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Marché du logement : découvrez pourquoi une reprise en 2025 semble prometteuse !

En 2025, le marché immobilier français est sur le point d’entrer dans une phase de stabilisation après un déclin historique s’étalant sur trois années. D’après les informations dévoilées par la FNAIM lors de sa conférence de presse du 15 janvier, le volume des transactions a chuté de 36 % depuis 2021, atteignant ainsi son niveau le plus bas depuis 2015. Malgré ce tableau difficile, des indicateurs encourageants commencent à apparaître : la baisse des prix ralentit, les taux d’intérêt amorcent une tendance à la baisse, et le pouvoir d’achat immobilier commence à se redresser. Cependant, les tensions sur le marché locatif, aggravées par des défis liés à l’énergie et à la réglementation, soulignent l’urgence d’adopter des politiques ambitieuses pour soutenir une reprise durable. Quels sont les elements déterminants de cette mutation et comment préparer le futur du logement en France ?

Le marché immobilier en déclin : vers une stabilisation

En 2024, le marché immobilier français a continué de se contracter, marquant le troisième exercice consécutif de baisse des transactions. Avec à peine 775 000 ventes enregistrées, ce chiffre représente une chute de 36 % par rapport au pic de 1,2 million de ventes de 2021. C’est une situation sans précédent, où l’on constate pour la première fois en plus de 50 ans une diminution simultanée des ventes et des prix sur deux années d’affilée.

Les causes d’un déclin historique

Ce recul des transactions peut être attribué à plusieurs facteurs économiques cruciaux :

  • La montée de l’inflation et l’augmentation des taux d’intérêt. Les taux de crédit immobilier ont atteint 4,2 % fin 2023, pour ensuite redescendre à 3,37 % à la fin de 2024. Cette recrudescence rapide a limité la capacité d’emprunt des ménages.
  • Conditions d’accès au crédit plus restrictives. Le financement devient de plus en plus difficile, rendant l’achat immobilier plus complexe, surtout pour les primo-accédants.
  • Incertitudes économiques persistantes. L’instabilité géopolitique et les préoccupations liées à la récession ont conduit de nombreux ménages à retarder leurs projets d’achat.

Loïc Cantin, Président de la FNAIM, souligne que « l’année 2024 a été marquée par des ajustements fondamentaux sur le marché immobilier. Bien que douloureux, ces ajustements sont nécessaires pour rééquilibrer le marché et préparer une reprise durable ».

Optimisme à l’horizon : des signes de stabilisation au second semestre

Malgré ce panorama peu engageant, des signes d’espoir commencent à émerger. Le second semestre 2024 a été témoin d’un plateau, après une baisse continue depuis 2021. Ce phénomène s’explique par un léger regain de confiance des ménages et une stabilisation des prix. Parallèlement, la Banque Centrale Européenne a amorcé une réduction des taux, entraînant une baisse progressive des taux de crédit. Cette tendance pourrait se poursuivre en 2025, avec des prévisions se chiffrant autour de 3 %.

Nombre de ventes de logements anciens

Selon Loïc Cantin, « la stabilisation observée fin 2024 montre que le marché a atteint un plancher. Les professionnels doivent maintenant se préparer à un redémarrage progressif en 2025. Ce redémarrage dépendra de notre capacité à accompagner les acheteurs et à sécuriser les conditions d’acquisition ».

Ajustement des prix et pouvoir d’achat : un changement notable

En 2024, la chute des prix de l’immobilier s’est poursuivie, mais à un rythme plus modéré. Les prix moyens des logements anciens ont diminué de 0,8 % sur un an. Cela marque un ralentissement par rapport à la forte baisse de 4 % observée en 2023. Ce recul, associé à une baisse des taux d’intérêt et à une augmentation des revenus, a permis une amélioration notable du pouvoir d’achat immobilier. En fait, après deux années consécutives de baisse (-14 % cumulés entre 2022 et 2023), le pouvoir d’achat immobilier a crû de 8,5 % en 2024.

Prix et pouvoir d'achat : un ajustement en cours - Marché du logement
Les prix se sont stabilisés au second semestre

évolution des prix : une baisse contrastée

La tendance générale à la baisse des prix dissimule des disparités marquées entre les régions.

