Le marché immobilier en Île-de-France affiche des signes de stabilisation après deux années de fluctuations marquées, selon les notaires du Grand Paris. L’évaluation du bilan 2024 indique un ralentissement de la chute des prix et une stabilisation du volume des ventes au quatrième trimestre, laissant présager une reprise progressive. Avec l’amélioration de la capacité d’achat des ménages, due à la baisse des taux d’intérêt, le secteur semble avoir atteint un nouvel équilibre, même si l’activité demeure historiquement faible, avec seulement 102 850 logements anciens vendus en 2024.
Une Stabilisation Progressive, mais Fragile du Marché Immobilier Francilien
Le marché immobilier francilien traversé une phase de stabilisation après une longue période de correction. Au quatrième trimestre 2024, les volumes de ventes de logements anciens se sont stabilisés, affichant une baisse de seulement 2% comparé à la même période de l’an dernier, marquant ainsi la fin d’une tendance baissière continue tout au long de l’année. Ce retournement coïncide avec une baisse des taux d’intérêt, qui ont chuté de 3,6% en janvier à 3,12% en décembre 2024, d’après la Banque de France.
Cette situation a permis d’améliorer la situation financière des ménages au fil de l’année, essentiellement en raison de la baisse des taux d’intérêt », comme le souligne le communiqué des Notaires du Grand Paris. Cette amélioration de la capacité d’achat, associée à des prix devenus plus raisonnables, a redonné un pouvoir d’achat immobilier aux acheteurs potentiels.
Le bilan annuel 2024 reste toutefois préoccupant avec une chute des ventes de 13% par rapport à 2023 et une baisse vertigineuse de 36% par rapport à 2022. En chiffres absolus, l’Île-de-France a perdu 58 000 ventes de logements anciens en deux ans. Avec à peine plus de 100 000 logements anciens vendus en 2024, l’activité a atteint des niveaux inférieurs à ceux observés lors de la crise des subprimes.
Les notaires notent également des « tensions et des négociations difficiles lors des signatures d’actes, avec des rétractations inhabituelles, attestant de la contrainte et des hésitations des acheteurs. » Cela dénote un marché immobilier francilien encore fragile, malgré des signes d’amélioration.
Des Disparités Territoriales Marquées entre Paris et sa Couronne
L’analyse des données montre des dynamiques variées selon les zones géographiques. Le marché parisien présente une plus grande résilience à long terme, bien qu’il montre des signes de faiblesse au dernier trimestre.
Paris : Une Résistance Relative, mais des Difficultés Persistantes
La capitale a enregistré une baisse limitée à 10% des ventes en 2024 par rapport à 2023, se positionnant parmi les zones de la région affichant les baisses les moins marquées. Toutefois, au quatrième trimestre, Paris affiche « un léger retard » avec une diminution de 5% des transactions par rapport à la même période de l’année précédente. Cette situation paradoxale est due au fait que le marché parisien avait « moins reculé que d’autres segments du marché francilien » précédemment.
Le prix au m² des appartements parisiens s’établit à 9 470 € au quatrième trimestre 2024, marquant une baisse de 3% sur un an. Les indicateurs avancés, tirés des avant-contrats, prévoient une stabilisation autour de 9 500 € le m² dans les mois à venir, avec une légère hausse anticipée de 1,1% en avril 2025 par rapport à avril 2024.
Les disparités de prix entre les arrondissements restent frappantes, allant de 6 610 € le m² dans le quartier de La Chapelle (18e) à 15 500 € à Saint-Germain-des-Prés (6e). Sur cinq ans, les évolutions sont très hétérogènes, avec une hausse de 17,9% à Saint-Germain-des-Prés et une chute de 16,7% à La Chapelle.
Petite et Grande Couronne : Des Tendances Contrastes Selon le Type de Bien
En Petite Couronne, les volumes de ventes d’appartements continuent de diminuer, affichant une baisse de 5% au quatrième trimestre 2024. La situation est particulièrement difficile en Seine-Saint-Denis, où la baisse atteint 14%. Sur l’ensemble de l’année, la baisse est de 15% par rapport à 2023.
En revanche, la Grande Couronne montre une stabilisation des ventes d’appartements au dernier trimestre, avec une hausse de 6% des ventes dans les Yvelines, malgré un recul annuel similaire à celui de la Petite Couronne (-15%).
Fait notable, le marché des maisons semble plus dynamique que celui des appartements, avec une hausse de l’activité de 1% en Petite Couronne et de 3% en Grande Couronne entre les quatrièmes trimestres 2023 et 2024. Cette meilleure résistance du segment des maisons individuelles pourrait refléter une évolution durable des préférences des acquéreurs après la crise sanitaire.
L’Évolution Contrastée des Prix : Vers une Stagnation Durable ?
