par l’article 225-1 du Code pénal."

Cette démarche permet d’éviter les dérapages en favorisant une réponse factuelle à d’éventuelles remarques sensibles, attestant que ne pas discriminer fait partie du professionnalisme attendu.

2. Assurer un logement décent et respectueux de la loi

Lutter contre les discriminations implique également de garantir un accès à un logement décent et énergétiquement performant. Depuis 2023, les biens dépassant un seuil de consommation de 450 kWh/m²/an ne peuvent plus être loués. À partir de 2025, la location des logements classés G sera interdite, suivie des classifications F en 2028 et E en 2034, sous l’impulsion des lois « Énergie et Climat » et « Climat et Résilience ».

Cette exigence est cruciale, puisqu’environ 21,2 % des locataires privés rencontrent des difficultés à se chauffer, un chiffre alarmant comparé à 8,4 % chez les propriétaires. Les professionnels doivent :

• Vérifier systématiquement la performance énergétique du bien ;
• Informer sur les aides disponibles (comme VISALE, garantie gratuite proposée par Action Logement) ;
• Recourir à une fiche standardisée qui présente de manière équitable les conditions de location pour tous les candidats.

3. Suivre rigoureusement la liste des justificatifs autorisés

La transparence doit aller de pair avec la rigueur. Pour éviter toute forme de discrimination, la demande de pièces justificatives doit se conformer strictement au cadre établi par le décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015. Ainsi, seules quatre catégories de documents sont acceptables :

1. Une pièce d’identité ;
2. Un justificatif de domicile ;
3. Un document attestant l’activité professionnelle ;
4. Une preuve des ressources.

Tout seuil supplémentaire peut exposer le professionnel à une amende de 15 000 €. Il est donc impératif de fournir aux candidats une liste-type des pièces autorisées, identique pour tous.

4. Encadrer tous les intervenants dans le processus locatif

Assurer une location équitable ne repose pas uniquement sur l’agent immobilier. Chaque acteur impliqué (propriétaires, assureurs, syndics) doit être surveillé pour éliminer les risques de discrimination. Des campagnes d’appels mystères menées par SOS Racisme ont révélé que près de 50 % des agences immobilières acceptaient encore des consignes discriminatoires. L’obligation pour les professionnels est de refuser tout tri illégal des candidatures, même sous pression du propriétaire.

5. Publier des annonces claires et égales

Les annonces contribuent souvent à la discrimination dès leur publication. Les professionnels doivent s’assurer que seules les conditions strictement nécessaires à la location figurent dans les annonces :

Exemple à éviter : réservations limitées aux moins de 30 ans, ce qui constitue une discrimination liée à l’âge.

6. Garantir un traitement équitable pour tous les candidats

Tous les candidats doivent recevoir le même niveau d’information et être soumis à des exigences comparables. La politique de traitement doit donc être uniforme tout au long du processus, afin d’éviter toute suspicion de favoritisme.

7. Évaluer les dossiers sur des critères objectifs

La sélection des candidats doit s’appuyer sur des critères transparents relatifs à leur capacité à payer le loyer. Utiliser une grille d’analyse basant les décisions uniquement sur des garanties financières pertinentes est essentiel. Des aides publiques doivent être considérées sur un pied d’égalité avec les autres revenus pour éviter toute forme de discrimination.

8. Assurer la conformité des contrats-types

Le dernier jalon d’un processus locatif juste repose sur l’application rigoureuse de contrats-types conformes, conformément au décret n°2015-587 du 29 mai 2015. Cela garantit un traitement égal pour tous les locataires, peu importe leur profil. En intégrant des contrats-types validés par l’État, l’on assure :

• Une conformité réglementaire ;
• Une protection contre les clauses abusives ;
• Une traçabilité en cas de litige.

Sanctions et recours face aux discriminations dans le logement

Les discriminations en matière de logement entraînent de sévères sanctions, tant pénales qu financières, pour les professionnels. Les peines peuvent aller jusqu’à trois ans d’emprisonnement et 45 000 euros d’amende pour les personnes physiques, tandis que les entités morales risquent une amende de 225 000 euros et une interdiction d’exercer. Les victimes peuvent faire appel au Défenseur des droits pour une assistance gratuite, garantissant ainsi un accès aux recours légaux.

Pour les professionnels, respecter ces étapes permet de sécuriser leurs pratiques tout en assurant une égalité d’accès au logement pour tous.

Conclusion

La lutte contre les discriminations dans le logement est aujourd’hui un enjeu incontournable pour les professionnels de l’immobilier. Appliquer ces bonnes pratiques contribue tant à la sécurité juridique qu’à l’établissement d’un climat de confiance avec les candidats.

Allyson