  • Paris et grandes agglomérations. Les prix à Paris ont chuté de 11 % depuis 2020, avec un prix moyen atteignant 9 768 €/m². Des villes comme Lyon (-4,7 %) et Nantes (-5,4 %) enregistrent également des baisses significatives en 2024.
  • Zones rurales et territoires régionaux. Certaines régions, notamment les petites communes rurales et les villes moyennes, affichent une stabilisation, voire une légère augmentation des prix sur l’année (+0,8 % en milieu rural).
  • Stations touristiques. Ces zones continuent d’être des exceptions, avec des augmentations significatives sur cinq ans (+26,2 % pour les stations de ski et +24,7 % pour les stations balnéaires). Par exemple, Toulon a vu ses prix augmenter de 7,1 % en 2024, illustrant l’attrait persistant des villes côtières face à une offre restreinte.
Une baisse des prix contrastée - Marché du logement
Évolution des prix moyens au m²

Récupération du pouvoir d’achat immobilier

Cette amélioration résulte de plusieurs éléments :

  • Réduction progressive des taux d’intérêt. Passés de 4,2 % en décembre 2023 à 3,37 % en novembre 2024, ces taux en déclin permettent aux ménages d’acquérir plus de surface pour le même budget.
  • Modération des prix. L’atonie des prix favorise une maîtrise des coûts d’acquisition.
  • Augmentation des salaires. La hausse des salaires contribue également à améliorer la capacité d’achat des ménages.
Marché du logement
Évolution des taux d’intérêt des crédits immobiliers

Cependant, comme le rappelle Loïc Cantin, « malgré la reprise du pouvoir d’achat immobilier, il demeure inférieur à sa moyenne des dix dernières années. La continuité de la baisse des taux et l’adoption de politiques publiques adéquates seront essentielles pour garantir une reprise pérenne ».

Marché locatif : tensions et défis énergétiques

Le marché locatif français est plongé dans une période délicate, aggravée par de nouvelles contraintes réglementaires et des enjeux énergétiques. En 2024, la hausse des loyers (+3,2 %) et l’insuffisance d’offres adaptées exacerbent les tensions sur l’ensemble du parc locatif.

Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) sont désormais interdits à la location. Environ 567 000 biens sont exclus du marché locatif, engendrant d’une part une pression accrue sur les locataires à la recherche de logements, et d’autre part, un défi majeur pour les propriétaires concernés.

Nouvelles exigences en matière de performance énergétique

À compter de 2025, les logements classés G, les moins performants sur le plan énergétique, ne peuvent plus être loués. Cette restriction devrait s’étendre aux logements classés F dans un futur proche. Bien que nécessaires pour relever les défis climatiques, ces obligations engendrent de considérables problématiques :

  • Coûts de rénovation élevés. La remise à niveau d’un bien classé G coûte en moyenne 40 000 €. Le coût total pour remettre à niveau les logements classés F et G au sein du parc locatif privé est estimé à près de 100 milliards d’euros.
  • Les propriétaires en situation délicate. De nombreux bailleurs, en particulier les petits propriétaires, peinent à financer ces travaux. Près de 16 % des biens énergétiquement inefficaces appartiennent à des personnes de plus de 80 ans.
Coût estimé des rénovations des passoires thermiques
Coût estimé des rénovations des passoires thermiques

Conséquences pour les propriétaires bailleurs

La réglementation sur les biens énergétiquement inefficaces, associée à des taxes élevées et à un strict encadrement des loyers, rend le marché locatif moins attrayant pour les propriétaires. Par conséquent, bon nombre d’entre eux préfèrent vendre leurs biens, ce qui réduit l’offre disponible pour les locataires.

Loïc Cantin déclare que « la France doit accompagner les propriétaires dans l’adaptation de leurs biens aux nouvelles normes. Sans un soutien massif à la rénovation énergétique, le marché locatif, déjà fragile, sera davantage affaibli ».

De plus, la fin du dispositif Pinel, qui avait stimulé les investissements locatifs dans le neuf, couplée avec la concurrence croissante des locations de courte durée, vont accroitre les difficultés du secteur. En France, le nombre de nuitées réservées sur des plateformes comme Airbnb a grimpé de 86 % en cinq ans, détournant ainsi une part significative de logements du marché locatif traditionnel.

Insuffisance de l’offre locative

En 2023, près de 3 millions de logements vacants étaient recensés en France, un chiffre en constante augmentation. Cette situation découle de plusieurs facteurs :

  • Indécence énergétique. Les logements ne respectant pas les normes énergétiques demeurent souvent inoccupés, car les propriétaires n’ont ni les moyens ni l’envie de réaliser les rénovations requises.
  • Cadre réglementaire dissuasif. Les régulations strictes sur les loyers, ainsi que la crainte des impayés, dissuadent certains propriétaires de louer leurs biens.
Évolution du nombre de logements vacants en France (en millions)
Évolution du nombre de logements vacants en France

Solutions pour relancer le marché locatif

Pour faire face à cette situation критique, plusieurs pistes peuvent être explorées :

  • Renforcer les aides à la rénovation énergétique. Une augmentation des subventions et des dispositifs comme MaPrimeRénov’ pourrait motiver davantage de propriétaires à rénover leurs biens.
  • Encourager les investissements locatifs. Le retour d’un dispositif similaire à Pinel ainsi qu’une réduction de la fiscalité sur les revenus locatifs sont essentiels pour rendre le marché plus attractif.
  • Limiter l’essor des locations de courte durée. Des réglementations plus strictes concernant Airbnb et d’autres plateformes pourraient libérer des logements pour le marché traditionnel.