Les pressions baissières sur les prix ont progressivement diminué en 2024, comme le confirment les données des Notaires du Grand Paris. Cette modération est observable sur l’ensemble du territoire francilien.
Un Ralentissement Général de la baisse des prix
Concernant les appartements, la baisse annuelle des prix est passée de 7,9% au premier trimestre 2024 à 2,9% au quatrième trimestre. Pour les maisons, la diminution a été réduite de 8,3% à 5% sur la même période, malgré des fluctuations plus irrégulières.
Ce ralentissement des baisses de prix s’explique par plusieurs facteurs :
- Diminution des taux d’intérêt favorisant la capacité d’emprunt des ménages.
- Ajustement significatif des prix depuis 2022 rendant le marché plus accessible.
- Rareté de l’offre face à une demande structurellement forte en Île-de-France.
Des Perspectives de Stabilisation pour 2025
D’après les indicateurs avancés, les prix devraient peu évoluer dans les mois à venir. En Petite Couronne, ils devraient en avril 2025 retrouver leur niveau d’avril 2024, tant pour les appartements (-0,3% en un an) que pour les maisons (-0,2%).
En Grande Couronne, une légère appréciation des valeurs est anticipée, avec des projections de hausse de 1,3% pour les appartements et de 2% pour les maisons entre avril 2024 et avril 2025. Ces évolutions modérées témoignent d’un marché en voie de stabilisation à un nouveau niveau d’équilibre.
Perspectives pour 2025 : Entre Espoir et Incertitudes
L’année 2024 se termine sur une note plutôt encourageante, avec une consolidation de l’activité au dernier trimestre. Les projections des Notaires du Grand Paris pour 2025 demeurent prudentes, mais ouvrent la voie à plusieurs scénarios potentiels.
Des Facteurs Favorables à une Reprise Progressive
Différents éléments pourraient encourager la reprise du marché immobilier francilien en 2025 :
- Poursuite de la baisse des taux d’intérêt, améliorant ainsi la capacité d’emprunt des ménages.
- Stabilisation des prix, apportant plus de visibilité aux acheteurs et aux vendeurs.
- Besoins structurels en logements dans une région où la demande demeure forte.
- Épuisement progressif du cycle d’ajustement des prix ayant déjà porté ses fruits.
Après une période difficile, le marché immobilier francilien montre des signes d’une stabilisation. Le cycle d’ajustement a donc produit des effets, mais de nombreuses incertitudes demeurent.
Des Freins Persistants à Surveiller
Malgré ces signaux optimistes, plusieurs facteurs continuent d’affecter le marché immobilier francilien :
- Le contexte international et géopolitique reste « très dégradé ».
- La situation politique en France, malgré l’adoption récente du budget, pèse sur la confiance des ménages.
- Le poids de la dette française et les fluctuations des taux des marchés obligataires génèrent une incertitude à long terme sur les conditions de crédit à l’habitat.
- Absence de mesures significatives pour favoriser l’investissement locatif dans l’ancien.
Les notaires soulignent également une « chaîne du logement en difficulté » et une « augmentation des enjeux de logement, accentuées par un manque de produits et le renouvellement nécessaire du parc immobilier. »
Un Marché à la Croisée des Chemins
Trois scénarios pourraient se dessiner pour l’évolution du marché immobilier francilien en 2025 :
- Un « rebond marqué et une nouvelle dynamique haussière », si les conditions de financement s’améliorent significativement.
- Une « phase plus incertaine, avec des fluctuations causées par divers facteurs externes influençant le marché immobilier, comme les taux d’intérêt. »
- Une « phase de stagnation et d’évolutions lentes au sein d’un marché s’équilibrant à un niveau bas. »
Les dernières données du premier trimestre 2025 semblent indiquer que le marché immobilier francilien devrait privilégier plutôt le deuxième ou le troisième scénario, optant pour une stabilisation des prix et une reprise très progressive de l’activité.
Conclusion
Le marché immobilier francilien semble avoir touché un creux en 2024 et entame désormais une phase de stabilisation, pouvant préfigurer une reprise progressive en 2025. Cependant, cette reprise devrait rester modérée compte tenu des nombreuses incertitudes économiques et politiques qui persistent.
La situation actuelle constitue néanmoins une occasion intéressante pour les acheteurs ayant un apport personnel est la somme d’argent que l’emprunteur met de côté pour financer une partie d’un achat immobilier, permettant ainsi de diminuer le montant du prêt requis. »>apport personnel conséquent et une bonne capacité d’emprunt, dans un contexte où les prix se sont ajustés et où les taux d’intérêt sont en baisse, tendance qui devrait se poursuivre en 2025. Ainsi, le marché immobilier francilien, après avoir traversé une période de turbulences, semble se diriger vers un nouvel équilibre, plus durable pour l’ensemble des acteurs.