Loïc Cantin souligne que « les autorités doivent agir rapidement pour dynamiser l’offre locative. Sans une stratégie ambitieuse, les tensions sur le marché immobilier ne feront qu’augmenter, au détriment des ménages les plus vulnérables ».

Perspectives 2025 du marché immobilier : les éléments clés d’une reprise durable

2025 se profile comme une année charnière pour le marché immobilier français. Après trois ans de déclin, une dynamique nouvelle pointe à l’horizon. Selon la FNAIM, les transactions devraient se stabiliser, avec une hausse modérée de 6 % anticipée, se traduisant par environ 825 000 ventes sur l’année. Les prix devraient eux aussi se stabiliser au premier semestre, avec une légère hausse de +1 % attendue au second semestre.

Facteurs favorables à une reprise

Plusieurs éléments favorisent un redémarrage progressif du marché immobilier en 2025. Notamment, la poursuite de la baisse des taux d’intérêt est cruciale. Cette diminution devrait se maintenir, avec une prévision autour de 3 % pour 2025. Cela permet d’améliorer le pouvoir d’achat immobilier, offrant par exemple à un ménage avec un budget fixe la possibilité d’envisager l’achat d’un bien 10 % plus grand que l’année précédente.

De plus, les prix de l’immobilier commencent à se stabiliser après un recul cumulé de 4,9 % sur deux ans. Cette stabilisation est primordiale pour restaurer la confiance des acheteurs et des investisseurs. Enfin, une inflation en ralentissement, stabilisée à 1,3 % fin 2024, allège la pression sur le pouvoir d’achat des ménages, tandis que la diminution des tarifs énergétiques génère un environnement plus favorable pour le secteur immobilier.

Obstacles à surmonter

Cependant, malgré des signes d’encouragement, plusieurs défis majeurs continuent de freiner la reprise du marché immobilier. D’une part, la production de logements neufs est à un niveau historiquement bas, rendant difficile l’équilibre entre l’offre et la demande. Ce fait limite la capacité à répondre aux énonciations croissantes en matière de logement, en particulier dans les zones déjà sous tension.

D’autre part, la fiscalité immobilière demeure un obstacle significatif. L’augmentation des droits de mutation ainsi que de la taxe foncière est un impôt local annuel payé par les propriétaires de biens immobiliers. Elle finance les collectivités locales et est calculée sur la valeur de la propriété. »>taxe foncière pèse lourdement sur les propriétaires et les acquéreurs. En 2023, les recettes générées par la taxe foncière ont atteint 28 milliards d’euros, un chiffre multiplié par 10 en 40 ans. Dans la capitale, cette taxe a augmenté de 83 % au cours de la dernière décennie, détériorant davantage la situation financière des ménages déjà confrontés à des prix élevés.

“ Jamais les contraintes fiscales ou l’accumulation de normes n’ont été aussi lourdes sur le marché immobilier. Le logement représente 97 milliards d’euros de prélèvements, soit presque 1 % du PIB, dont 90 % sur le logement existant. Alors que les revenus ont quadruplé en 40 ans, la taxe foncière a été multipliée par 10 ! ”

Mesures à mettre en place pour soutenir la reprise

La FNAIM appelle à des actions concrètes pour solidifier la reprise :

  • Faciliter l’accession à la propriété. Réduire les droits de mutation pour rendre les transactions plus accessibles, et réintégrer l’APL accession, un dispositif d’aide pour les ménages modestes souhaitant devenir propriétaires.
  • Promouvoir la rénovation énergétique. Investir massivement dans les rénovations des logements énergétiquement inefficaces. Simplifier l’accès aux subventions telles que MaPrimeRénov’.
  • Alléger les contraintes pour les propriétaires bailleurs. Diminuer la fiscalité sur les revenus locatifs pour motiver les investissements dans le secteur locatif. Établir des garanties contre les impayés pour sécuriser les propriétaires.
Prévisions chiffrées pour 2025
Prévisions chiffrées pour 2025

Le redressement du marché immobilier repose sur un partenariat renforcé entre acteurs publics et privés. Les orientations stratégiques des années à venir devront simultanément répondre aux besoins de logements accessibles, aux contraintes environnementales, et à la réhabilitation du parc locatif.

Comme l’affirme Loïc Cantin, « le logement doit devenir une priorité nationale. Il est nécessaire d’agir rapidement pour établir un marché immobilier résilient et durable. L’urgence est dans l’action ; le temps de l’action est arrivé ! »

En conclusion, si 2025 annonce le début d’une reprise, celle-ci demeure précaire. Des actions ambitieuses et concertées sont indispensables pour surmonter les obstacles structurels et garantir un avenir prospère au marché de l’immobilier.

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